中天服务：2023年半年度报告
2023年半年度报告 2023年7月29日 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人(会计主管人员)沈珍梅声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 如半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司面临的风险和应对措施”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................2第二节公司简介和主要财务指标.....................................6第三节管理层讨论与分析...........................................9第四节公司治理...................................................15第五节环境和社会责任.............................................16第六节重要事项...................................................18第七节股份变动及股东情况.........................................24第八节优先股相关情况.............................................28第九节债券相关情况...............................................29第十节财务报告...................................................30 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本。 3、载有公司法定代表人签名的公司2023年半年度报告文本。 4、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化□适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 1、行业发展情况： 2023年上半年，物业服务行业持续贯彻高质量发展，从中央到地方纷纷出台城乡升级等相关政策，旨在提升经济发展的质量和效益，推动产业结构优化升级，提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感；出台养老服务鼓励性政策，“物业+养老服务”的试点推行，社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来讲，既是机遇又是挑战。 物业行业经历过去十年的高速发展阶段，2021年以来逐步回归常态化发展阶段。物企在管面积扩张的节奏逐步缓慢下来，2022年百强物企的在管规模增速为12.43%，低于2021年16.67%，呈现较为明显的下滑态势；克而瑞物管2023年中国物业管理上市公司研究报告显示，研究的56家上市物企2022年营收总额2,475.3亿元，同比提升19.4%，整体营收增速同比下滑约25.2%。行业整体的盈利水平稳定向好，步入常态化。物企两极分化严重，头部以及大中小型企业营收落差较大，市场格局整体呈现头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升，行业竞争格局加剧；行业并购理性化，收并购意愿降低，扩张趋向谨慎。2022年并购交易43起，显著低于2021年145起，同时并购估值倍数11.5倍，比2021年略有下降。 伴随全国经济高质量发展的主基调，物业管理作为提高居民生活品质和城市环境建设的重要载体，必将受益于中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高。有机构预计物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，行业复合增长率仍将超过10%。 物业管理行业进入理性发展但仍保持较高发展增速时期，在此阶段的物业企业力争实现有质量的规模发展，通过业务结构优化、提高科技程度、优化管理精细度，实现效益增长。同时在传统管理业务增速放缓背景下探求新赛道，寻求新业务。比如在传统多经业务越来越聚焦的情况下，城市服务成为具备区域优势企业及头部企业加快布局的新赛道，在利好政策优势的加持下，结合自身优势不断拓展生活服务边界，千方百计利用自身资源进行多方面的探求和发展。 2、主要业务： 公司主营业务为物业管理，以物业管理及配套服务、案场服务为主要服务内容。公司积极拓展主业规模，提升服务品质，优化服务业态，智能科技赋能，实现成为区域性品质领先的物业服务企业的目标。截止6月30日，公司在管规模突破1,000万平方米，同时，根据中指院公布的2023年度物业行业满意度，公司满意度分数高于行业均值。 报告期，公司合并报表营业收入1.59亿元，与上年同期相比增长15.55%，归属于上市公司股东净利润1,675.95万元，与上年同期相比下降60.68%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,825.85万元，与上年同期相比增加19.96%。 3、公司经营计划： 公司继续强化主营业务，稳步推进年初制定各项工作计划，总体来看，公司主要围绕以下几方面开展工作： 聚焦优势区域：公司利用在杭州、金华、嘉兴形成的区域优势，进一步聚焦该等区域的业务拓展，深耕优势区域，提高管理浓度，发挥管理规模效应，逐步形成在优势区域的价值高地。 构建品质体系：围绕国家高质量发展的主基调，公司建立标准化的管理体系，提升住房和社区品质，改善服务业主的居住环境。公司根据不同城市定位、项目体量、不同收费标准、不同项目定位对服务体系进行分级，发布实施清韵系列、嘉韵系列、雅韵系列的服务产品系列，并根据服务分级落实预算、编制和服务标准；同时发布《项目品质考核评分标准》。 优化业务结构：公司在稳固住宅业态的服务基础上，力求开拓非居业态项目，比如商业、学校、医院等领域，提升高盈利水平的业态结构比例，实现有质量的规模增长。 智慧科技赋能：公司在内部管理上通过升级业财一体化系统，提高管理效率和管理精度；在社区服务上，通过技改提升硬件设施，通过软件升级提高业主服务感知，从智能输出、科技赋能方面提升服务价值。 二、核心竞争力分析 不适用。 三、主营业务分析 概述参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。主要财务数据同比变动情况 单位：元 适用□不适用 □适用不适用 四、非主营业务分析 适用□不适用 单位：元 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 2、主要境外资产情况 □适用不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 □适用不适用 4、截至报告期末的资产权利受限情况 不适用。 六、投资状况分析 1、总体情况 □适用不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用不适用公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □适用不适用公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用不适用公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用不适用公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用不适用 八、主要控股参股公司分析 适用□不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 2023年3月16日，公司召开的第五届董事会第二十三次会议审议通过了《关于注销全资子公司的议案》，同意注销全资子公司浙江天筑贸易有限公司，并授权公司管理层按照相关法律法规的规定和要求办理注销相关手续。2023年6月21日，公司发布《关于全资子公司注销完成的公告》，披露浙江天筑的工商注销登记手续已办理完毕。 九、公司控制的结构化主体情况 □适用不适用 十、公司面临的风险和应对措施 1、行业竞争风险 一方面国内房地产市场发展态势趋缓，为物业管理行业提供的增量趋势减缓，导致行业的存量争夺更加严峻。从机构调研数据看，物业行业头部前100企业在管规模占46%以上，公司管理规模仍与这类企业存在较大差距，除了在优势区域具备较好的竞争能力外，公司在其他区域要形成优势难度较大。公司将深耕优势区域，占领价值高地，形成品牌优势，并以此为中心辐射其他区域，逐步形成竞争优势。 2、人力管理风险 物业管理行业属于劳动密集型，对于人工需求量大，同时物业管理中高层需具备有一定的专业化程度，因此，人力管理成为公司面临的风险。公司通过自招培养、院校合作，秩序保洁等外包形式有效应对风险。但随着竞争加剧及人工成本上升，未来仍可能面临一定的人力管理风险。 3、项目管理风险 公司的盈利模式主要是通过提供物业管理服务向业主收取费用。当业主对于物业管理品质要求提高，但项目管理水平未达到要求，可能会存在无法按期收取费用的风险，甚至造成拖欠物业费情形。公司通过提供合理的服务品质满足业主需求，增强项目管理水平，提高业主的满意度，降低项目管理的风险。 第四节公司治理 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况 2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用不适用 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 □适用不适用公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 □适用不适用公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 第五节环境和社会责任 一、重大环保问题情况 上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位□是否 报告期内因环境问题受到行政处罚的情况 参照重点排污单位披露的其他环境信息 公司及其子公司不属于
