房地产行业周报：市场回暖不及预期，因城施策力度有望加大

核心观点：市场回暖不及预期，因城施策力度有望加大 四月以来中央各部门发声维护经济稳定，地方政府因城施策放松调控，且力度不断加大，调控松绑的城市也由三四线城市往高能级城市扩散。政策端的放松传递到市场端仍需时日，叠加疫情反复销售承压，进入二季度市场仍未有明显回暖，行业流动性风险犹存导致整体投资意愿下降，我们认为政策的覆盖范围和力度都有进一步提升空间。未来伴随政策往一二线城市扩散，行业估值逐渐修复，地产板块仍然具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 政策端：四大金融监管部门同日发声，多地政策持续放松 中央层面：央行、银保监会、证监会、国家外汇管理局传达学习贯彻国务院金融委专题会议精神，一行两会一局分析研判了前经济金融形势，研究部署下一阶段重点工作，提出持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，促进房地产业良性循环和健康发展，守住不发生系统性金融风险的底线。 地方层面：各地区因城施策持续推进，绍兴非热点区域购房套数不再限制且首付比例降低，淮安对特定人群增加限购套数；银川、赣州、张家口、龙岩等地下调首套和二套住房的首付比例；河北、广东、山东多市和南京部分银行下调了房贷利率，苏州、福州、盐城、常德、龙岩等地提高公积金贷款比例；长沙、常德和常熟则针对特定购买人群出台购房补贴政策。 市场端：单周成交同比持续下滑，土地市场成交依旧低迷 销售端：2022年第16周，全国30大中城市成交面积206万平米，同比下降51%，环比增加15%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3498万平米，累计同比下降40%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-40%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-57%、-51%、-45%，年初至今累计增速-37%、-36%、-50%。 土地端：2022年第16周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2453万平方米，成交土地规划建筑面积1391万平方米，同比下降43%，成交溢价率为1.8%。 一线城市成交土地规划建筑面积38万平方米，同比增加125%；二线城市成交土地规划建筑面积828万平方米，同比增加38%；三线城市成交土地规划建筑面积524万平方米，同比下降71%。 融资端：国内信用债规模持续萎缩，海外债利率走高 2022年第16周，信用债发行134.4亿元，同比减少11%，环比增加95%，平均加权利率3.21%，环比减少0BPs；海外债发行0.5亿美元，同比减少95%，环比减少90%，平均加权利率2.85%，环比减少715BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：四大金融监管部门同日发声，多地政策持续放松 中央层面：央行、银保监会、证监会、国家外汇管理局传达学习贯彻国务院金融委专题会议精神，一行两会一局分析研判了前经济金融形势，研究部署下一阶段重点工作。（1）央行：会议提出进一步加大工作力度，进一步加大对实体经济的支持力度，维护市场稳定，维护经济稳定。（2）银保监会：提出了加大对市场主体的纾困力度、提升新市民金融服务水平等10大举措，进一步增强和改善融资供给，努力促进国民经济良性循环；持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，守住不发生系统性金融风险的底线。（3）证监会：进一步提升市场韧性，促进资本市场平稳健康运行。 （4）国家外汇管理局：要加强经济金融形势分析研判和预期引导，强化外汇市场“宏观审慎+微观监管”两位一体管理，维护外汇市场稳健运行和国家经济金融安全。 地方层面：（1）绍兴：除市三区热点区域外（热点区域暂未界定），购房套数不再限制；限售调整为网签备案后3年，此前为取证起算；首套房最低首付从3成降至2成，二套房最低首付从4成降至3成。（2）淮安：对于本地2套、父母在市区无房，或多孩家庭可再购一套；外地户籍人才家庭、父母在市区无房，可再购一套。 （3）银川：已结清公积金贷款再申请的，首付比例从40%调整至30%；夫妻只有一方缴存公积金或异地贷款的，贷款最高额度从50万提高至70万。（4）赣州：首次使用公积金贷款，首付比例从30%调整至20%；双缴存职工家庭在主城五区贷款最高额度从50万提高至60万，其他县40万提高至50万。（5）张家口：首套首付比例由最低3成降至2成，二套由最低4成降至3成。（6）龙岩：首套房首付比例由最低3成降至2成，二套由最低5成降至4成；在中心城区购房，单职工由40万元增至45万元，双职工由50万元增至55万元；延长最长贷款期限至30年，开展住房公积金异地贷款业务。（7）苏州：首次使用公积金贷款，个人贷款最高额度从45万提高至60万，家庭从70万提高至90万。（8）福州：第二次申请纯住房公积金贷款首付款比例调整为40%，同时放宽异地缴存职工贷款限制。（9）盐城：单职工公积金最高可贷额度由20万元增至30万元，双职工由40万元增至60万元。贴（10）长沙：购买非住宅一手房，按契税计税依据的1%给予补贴，新购买非住宅商品房且持有1年及以上对外转让的，对买方按契税计税依据的4%给予补贴，同时放宽人才落户限制。