事件:7月21日,《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》发布,关于地产行业相关内容如下: 加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式。2017年10月18日,习总书记在党的十九大报告中指出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,党的二十大报告再次提及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”;2023年8月25日,国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号),文中提及加大对保障性住房的政策支持,做好政策衔接,要协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系,此次三中全会明确提出“加大保障性住房建设和供给”,未来保障性住房供给有望进一步放量。 充分赋予地方政策调控自主权,高能级城市限制性政策有望进一步打开。《决定》强调“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”充分给予地产政策调控自主权,预计各地将继续根据当地房地产市场发展现状,因城施策;《决定》中明确提及限购政策和普宅认定标准政策调整,预计未来政策可能在此发力,一线城市、天津等存在限购的区域政策有望调整。 改革房地产开发融资模式和商品房预售制度。过往房地产“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”模式在房价上涨、销量向上时期能够正常运转,面对当前房地产销售规模的持续下行,“三高”模式的弊端进一步显现,加上过往部分开发商违约带来的期房交付问题,严重冲击购房者的市场信心。改革商品房预售制度,逐步调整预售门槛,拥有资金、经营优势的品牌房企或将在未来竞争中脱颖而出,行业集中度有望进一步提升。 深化土地制度改革,建设城乡统一的建设用地市场。新型城镇化建设与土地制度改革密切相关,“建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制”有助于建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制;“优化城市工商业土地利用,加快发展建设用地二级市场,推动土地混合开发利用、用途合理转换,盘活存量土地和低效用地”有助于盘活存量土地资源,提升土地资源利用效率。 投资建议: 地产销售仍处下行态势,2024H1全国商品房销售面积同比下降19%,销售额同比下降25%,政策端进一步优化仍具空间。随着房地产开发融资模式和商品房预售制度的改革,我们持续看好拿地布局核心城市,产品品牌力受市场认可的品牌开发商,建议关注华润置地、中国海外发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团、绿城中国等。 风险提示:商品房销售复苏不及预期;政策调控效果不及预期;市场信心超预期下跌