房地产行业周报：京沪购房政策同步放松，防风险将为后续工作重点

核心观点：京沪购房政策同步放松，防风险将为后续工作重点 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长。17城二手房成交面积同比增长，环比下降。第50周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降。政策端中央经济工作会议再提“防风险”，且房地产放在首位，后续供需两端政策有望进一步支持。加快推进“三大工程”，或实现“先立后破”，推动构建房地产发展新模式。京沪继广深后放宽购房政策，或将提振市场购房热情。投资端核心城市核心区域土拍热度依旧，优质房企补货意愿强。我们认为，目前房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：京沪调整购房政策，促进市场平稳健康发展 中央层面：中央经济工作会议再提积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。平安银行召开房地产企业座谈会，万科、绿城等12家房地产企业高管参会。 地方层面：北京、上海先后发布购房新政，均涉及：（1）下调首付比例；（2）下调房贷利率下限；（3）优化普宅认定标准。此外，北京还将房贷年限由目前最长25年恢复至30年；武汉取消“首次交易商品房”及购房面积、金额等条件限制，进一步优化积分入户政策；杭州调整住房公积金无房租赁提取限额标准；西藏省执行认房不认贷，首套、二套住房商贷最低首付款比例统一为不低于20%、30%。 市场端：新房成交环比增长，重点城市土拍火热 销售端：根据房管局数据，2023年第50周，全国64城商品住宅成交面积289万平米，同比下降16%，环比增加12%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16752万平米，累计同比下降15%。全国17城二手房成交面积为156万平米，同比增速22%，前值21%；年初至今累计成交面积8190万平米，同比增速29%，前值29%。 投资端：2023年第50周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3232万平方米，成交土地规划建筑面积5883万平方米，同比下降14%，成交溢价率为3.3%。 一线城市成交土地规划建筑面积152万平方米，同比下降15%；二线城市成交土地规划建筑面积1957万平方米，同比增加22%；三线城市成交土地规划建筑面积3773万平方米，同比下降26%。杭州年度第十三批次实行“价高者得”，绿城以总价74.14亿连落四子成为本次土拍最大赢家。 融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第50周，信用债发行72.3亿元，同比减少65%，环比减少27%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、京沪调整购房政策，促进市场平稳健康发展 中央层面：（1）自然资源部：政策指引着重从规划引领和政策融合两个方面支持城市更新。一个是发挥规划引领作用，激发城市更新活力；另一个是发挥政策融合效能，突破城市更新瓶颈。（2）中央经济工作会议：积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。 加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。（3）平安银行：召开房地产企业座谈会，万科、绿城等12家房地产企业高管参会。会上，平安银行宣布推出“七大类十五条”举措，加大对房地产企业融资支持力度。（4）证监会：积极配合有关方面防范化解房地产、地方债务等风险；加强对行业机构的全链条监管，督促加强内部治理和文化建设，守牢合规风控底线。强调严防“忽悠式回购”，同时放宽并增设一项为维护公司价值及股东权益所必需而回购股份的条件，取消禁止回购窗口期的规定，提高股份回购便利度。（5）央行：因城施策精准实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；加大对保障性住房建设等“三大工程”的支持力度，推动房地产业转型和高质量发展。 地方层面：（1）武汉：对于购房落户条件，取消“首次交易商品房”及购房面积、金额等条件限制，进一步优化积分入户政策。（2）杭州：调整住房公积金无房租赁提取限额标准：杭州市区为2000元/月，桐庐县、淳安县和建德市为1200元/月。与此同时，灵活就业人员可提取个人账户余额，用于购买自住住房、支付房租、偿还住房贷款本息。（3海南省：各缴存单位应于缴存2024年1月住房公积金前，按职工本人2023年的实际月平均工资总额，核定职工2024年的住房公积金缴存基数，并在海南省住房公积金管理局公布的2023年度缴存基数范围内进行调整。（4）玉溪：将调整优化住房公积金提取政策。支持提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款，玉溪市住房公积金缴存人，购买玉溪市辖区新建商品住房，可申请提取住房公积金支付购房首付款。（5）北京：按照新政，北京首套住房贷款最低首付比例统一调整为30%；二套住房贷款最低首付比例，购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%。贷款最长年限也由此前的25年调整为30年。新调整的普宅标准中，具体交易价格标准将不再设置总价标准，仅保留单价标准，而且符合普宅的房屋单价标准更符合当前房地产市场实际情况，新标准可以覆盖当前7成左右的住宅。（6）上海：一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%；二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。