房地产行业研究：房地产重在防风险，一线政策放松预期增强

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（3.2-3.8）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.5%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.3%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.3%，沪深300指数涨跌幅为+0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.6%和-5%。 本周成都锦江土拍热度较高，南京土拍冷淡。本周（3.2-3.8）全国300城宅地成交建面144万㎡，单周环比-58%，单周同比+43%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面2901万㎡，累计同比-56%；年初至今，华润置地、中建三局、滨江集团、招商蛇口、腾讯的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，节后修复势头被打断。本周（3.2-3.8）35个城市商品房成交合计214万平米，周环比-25%，周同比-48%（按春节农历周算同比-44%）。其中：一线城市周环比+3%，周同比-34%；二线城市周环比-34%，周同比-55%；三四线城市周环比-11%，周同比-10%。 本周二手房成交环比上升，同比下降，节后第三周同比跌幅继续缩小。本周（3.2-3.8）15个城市二手房成交合计159万平米，周环比+14%，周同比-33%（按春节农历周算同比-14%）。其中：一线城市周环比-2%，周同比-32%；二线城市周环比+19%，周同比-34%；三四线城市周环比+16%，周同比-9%。 今年房地产工作重在防风险。3月5日，十四届全国人大二次会议开幕，总理作政府工作报告。其中房地产与地方债务、中小金融机构并列，再次被列入“防风险”的任务板块，意味着今年房地产的首要任务是标本兼治防范并化解风险。在实施上有以下三个重点：①在需求端优化房地产政策，减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要，后续一线调控或持续趋松，二三线或应放尽放；②在融资端对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，要压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任；③在供给端加快构建保障房+商品房的房地产发展新模式，通过加大保障房建设和供给，完善商品房制度，以此满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 一线政策放松预期加强。3月9日下午，十四届全国人大二次会议举行民生主题记者会，住建部部长倪虹指出今年住建部将聚焦稳市场、防风险、促转型来开展工作。稳市场需因城施策精准施策，现在已充分赋予各城市调控自主权，各地政府要扛起责任，优化政策，稳定市场，当前一线城市仍实行限购等措施，预计政策或持续宽松。防风险需一视同仁支持房企合理的融资需求，各地的城市房地产融资协调机制正持续落地，为白名单项目提供金融支持，减轻房企资金压力。构建房地产发展新模式是促转型的治本之策，需持续完善保障房+商品房的供应体系，保障房托底，商品房满足多层次多样化住房需求，预计商品房将逐步回归市场化。 投资建议 政府工作报告指出标本兼治化解三大风险，此处房地产再进防风险的任务板块，预计今年将在需求端、融资端出台更多政策以保障市场平稳，缓解房企资金压力，核心城市有望延续政策优化的趋势，金融支持地产融资将持续落地。 推荐受益于深耕高能级城市、主打改善性产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 房地产工作重在防风险4 一线政策放松预期加强4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：近五年两会政府工作报告房地产相关内容梳理4 图表2：住建部部长在全国人大民生主题记者会上的关键表述5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表12：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表13：35城新房成交面积及同比增速8 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表16：35城新房成交明细（万平方米）9 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表21：12城商品房的库存和去化周期11 图表22：12城各城市能级的库存去化周期11 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表24：地产行业政策新闻汇总12 图表25：地产公司动态13 图表26：物管行业资讯15 图表27：非开发公司动态15 图表28：A股地产PE-TTM16 图表29：港股地产PE-TTM16 图表30：港股物业股PE-TTM16 图表31：覆盖公司估值情况17 房地产工作重在防风险 今年房地产工作重在防风险。3月5日，十四届全国人大二次会议开幕，总理作政府工作报告。其中房地产与地方债务、中小金融机构并列，再次被列入“防风险”的任务板块，意味着今年房地产的首要任务是标本兼治防范并化解风险。在实施上有以下三个重点：①在需求端优化房地产政策，减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要，后续一线调控或持续趋松，二三线或应放尽放；②在融资端对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，要压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任；③在供给端加快构建“保障房+商品房”的房地产发展新模式，通过加大保障房建设和供给，完善商品房制度，以此满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 图表1：近五年两会政府工作报告房地产相关内容梳理 两会政府工作报告房地产相关内容 2024 ①坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。②优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。③健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 2023 ①房地产市场风险隐患较多。②有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。③加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 2022 ①继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。②加快发展保障性租赁住房。 2021 ①坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。②切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 2020 ①深入推进新型城镇化。②因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居。 来源：中国政府网，国金证券研究所 一线政策放松预期加强 一线政策放松预期加强。3月9日下午，十四届全国人大二次会议举行民生主题记者会，住建部部长倪虹指出今年住建部将聚焦稳市场、防风险、促转型来开展工作。稳市场需因城施策精准施策，现在已充分赋予各城市调控自主权，各地政府要扛起责任，优化政策，稳定市场，当前一线城市仍实行限购等措施，预计政策或持续宽松。防风险需一视同仁支持房企合理的融资需求，各地的城市房地产融资协调机制正持续落地，为白名单项目提供金融支持，减轻房企资金压力。构建房地产发展新模式是促转型的治本之策，需持续完善“保障房+商品房”的供应体系，保障房托底，商品房满足多层次多样化住房需求，预计商品房将逐步回归市场化。 图表2：住建部部长在全国人大民生主题记者会上的关键表述 关键词 相关表述 1 城市更新 去年全国实施各类城市更新项目6.6万个，完成投资2.6万亿元，其中新开工改造城镇老旧小区5.3万，打算今年再改造5万个老旧小区。 2 房地产发展新模式 ①理念：要始终坚持“房住不炒”的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系；②机制：一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；③实施：一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，二是下力气建设好房子。 3 政策 现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，要根据人口情况、供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。 5 融资 一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。目前，全国31个省份312个城市建立了这个机制，上报的“白名单”项目达到了6000多个，其中82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。 6 潜力空间 房地产市场不能光看短期，还要看中长期。当前我国房地产市场调整转型，稳定市场任务依然艰巨。但是从我国城镇化发展进程看，从全国城镇住房存量的更新改造需求看，房地产还是有很大的潜力和空间。 7 出清 对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。 8 未来方向 房企今后拼的是高质量、新科技、好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场有发展有未来。 来源：住建部，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.5%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.3%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为中润资源、*ST新联、苏州高新、电子城、九龙仓置业，涨跌幅分别为+19.9%、 +17.6%、+10.7%、+7%、+5.9%；末5名为汇景控股、易居企业控股、华音国际控股、国瑞健康、金辉控股，涨跌幅分别为-28.2%、-25.4%、-22.1%、-16.1%、-15.1%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 材能耐半公电资银运家技多软保商媒零食房制消医汽食料源用导用信本行输庭术元件险业体售品地药费疗车品 Ⅱ 消体事服货与硬金与和业、产、者保与与 ⅡⅡ -5% 费与业务物个件融服专饮生服健汽主 有公纺通机钢家电电银建国采交轻农汽综化建食计休医非传商房 品半人与务业料物务设车要 色用织信械铁用气子行筑防掘通工林车合工筑品算闲药银媒业地 与导用设 服与科 备零用 Ⅱ 金事服设电设 装军运制牧 材饮机服生金贸产 服体品备 务烟技 与部品 属业装备器备 饰工输造渔 料料务物融易装… 草……件… 来源：wind，国金证券研究所来