中天服务：2023年年度报告
2023年年度报告 2024年3月13日 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人（会计主管人员）沈珍梅声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司未来发展的展望”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义..........................................................2第二节公司简介和主要财务指标........................................................6第三节管理层讨论与分析...............................................................10第四节公司治理........................................................................20第五节环境和社会责任.................................................................32第六节重要事项........................................................................34第七节股份变动及股东情况............................................................43第八节优先股相关情况.................................................................49第九节债券相关情况...................................................................50第十节财务报告........................................................................51 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、载有会计师事务所盖章，中国注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本。 4、载有公司法定代表人签名的公司2023年度报告文本。 5、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值□是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 （一）基本情况 报告期内经济大环境面临诸多挑战，地产行业走过“黄金期”进入下行阶段，物业行业并购也趋于理性，多因素影响使物业服务行业发展承压，行业竞争激烈，营业收入增速持续放缓。根据中指院数据显示，2023年上半年港股上市公司营收增速同比增长9.9%，明显低于2020-2021年20%以上的增速。结构上，物业国企营收增速18.44%，民营物企增速仅6.74%。总体上，物业行业规模增长但增速明显放缓，不同背景的企业增速分化明显。 （二）发展阶段 物业管理行业在经历40多年发展后已经步入规范化、市场化阶段，物业管理作为社区基层治理的末端，得到中央地方的极大支持，引导物业行业的高质量可持续发展。有研究机构预计，随着物业管理服务需求的提升，至2026年物业管理服务收入规模将达到8382亿元，自2021年起五年复合增长率超过10%。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业企业在实现了快速扩张后，进入稳步发展阶段，并通过业务结构优化、提高科技程度、优化管理精细度，实现效益增长等手段力争实现有质量的规模发展，同时在传统管理业务增速放缓背景下探求新赛道，寻求新业务。 1、在传统业务越来越聚焦的情况下，综合自身资源禀赋及战略方向，布局重点城市群，进一步提升了城市管理密度战略，有利于进一步实现资源整合和匹配，形成一定的规模效应，优化管理，并在一定程度上实现降本增效； 2、城市服务成为具备区域优势企业及头部企业加快布局的新赛道，在利好政策优势的加持下，结合自身优势不断拓展生活服务边界； 3、非住宅项目的拓展是当前行业的重要趋势，商业、办公、产业园等特色细分物业管理为规模持续拓展创造更多可能，奠定未来业绩稳固基础。有机构预计我国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2022年的约6260亿元增长至2026年的约10699亿元，年均复合增长率达14.07%； 另外，在城市更新方面、城乡基础设施升级改造方面、城乡环境综合服务、新能源基础设备设施维护等业务中，物业服务企业在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服务力；标杆企业系统化地围绕客户住房全生命周期统筹物业服务设计，关注不同客户的社区生活习惯，基于时间维度和空间维度打造标准化的物业服务，并做相应针对性设计等。 物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势，运用多元化发展的模式，充分满足社会市场的发展需求，为企业创造更大的发展机会。 （三）政策助力 报告期内中央和地方不断完善物业行业相关的支持政策，就城市更新、城市改造、家政服务、社区养老、保障性住房、收费标准、安全规范生产等方面均出台政策；比如国家发改委出台《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，住房城乡建设部出台《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）》，上海、北京出台城市更新方案，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》等，均对物业行业发展方向及规范发展指明方向。2023年10月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务水平和质量，让小区居民生活更舒心，使物业管理行业现状及发展成为全国人民关注和讨论的重要话题。以上各层级政策及社会的关注，将持续引导行业高质量健康发展。 二、报告期内公司从事的主要业务 报告期内公司进一步做大做强物业管理业务，积极适应市场变化，以“真心缔造美好生活”为企业使命，不断提升自身服务水平和运营效率以满足客户多样化需求，为客户提供更加优质、便捷和可持续的服务，进一步促进上市公司整体持续健康发展。 报告期，公司合并报表范围内实现营业收入3.40亿元，同比增长10.95%；实现归属于上市公司股东的净利润2,021.98万元，同比下降67.19%，归属上市公司股东扣非后的净利润3,674.73万元，同比增长9.97%；报告期末总资产3.22亿元，同比增长28.03%；归属于上市公司股东的净资产为1.32亿元，同比增长16.70%。 （一）主要业务、主要产品及其用途、经营模式： 公司是一家市场化运营的物业管理企业，主要通过项目竞标并签订合同，为签约物业项目提供“四保一服”及增值服务，服务的主要客户为住宅小区业主、房地产商。近年来通过服务业态结构优化，公司在写字楼、学校、商场、景区、未来社区等非住宅项目的业务占比提高。随着服务品质提升及服务业态丰富，公司将逐步成为区域内具有一定竞争优势的企业。 (二)业绩驱动因素： 报告期内，公司利用在杭州、金华、嘉兴形成的区域优势，进一步聚焦该等区域的业务拓展，深耕优势区域，提高管理浓度，发挥管理规模效应，逐步形成在优势区域的价值高地。同时，根据不同城市定位、项目体量、不同收费标准、不同项目定位对服务体系进行分级，发布实施清韵系列、嘉韵系列、雅韵系列的服务产品系列，并根据服务分级落实预算、编制和服务标准，发布《项目品质考核评分标准》；另外，公司在稳固住宅业态的服务基础上，力求开拓非住业态项目，比如商业、学校、医院等领域，提升高盈利水平的业态结构比例，实现有质量的规模增长。2023年末公司在管项目共计77个，较上期增长15个，在管面积合计约1220万方，较上年末增长43.70%。 （三）竞争优劣势： 公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。公司凭借管理机制优势、人员与组织优势、项目资源优势，专注于标准化、专业化的管理体系，重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，吸引和保留人才、提高员工积极性、提升员工效能，通过提供不断更新与优化的服务，积累了较多优质且稳定的客户资源，使公司在市场上动力充足，竞争力增强，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。 公司虽然在优势区域内具有较强竞争力，但从规模上看仍属于中小型物业企业，服务项目类型不够丰富，公司将通过加强外拓业务，优化业务结构，提高项目浓度，提升服务品质，增强智能化水平，深化品牌形象，促进公司未来业务的加速发展，增强公司抗风险能力和市场竞争力。 三、核心竞争力分析 不适用。 四、主营业务分析 1、概述 详见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是否 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用不适用 （5）营业成本构成 产品分类 单位：元 说明 （6）报告期内合并范围是否发生变动 是□否 2023年3月16日，公司召开的第五届董事会第二十三次会议审议通过了《关于注销全资子公司的议案》，同意注销全资子公司浙江天筑贸易有限公司，并授权公司管理层按照相关法律法规的规定和要求办理注销相关手续。2023年6月21日，公司发布《关于全资子公司注销完成的公告》，披露浙江天筑的工商注销登记手续已办理完毕。本次注销完成后，浙江天筑不再纳入公司合并财务报表范围。 报告期，间接控股公司杭州联每户收购了杭州森吉建筑工程有限公司100%股权，公司全资子公司中天美好服务持有杭州联每户74.44%
