开年以来土地市场表现如何？

开年以来土地市场表现如何？ 证券研究报告/固定收益点评2024年3月25日 分析师：肖雨 执业证书编号：S0740520110001电话： Email：xiaoyu@zts.com.cn 联系人：周冰倩电话： Email：zhoubq@zts.com.cn 投资要点 1-2月土地出让金同比下滑。2024年1-2月，全国土地出让面积为20,587.33万平米，同比下降17.25%，土地出让金为3,128.75亿元，同比下降3.05%，其中1月和2月土地出让金分别为1790.80亿元和1337.96亿元，同比分别为27.28%和-26.49%。 商办用地和工业用地下滑明显。2024年1-2月，其他用地绝对体量不大，增速相对较高，为5.40%，综合用地（含住宅）增速排名第二，同比为2.26%，住宅用地出让速度基本与去年持平，商办用地和工业用地降幅则较为明显，尤其是工业用地，降幅为13.91%。 一线城市出让金占比提升。1-2月，一线、二线、三四线土地出让金占比分别为20.07%、32.23%和47.70%，其中一线城市占比同比提升9.72pct，二线、三四线城市同比分别下降2.43pct和7.29pct。 1-2月全国土地成交均价高于去年同期，溢价率略有抬升。1月和2月，全国成交土地均价分别为1464元/㎡和1611元/㎡，同比分别提升23%和15%，平均溢价率分别为3.71%和4.11%，其中1月溢价率同比增加0.24pct，2月溢价率和去年同期持平。 一线城市成交均价同比提升，二线城市溢价率上行。1月和2月，一线城市成交土地均价分别为14772元/㎡和21647元/㎡，同比分别提升143%和91%，平均溢价率分别为5.16%和3.73%，2023年1月适逢春节，土地成交均价和溢价率相对都不高，因此对比来看，2024年1月的成交均价和溢价率较高。二线城市1-2月溢价率分别为4.67%和7.27%，同比分别增加2.51pct和2.52pct。三线城市1-2月溢价率均下降，分别下 降1.63pct和1.38pct至2.67%和2.08%。 分省份看，浙江、北京土地出让金居前，超400亿元；北京、上海、福建、海南、天津土地上升幅度较大，超过60%；江苏、湖南、山西、云南和贵州土地下滑幅度较大，跌幅超过30%。分地市看，1-2月，杭州、西安土地出让金居前，分别为223.36亿元和150.47亿元；多地市涨幅较高，济南、深圳、广州等102个地市土地出让金同比增长超过100%；黄石、贵阳等51个地市土地出让金下滑幅度较大，同比下降超过90%。 1-2月城投拿地占比同比提升。2024年1-2月城投拿地金额共计803.35亿元，占比25.68%；1月和2月城投拿地占比分别为27.02%和23.87%，同比增长0.23pct和9.95pct。分省而言，河北、江苏、广西、四川、江西、湖南、福建7个省份城投拿地占比超过30%；相比于去年同期，广西、江西、福建、江苏等省份实现了大幅增长，但天津为首等5个省份城投拿地占比同比下降。分地市而言，广安市城投拿地占比达到 100%，柳州、珠海、舟山等13个城市城投拿地占比超过80%。相比于去年同期，广安、许昌、泉州等16个地市实现大幅增长，涨幅超过50%。 1-2月国企拿地占比同比提升。2023年以来，国企拿地占比60.90%，其中年末为国企拿地高峰，2023年10-12月国企拿地占比均在68%以上。2024年1-2月，国企拿地占比分别为57.72%和48.27%，同比分别增加6.60pct和5.61pct。分省份看，天津和上海国企拿地占比分别为89.33%和73.31%，均增加31pct，天津国企拿地企业主要为中海、保利、中铁建设集团有限公司等。江西国企拿地占比62.73%，同比提升21pct。 重庆拿地占比60.25%，同比下降2pct。 细看省份：浙江：土地出让金下滑28%，省内土地出让以杭州为主。1-2月全省土地出让金为476.27亿元，其中杭州市中占比46.90%。全省土地下滑27.91%，其中温州、台州、宁波土地下滑幅度超过全省水平，嘉兴和杭州下滑幅度均在22%左右，丽水和 舟山出让金同比上涨明显，但出让金绝对体量仍不大。城投拿地占比为22.63%，同比略有下行。省内舟山、湖州、丽水、台州等城投拿地比例相对较高，超过40%。 陕西：土地出让金上升50%，省内土地出让以西安为主。1-2月全省土地出让金为195.95亿元，其中西安市占比76.79%。全省土地上升50.41%，其中商洛和宝鸡土地上升幅度较大，分别增加2.43亿元和16.78亿元，安康和西安上升幅度较小，分别为53.39%和47.92%，汉中、铜川、渭南和榆林的土地下滑幅度较大，均在90%左右。国企拿地 占比61.54%，同比提升2pct。安康、西安、延安国企拿地占比超60%，宝鸡、咸阳、 榆林国企拿地占比在10-30%之间。 风险提示：城投口径判断有误；土地明细数据来源于中指，可能存在数据更新不及时及提取失误等风险。 内容目录 一、土地市场整体表现较弱，一线城市贡献明显.-4- 1、商办、工业用地下滑明显.......................................................................-4- 2、土地成交均价高于去年同期...................................................................-5- 3、浙江、北京土地出让金居前，杭州市和西安市土地出让金破百亿.........-6- 4、1-2月城投拿地占比同比提升.................................................................-7- 5、1-2月国企拿地占比提升，天津重庆等8省份国企拿地占比超60%.....