房地产行业重大事项点评：新房、二手房成交恢复如何？

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 春节后二手房网签连续3周上升，我们监测的11城第10周日均网签19万方，同比下降38%，环比上升7%，按照春节对齐来看同比下降19%，尚未回升至春节前网签水平。一线城市二手房前端成交明显好转，接近2023年“认房不认贷”发布后成交峰值。 新房网签处于历史低位，我们监测的21城第10周日均网签24万方，同比下降53%，环比下降23%，对齐春节来看同比下降45%。 评论： 二手房网签连续3周上升，对齐农历春节来看节后第3周同比下降19%。1）从我们跟踪的11城情况来看，春节后二手房网签连续3周上升。第10周（春节后第3周）11城日均网签19万方，同比下降38%，环比上升7%，按照农历春节对齐来看同比下降19%，尚未回升至春节前网签水平。2）分城市能级来看，一线、二线、三四线城市第10周日均网签5、12、2万方，同比分别下降32%、38%、47%，环比分别上升1%、11%、1%； 对齐农历春节来看，分别下降18%、19%、20%，目前一线网签回升较快，接近春节前水平。3）截至第10周，11城二手房2024年累计网签1177万平，同比下降15%，其中一线、二线、三四线城市同比分别下降19%、15%、10%。 图表1第10周11城二手房网签同比下降38% 图表2第10周一线城市二手房网签同比下降32% 图表3第10周二线城市二手房网签同比下降38% 图表4第10周三四线城市二手房网签同比下降47% 一线城市前端成交持续提升，接近2023年“认房不认贷”政策发布后成交峰值。1）前端成交是二手房中介的实时成交数据，其时效性更好，通常领先于网签数据1-2个月。春节后一线城市二手房前端成交持续提升，第10周深圳前端成交接近2023年全年最高值，上海、广州前端成交已超过2023年“认房不认贷”发布后成交峰值，北京前端成交接近“认房不认贷”发布后成交峰值。2）前端成交明显回暖，主因春节前一线城市放松、春节后5年期LPR下调以及临近入学信息登记期限，二手房市场以价换量，但一线城市较2023年小阳春峰值仍有一定差距。3）春节后，京沪二手房挂牌量仍小幅增长。 图表5一线城市前端成交连续3周回升 图表6一线城市挂牌量持续上行 新房网签处于历史低位，对齐春节来看节后第3周同比下降45%。1）从我们跟踪的21城情况来看，春节后新房网签仍处于历史低位。第10周（春节后第3周）21城新房日均网签24万方，同比下降53%，环比下降23%；按照农历春节对齐来看同比下降45%。 2）分城市能级来看，一线、二线、三四线城市第10周日均网签8、10、6万方，同比分别下降35%、62%、52%，环比分别下降1%、14%、46%；对齐农历春节来看，分别下降32%、51%、47%。3）截至第10周，21城二手房2024年累计网签1733万平，同比下降39%，其中一线、二线、三四线城市同比分别下降30%、44%、38%。 图表7第10周21城新房网签同比下降53% 图表8第10周一线城市新房网签同比下降35% 图表9第10周二线城市新房网签同比下降62% 图表10第10周三四线城市新房网签同比下降52% 二手房交易量的回暖更多地是高性价比房源成交促成，以及每年春季的季节性效应，持续性需要进一步观察。如果与2023年年初类比，2024年二手房挂牌量更高、居民信心相对偏弱，近期高性价房源促使二手房成交的特征也反映了，在弱势市场下，性价比成为居民的购房的主要考虑因素。这也将导致新房和二手房竞争存量客源，后续新房的供给可能会进一步分流二手房成交，需要观察二手房成交的持续性和新房的开盘去化率。如果成交热度维持一个季度以上，可以进一步展望成交量对价格的传导。 图表11一线城市二手房售价持续下行 投资建议：全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注“地产+”的投资机会。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：2024年高能级城市房地产市场超预期下行；微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。