房地产：三中全会地产相关政策解读-深化制度改革，加快构建房地产发展新模式

事件：7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》发布，关于地产行业相关内容如下： 加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。2017年10月18日，习总书记在党的十九大报告中指出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，党的二十大报告再次提及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；2023年8月25日，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号），文中提及加大对保障性住房的政策支持，做好政策衔接，要协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系，此次三中全会明确提出“加大保障性住房建设和供给”，未来保障性住房供给有望进一步放量。 充分赋予地方政策调控自主权，高能级城市限制性政策有望进一步打开。《决定》强调“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”充分给予地产政策调控自主权，预计各地将继续根据当地房地产市场发展现状，因城施策；《决定》中明确提及限购政策和普宅认定标准政策调整，预计未来政策可能在此发力，一线城市、天津等存在限购的区域政策有望调整。 改革房地产开发融资模式和商品房预售制度。过往房地产“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”模式在房价上涨、销量向上时期能够正常运转，面对当前房地产销售规模的持续下行，“三高”模式的弊端进一步显现，加上过往部分开发商违约带来的期房交付问题，严重冲击购房者的市场信心。改革商品房预售制度，逐步调整预售门槛，拥有资金、经营优势的品牌房企或将在未来竞争中脱颖而出，行业集中度有望进一步提升。 深化土地制度改革，建设城乡统一的建设用地市场。新型城镇化建设与土地制度改革密切相关，“建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制”有助于建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制；“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地”有助于盘活存量土地资源，提升土地资源利用效率。 投资建议： 地产销售仍处下行态势，2024H1全国商品房销售面积同比下降19%，销售额同比下降25%，政策端进一步优化仍具空间。随着房地产开发融资模式和商品房预售制度的改革，我们持续看好拿地布局核心城市，产品品牌力受市场认可的品牌开发商，建议关注华润置地、中国海外发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：商品房销售复苏不及预期；政策调控效果不及预期；市场信心超预期下跌