-8- 二、细看省份：浙江、重庆、陕西、湖南、安徽..............................................-10- 1、浙江：出让金下滑28%，温州、台州、宁波等下滑明显.....................-10- 2、重庆：出让金下滑23%，市内土地出让以沙坪坝区为主.....................-11- 3、陕西：出让金上升50%，城投拿地比例略有下行...............................-12- 4、湖南：出让金下滑31%，娄底和株洲下滑幅度较大............................-14- 5、安徽：出让金下滑25%，滁州和黄山土地下降明显............................-15- 三、小结............................................................................................................-16- 图表目录 图表1：2024年1-2月土地出让面积（万平米）.-4- 图表2：2024年1-2月土地出让金（亿元）......................................................-4- 图表3：2024年1-2月分用地性质土地出让金情况（亿元、%）......................-4-图表4：2020年以来，一线、二线、三四线土地出让金结构占比（%）..........-5-图表5：2020年以来土地成交均价及溢价率情况（元/㎡、%）.........................-5- 图表6：2020年以来，一线、二线、三四线城市土地成交均价及溢价率情况（元/㎡、%）...............-6- 图表7：2024年1-2月分省份土地出让金情况（亿元、%）.............................-6-图表8：2024年1-2月分地市土地出让金情况（亿元、%）（仅列示部分）...-6-图表9：2023年以来城投拿地占比情况（亿元、%）........................................-7- 图表10：2024年1-2月分省份城投拿地情况（亿元、%）...............................-7-图表11：2024年1-2月分地市城投拿地情况（亿元、%）（仅列示部分）.....-8-图表12：2023年以来国企拿地占比情况（亿元、%）......................................-8- 图表13：2024年1-2月分省份国企拿地情况（亿元、%）...............................-9-图表14：2024年1-2月分地市国企拿地情况（亿元、%）（仅列示部分）.....-9-图表15：2024年1-2月浙江分地市土地出让情况（亿元、%）.....................-10-图表16：2024年1-2月浙江住宅类用地出让情况（%）................................-10- 图表17：2024年1-2月浙江分地市城投拿地情况（亿元、%）.....................-11- 图表18：2024年1-2月浙江分地市国企拿地情况（亿元、%）.....................-11- 图表19：2024年1-2月重庆分区县土地出让情况（亿元、%）.....................-11- 图表20：2024年1-2月重庆住宅类用地出让情况（%）................................-11- 图表21：2024年1-2月重庆分区县城投拿地情况（亿元、%）.....................-12- 图表22：2024年1-2月重庆分区县国企拿地情况（亿元、%）.....................-12- 图表23：2024年1-2月陕西分地市土地出让情况（亿元、%）.....................-13- 图表24：2024年1-2月陕西住宅类用地出让情况（%）................................-13- 图表25：2024年1-2月陕西分地市城投拿地情况（亿元、%）.....................-13- 图表26：2024年1-2月陕西分地市国企拿地情况（亿元、%）.....................-13- 图表27：2024年1-2月湖南分地市土地出让情况（亿元、%）.....................-14- 图表28：2024年1-2月湖南住宅类用地出让情况（%）................................-14- 图表29：2024年1-2月湖南分地市城投拿地情况（亿元、%）.....................-14- 图表30：2024年1-2月湖南分地市国企拿地情况（亿元、%）.....................-14- 图表31：2024年1-2月安徽分地市土地出让情况（亿元、%）.....................-15- 图表32：2024年1-2月安徽住宅类用地出让情况（%）................................-15- 图表33：2024年1-2月安徽分地市城投拿地情况（亿元、%）.....................-16- 图表34：2024年1-2月安徽分地市国企拿地情况（亿元、%）.....................-16- 考虑春节影响，本文对2024年1-2月土地市场情况进行整体回顾，以供投资者参考。 一、土地市场整体表现较弱，一