地产行业周报：商品房市场供需转弱，“因城施策”或将持续宽松

新房销售一线及部分二线城市表现较优。北京成交29万平，环比涨幅-17%，上海、广州、深圳分别成交14.9、16.1、7.2万平，环比分别上涨38.7%、11%、-8.1%；二线城市除杭州（38.5万平）、成都（36.0万平）、宁波（23.5万平）、青岛（22.1万平）环比上涨，其余城市均存在10%以上的跌幅。 供应增加需求转弱，市场销售反应平淡。由于疫情多点散发的原因，原本为推盘高峰的10月，过半城市商品房供应环比腰斩，其中不乏上海、合肥这类热点城市。上周商品房供应开始回升，带动上海、深圳、杭州、宁波等城市销售回温，环比均有上涨。如果后续疫情缓解，企业开盘量增加，则销售量可能有一波小幅上涨。 部分企业债券违约风险加剧，市场化企业减少土地投资。部分公司债券违约风险加剧，且销售疲软回款承压；在成都、无锡等集中供地城市推出的四批次项目中，非城投和本土国企拿地量进一步下降；如债券违约风险一直存在，规模房企投资仍有可能继续减少。 政策或将在短暂空窗期后，继续维持宽松。在市场销售和企业投资回暖略显乏力的情况下，各城市在疫情稳定后或将会继续出台需求端刺激政策。重点关注上海、杭州等市场热度略有下降、前期政策留有较大空间的核心城市。 投资建议：当前地产行业正处在政策宽松的背景，优质公司的基本面“不会更差”，并且这些公司随着竞争格局的不断优化，或将实现项目净利率回升。我们认为随着更多因城施策促进购房需求的政策出台，销售企稳回升的城市范围或将扩大。利好财务稳健、土地储备充足的地产公司。建议关注：中国金茂、保利发展、中国海外发展、越秀地产、金茂服务。维持房地产行业“推荐”评级。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1本周观点 新房销售一线及部分二线城市表现较优。北京成交29万平，环比涨幅-17%，上海、广州、深圳分别成交14.9、16.1、7.2万平，环比分别上涨38.7%、11%、-8.1%；二线城市除杭州（38.5万平）、成都（36.0万平）、宁波（23.5万平）、青岛（22.1万平）环比上涨，其余城市均存在10%以上的跌幅。 供需偏弱，市场销售反应平淡。由于疫情多点散发的原因，原本为推盘高峰的10月，过半城市商品房供应环比腰斩，其中不乏上海、合肥这类热点城市。上周商品房供应开始回升，带动上海、深圳、杭州、宁波等城市销售回温，环比均有上涨。如果后续疫情缓解，企业开盘量增加，则销售量可能有一波小幅上涨。 部分企业债券违约风险加剧，市场化企业减少土地投资。部分公司债券违约风险加剧，且销售疲软回款承压；在成都、无锡等集中供地城市推出的四批次项目中，非城投和本土国企拿地量进一步下降；如债券违约风险一直存在，规模房企投资数量仍有可能继续减少。 政策面临空窗期，后续或将持续宽松。在市场销售和企业投资均未见明显好转的情况下，各城市在疫情稳定后或将会继续出台需求端刺激政策。重点关注上海、杭州等市场热度较上一波略有下降、前期政策留有较大空间的核心城市。 2市场表现 上周A股房地产板块（申万一级行业）表现为-8.2%，位列31个一级行业第29位，相对沪深300（-5.4%）收益为-2.8%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为-17.3%和-15.6%。 图1：2021年以来AH股房地产指数走势 图2：2022年第44周（20221024-20221030）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上上周有所下降，A股房地产为11X，高于沪深300指数（10X），H股克而瑞内房股领先指数为3.1X，低于恒生指数（7.4X），仍处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地52宗地，29宗来自无锡、杭州、深圳集中出让土地 上周（10月24日-10月30日）合计出让52幅地块，规划建面470.33万㎡，其中无锡集中出让涉宅地块14幅、规划建面89.99万㎡，重点关注23城无锡、杭州、深圳分别发布国有建设用地集中出让公告；常州挂牌7宗商品住宅地块，将采用“限地价+摇号”方式出让。