（7）宁波：对符合条件的新建商品住房购房人一次性给予购房完税金额（即税收完税证明中记载的计税总额）1%的货币补贴，最高不超过6万元；对符合条件的二手住房购房人一次性给予购房完税金额1%的货币补贴，最高不超过4万元。（8）徐州：博士、正高级职称发放30万元购房券；硕士、副高级职称、高级技师发放12万元购房券；本科、中级职称、技师发放8万元购房券；大专发放5万元购房券。（9）西藏省：执行认房不认贷，对符合国家生育政策生育多子女家庭购买普通自住商品房时，购买的第二套住房认定为首套住房，购买第三套时认定为二套住房。对在我区贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。（10）绍兴柯桥区：明确年龄18至35周岁之间符合条件的青年人，从2024年1月1日起，一年期间内购买首套新建商品住房将享受政府补贴，最高补贴25万元的政策。（11）广西防城港：提高多子女家庭购买首套自住住房贷款额度。生育两孩及以上子女家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，住房公积金贷款最高额度提高到55万。优化个人住房贷款中住房套数认定标准。自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 表1：京沪调整购房政策，促进市场平稳健康发展 ` 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2023年第50周，全国64城商品住宅成交面积289万平米，同比下降16%，环比增加12%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16752万平米，累计同比下降15%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2023年第50周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第50周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第50周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第50周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第50周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-15%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-7%、-8%、-36%，年初至今累计增速-1%、-11%、-30%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第50周，全国17城二手房成交面积为156万平米，同比增速22%，前值21%；年初至今累计成交面积8190万平米，同比增速29%，前值29%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：绿城杭州连落四子，重点城市土拍火热 2023年第50周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3232万平方米，成交土地规划建筑面积5883万平方米，同比下降14%，成交溢价率为3.3%。一线城市成交土地规划建筑面积152万平方米，同比下降15%；二线城市成交土地规划建筑面积1957万平方米，同比增加22%；三线城市成交土地规划建筑面积3773万平方米，同比下降26%。杭州：市区年度第十三批次10宗宅地成功出让，本次土拍实行“价高者得”。最终，除一地块因故提前终止出让外，其余9宗以5宗溢价、4宗底价收官，最高溢价率高达38.32%，揽金约133.88亿元。绿城以总价74.14亿连落四子成为本次土拍最大赢家。另外龙湖也底价斩获一宗下沙地块；成都：中心城区成交6宗宅地，总面积约17.1万m，合计257亩，规划建面约35.3万m，总成交金额约46亿元，平均溢价率为18%。其中位于锦江区琉璃场、成华区新华公园和武侯区武侯新城，分别以43%、34%和32%的溢价率成交；南京：九批次18宗涉宅地块挂牌出让，其中12幅纯住宅用地、6幅商住混合用地，总用地面积约56.1万m，总起价135.37亿元。最终18宗宅地仅鼓楼滨江由北京首开以溢价成交，其余17宗地块均以底价成交，揽金约135.87亿。其中保利&南京扬子江以总价27.72亿揽得江北新区4宗宅地；无锡：八批次土拍完成出让，共挂牌9宗地块，最终，除一地块提前终止出让外，其余8宗均以底价成交，总成交面积约31.45万m，总成交规划建面约53.34万m，揽金约55.74亿元；上海：四批次第二轮4宗地块开拍，总出让面积31.44万m，总建筑面积83.23万m。最终闵行、嘉定地块分别由华润、华润&华发联合体以溢价获得，另外两宗地块分别由招商、中能建底价斩获。揽金约214亿元；成都：中心城区成交6宗宅地，总面积约20.4万m，合计306亩，规划建面约49.1万m。总成交金额约56.8亿元，其中仅天府新区总部商务区34亩溢价率超过15%，1宗地块由龙湖低溢价取得，其余4宗地基本以底价成交。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第50周，信用债发行72.3亿元，同比减少65%，环比减少27%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年12月11-15日，下同）房地产指数上涨1.08%，沪深300指数下跌1.7%，相对收益为2.79%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第5位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：济南高新、大龙地产、京能置业、*ST中迪、上实发展，涨跌幅排名后5位的房地产个股