两会解读：标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式

行业研究 房地产行业分析 两会解读：标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式 文/管文星 聚焦房地产领域，对《政府工作报告》作以下几方面解读： （一）化解房地产风险仍是防范化解风险的重要方面。 《政府工作报告》指出，“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。” 此次《政府工作报告》中，将2024年房地产领域工作任务相关表述集中列示于“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”任务板块。相较去年“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”的表述，此次进一步强调了“标本兼治”的要求，解决此前调控“治标不治本”的问题。房地产行业风险辐射面广，防范房地产风险蔓延对投资、消费、财政及民生等领域具有重要意义。 （二）随着房地产融资协调机制持续发力，项目建设也将加速推进，对市场的正向影响有望进一步显现。 《政府工作报告》指出,“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。” 当前房地产行业整体资金面承压，尤其是民营企业面临更大的经营压力，大量房地产企业快速出清，在这样的情况下解决房地产企业融资问题至关重要。年初，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）做出建立房地产融资协调机制工作部署，要求发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及项目开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，推送金融机构，做好融资支持。根据住建部会议通报，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约 6,000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2,000亿元。房地产企业特别是部分民营企业的资金流动性将得到改善。随着房地产融资协调机制持续发力，项目资金逐渐落位，项目建设也将加速推进，对市场的正向影响有望进一步显现。 （三）“减少限制性措施”是住房限购政策进一步优化调整的积极信号，宽松的房地产调控政策或将持续。 《政府工作报告》指出，“从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策，激发消费潜能。”；“实施标准提升行动，加快构建适应高质量发展要求的标准体系，推动商品和服务质量不断提高，更好满足人民群众改善生活需要。” 年初，住建部表态，“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。随后，北上广深四大一线城市积极响应，先后公布调整住房限购政策，向市场释放积极信号。《政府工作报告》中“减少限制性措施”、“激发消费潜能”、“更好满足人民群众改善生活需要”的表述无疑是住房限购政策进一步优化调整的积极信号，宽松的房地产调控政策或将持续。 （四）新型城镇化将促进“人地钱”要素流动和联动，支撑区域房地产市场发展。 《政府工作报告》指出，“要深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策。” 住建部多次提及“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”，该机制的主要逻辑是，各地根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱。《政府工作报告》在去年“持续推进以人为核心的新型城镇化”的基础上进一步升级，强调完善“人地钱”挂钩政策，预计未来，户籍制度改革、吸引人才政策将成为各地发力重点，新型城镇化将促进“人地钱”要素流动和联动，支撑区域房地产市场发展。 （五）构建房地产发展新模式是实现行业稳健、企业高质量发展的有效路径。 《政府工作报告》指出，“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。” 构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。自2021年中央经济工作会议首次提出房地产行业“探索新发展模式”，2022年进一步推进，要求房地产行业向新发展模式平稳过渡，再到如今要求房地产行业“加快构建房地产发展新模式”，房地产行业在“先立后破”基调下发展新模式的要求进一步清晰。行业视角下，住房保障、土地管理制度、财税制度等各方发面发力是构建新发展模式的要求；房地产企业视角下，探索适合自身发展的高质量经营模式，拓展收入增长点是寻求高质量发展的必经之路。中长期下，构建房地产发展新模式是实现行业稳健、企业高质量发展的有效路径。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。