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 杭州挂出的8宗土地中包括：上城区1宗、萧山区4宗和富阳区3宗。8地块总出让面积431亩，总建筑面积49.7万方，总起价91.2亿元，采取“限房价、限地价+摇号”的方式出让，取消了一次性报价环节，上限溢价率为12%。深圳挂出的7宗土地中包括：宝安区1宗、龙岗区3宗、龙华区1宗、光明区1宗、深汕合作区1宗。总用地面积约24.1万㎡，总建筑面积约101.2万㎡（其中初始建设安居型商品房总建筑面积约42.6万㎡），总起价100.1亿元，将于11月25日现场竞价。 3.2重点关注23城成交土地68宗，总土地出让金557.75亿元 上周（10月24日-10月30日）23座重点监测城市中天津、南京、西安等地共68宗成交，总规划建面594.04万方，土地出让金合计557.75亿元，其中集中出让共57宗成交，总规划建面460.93万方。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 （10月24日-10月30日）成都成交44宗，规划建面310.13万平，获取土地出让金325.16亿元；无锡成交13宗，规划建面150.8万平，获取土地出让金163.78亿元；苏州成交5宗，规划建面31.87万平，获取土地出让金20.57亿元；西安成交3宗，规划建面68.62万平，获取土地出让金42.03亿元；郑州成交2宗，规划建面25.41万平，获取土地出让金4.41亿元；合肥成交1宗，规划建面7.2万平，获取土地出让金1.8亿元。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司上周共拿地15宗，龙湖、中海及绿地排名总权益拿地金额前三 土地市场从2021年7月份逐渐冷淡，今年32家上市公司月同比拿地建面虽均为负值，但降幅已缩窄为-50%左右，32家重点关注公司10月份截至10月30日共拿地15宗，总权益拿地金额139.75亿元，总权益规划建面136.34万平。 图8：2020-2022年重点关注32加上市公司拿地金额（亿元） 上周（10月24日-10月30日）3家重点监测公司龙湖集团、中海地产、绿地控股共拿地7宗，总权益拿地金额70.3亿元，总权益规划建面58.84万平。 表1：2022年第44周（10月24日-10月30日）重点监测公司拿地情况 3.4上市公司土地市场要闻 10月24日：（1）西安市高新区推出3宗住宅用地，共78.77亩以网上挂牌方式出让，3宗地挂牌起始价共14.68亿元，楼面地价1.1万元/平方米起,；（2）中免股份与太古地产投资设立的合资公司以33亿竞得三亚海棠区511亩土地。 （观点网，2022年10月24日） 10月25日：（1）海口16.49亿挂牌西海岸175亩宅地，采取增价方式竞价，建设住宅需执行现房销售政策；（2）嘉兴经开区9.14亿挂牌一宗宅地，预计11月14日出让。（观点网，2022年10月25日） 10月26日：（1）成都第三批次“双集中”土拍开启，共48宗地块，约2499亩，其中龙湖累计拿地2宗，金额为23.32亿元，累计拿地面积约10万平方米； （2）中德天诚地产以2.81亿竞得台州椒江区一宗宅地，楼面价7049元/平米。 （观点网，2022年10月26日） 10月27日：（1）上海浦东新区三林社区出让1宗商业用地，徐浦置业以1.33亿元竞得，楼面价7674元/平方米，溢价率44.43%；（2）成都2022年第三批集中供地结束，本次土拍共成交44宗地块，合计2225亩，合计收金325亿元。其中流拍的地块4宗，溢价成交的地块2宗。