（11）常德：对在中心城区购买新建商品房的，按实际缴纳契税的50%给予补贴；夫妻双方公积金贷款最高额度从50万提高至60万；土地竞买保证金从30%降至10%。（12）常熟：出台人才购房补贴，全日制本科、中级职称、技师及以上等购买首套自住商品住房，新房和二手房分别按购房发票价和网签备案价给予1%补贴，有效期2年。（13）南京：主要银行首套房贷利率下调至在5.2%-5.4%，放款时间也在不断提速，最快一周就可放款。（14）河北、广东、山东多城：部分银行下调房贷利率。（15）宁波：33宗地全部成交，总建面256万㎡，总成交金额265亿元。整体表现平淡，25宗地底价成交，地方国资平台为拿地主力，保利置业、中海、万科等落子。 表1：四大金融监管部门同日发声，地方因城施策持续放松调控 2、销售端：单周成交同比持续回落 2.1、30大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低 根据房管局数据，2022年第16周，全国30大中城市成交面积206万平米，同比下降51%，环比增加15%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3498万平米，累计同比下降40%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 图2：30大中城市单周新房成交面积环比小幅增长 图3：2022年第13-16周30大中城市成交面积同比增速持续下行 图4：2022年第13-16周30大中城市中一线城市成交面积同比增速有所回升 图5：2022年第13-16周30大中城市中二线城市成交面积同比增速持续下行 图6：2022年第13-16周30大中城市中三线城市成交面积有所回升 根据房管局数据，2022年第16周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-40%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-57%、-51%、-45%，年初至今累计增速-37%、-36%、-50%。 图7：年初至今低能级市场表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 2022年第16周，全国11城成交面积为110万平米，同比增速-36%，前值-35%； 年初至今累计成交面积1454万平米，同比增速-35%，前值-35%。 图8：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 图9：北京二手住宅成交套数略有回升 图10：深圳二手住宅成交套数略有回升 3、投资端：土地市场成交依旧低迷 2022年第16周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2453万平方米，成交土地规划建筑面积1391万平方米，同比下降43%，成交溢价率为1.8%。一线城市成交土地规划建筑面积38万平方米，同比增加125%；二线城市成交土地规划建筑面积828万平方米，同比增加38%；三线城市成交土地规划建筑面积524万平方米，同比下降71%。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债规模有所回暖，海外债规模骤减 2022年第16周，信用债发行134.4亿元，同比减少11%，环比增加95%，平均加权利率3.21%，环比减少0BPs；海外债发行0.5亿美元，同比减少95%，环比减少90%，平均加权利率2.85%，环比减少715BPs。 图13：国内信用债发行规模同比下降环比增长 图14：海外债发行规模同比环比持续下滑 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年4月18-22日，下同）房地产指数下跌9.2%，沪深300指数下跌4.19%，相对收益为-5.02%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：皇庭国际、南京高科、ST海投、*ST银亿、新能泰山，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京能置业、南国置业、空港股份、中交地产、泛海控股。 图16：本周房地产指数下跌9.2%板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中皇庭国际、南京高科、ST海投涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中京能置业、南国置业、空港股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 四月以来中央各部门发声维护经济稳定，地方政府因城施策放松调控，且力度不断加大，调控松绑的城市也由三四线城市往高能级城市扩散。政策端的放松传递到市场端仍需时日，叠加疫情反复销售承压，进入二季度市场仍未有明显回暖，行业流动性风险犹存导致整体投资意愿下降，我们认为政策的覆盖范围和力度都有进一步提升空间。未来伴随政策往一二线城市扩散，行业估值逐渐修复，地产板块仍然具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。