（观点网，2022年10月27日） 10月28日：（1）江苏常州挂牌7宗商品住宅地块，总出让面积38.06万㎡，总建筑面积69.21万㎡，总起价64.11亿元，将于11月28日采用“限地价+摇号”方式出让；（2）杭州第四批集中供地挂牌8宗涉宅地，总出让面积431亩，总建筑面积49.7万平方米，总起价91.2亿元，将于11月29日集中出让； （3）徐州2022年第四批集中供地结束，16宗地全部底价成交，总成交金额约为98.9亿元。（观点网，2022年10月28日） 4公司融资 4.1公司信用评级变动及融资情况 上周（10月24日-10月30日）无重点关注公司信用评级变动。 表2：上市公司最新债券信用评级 上周（10月24日-10月30日）重点关注公司中海地产、招商蛇口、万科、首开股份、绿城共发行信用债及海外债114.83亿元。 图9：2022年重点公司信用债发行情况（亿元） 4.2债券市场要闻 10月24日，（1）云南省建设投资控股集团有限公司将于2022年10月31日兑付2019年第二期中期票据，该票据发行规模10亿元，发行期限3年，债项余额为10亿元，计息期债项利率为5.50%；（2）首开股份成功发行20.93亿元公司债，期限3年，发行利率3.88%。（观点网，2022年10月24日） 10月25日，（1）上海张江集团发行10亿元超短期融资券，利率1.74%，期限179日；（2）苏州文旅完成发行2亿元超短期融资券，利率1.99%。（观点网，2022年10月25日） 10月26日，（1）华发集团发行10亿元超短期融资券，发行利率2.43%，期限268日；（2）招商蛇口拟发行50亿元公司债，分为3年期、5年期两个品种，两个品种可以进行相互回拨。（观点网，2022年10月26日） 10月27日，（1）华润置地成功发行10年期“石家庄万象城资产支持专项计划（CMBS），发行规模30.01亿元，AAA评级，该专项计划的底层资产为石家庄万象城；（2）湖北省首单续发型ABS成功发行，项目规模8.18亿元，其中优先级7.75亿元。（观点网，2022年10月27日） 10月28日，（1）当日地产债跌幅扩大，“19世茂04”下跌51.3%，“20龙湖02”下跌36.02%，均触发盘中临停，“21碧地02”、“19碧地02”、“20碧地02”跌超15%；（2）泛海控股股份有限公司发布了关于“17泛海MTN001”处置进展的公告，正在全力推动落实资产优化处置工作，争取尽快完成本期债券的兑付。（观点网，2022年10月28日） 5新房市场与二手房市场 5.1新房成交城市热度呈不同涨跌，去化率提升幅度较大 上周全国重点监测城市整体成交热度环比持平。其中，一线城市成交指数为115.83，较上周环比下降1.56点；二线城市成交指数为68.74，环比增长6.72点；三四线城市成交指数为90.61，环比增长13.66点。 图10：2022年重点监测城市分能级成交指数 上周全国重点城市新房市场一线，二线、三四线城市成交面积出现不同程度涨跌。一线城市方面，北京成交29万平，环比涨幅-17%，上海、广州、深圳分别成交14.9、16.1、7.2万平，环比分别上涨38.7%、11%、-8.1%，市场表现因区域不同。二线城市成交较上周下跌，除杭州（38.5万平）、成都（36.0万平）、宁波（23.5万平）、青岛（22.1万平）环比上涨，苏州由上周的19.3万平降至13.5万平，跌幅30%，重庆（14.4万平）、南京（7.9万平）、福州（3.5万平）涨幅均超10%；三四线城市东莞成交面积17.4万平方米，涨幅334.0%，泉州成交面积0.4万平方米，环比增加107.2%，惠州（3.1万平）、南通（1.7万平）、东营（1.5万平）均有所下降。 图11：2022年第44周（20221024-20221030）重点监测城市新房成交面积（万平方米） 周平均成交面积方面，截至2022年10月30日，一线城市中广州周均成交面积最高，为15.6万平，上海、北京分别为15.4、14.7万平，深圳成交