中天服务：2023年半年度报告

中天服务股份有限公司 2023年半年度报告 2023年7月29日 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人(会计主管人员)沈珍梅声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 如半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司面临的风险和应对措施”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标6 第三节管理层讨论与分析9 第四节公司治理15 第五节环境和社会责任16 第六节重要事项18 第七节股份变动及股东情况24 第八节优先股相关情况28 第九节债券相关情况29 第十节财务报告30 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本。 3、载有公司法定代表人签名的公司2023年半年度报告文本。 4、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。 释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、上市公司 指 中天服务股份有限公司 中天美好服务 指 中天美好生活服务集团有限公司 新嘉联 指 浙江新嘉联电子科技有限公司 浙江天筑 指 浙江天筑贸易有限公司 杭州联每户 指 杭州联每户网络科技有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 元、万元 指 指人民币元、万元 报告期 指 2023年1月1日至2023年6月30日 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 中天服务 股票代码 002188 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中天服务股份有限公司 公司的中文简称（如有） 中天服务 公司的外文名称（如有） ZHONGTIANSERVICECO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如有） ZHONGTIANSERVICE 公司的法定代表人 操维江 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐振春 张晓艳 联系地址 浙江省杭州市上城区之江路1300号中天钱塘银座4层419室 浙江省杭州市上城区之江路1300号中天钱塘银座4层419室 电话 0571-86038115 0571-86038115 传真 0571-86038115 0571-86038115 电子信箱 stock002188@vip.163.com stock002188@vip.163.com 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用☑不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 159,075,984.11 137,670,789.68 15.55% 归属于上市公司股东的净利润（元） 16,759,515.30 42,620,475.55 -60.68% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 18,258,523.33 15,220,204.72 19.96% 经营活动产生的现金流量净额（元） -7,136,561.73 -51,345,823.70 86.10% 基本每股收益（元/股） 0.057 0.146 -60.96% 稀释每股收益（元/股） 0.057 0.146 -60.96% 加权平均净资产收益率 13.80% 58.47% -44.67% 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元） 281,761,263.58 251,235,379.21 12.15% 归属于上市公司股东的净资产（元） 128,519,903.45 113,092,657.36 13.64% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -256.42 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 502,099.59 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,878,604.30 减：所得税影响额 63,458.90 少数股东权益影响额（税后） 58,788.00 合计 -1,499,008.03 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 1、行业发展情况： 2023年上半年，物业服务行业持续贯彻高质量发展，从中央到地方纷纷出台城乡升级等相关政策，旨在提升经济发展的质量和效益，推动产业结构优化升级，提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感；出台养老服务鼓励性政策，“物业+养老服务”的试点推行，社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来讲，既是机遇又是挑战。 物业行业经历过去十年的高速发展阶段，2021年以来逐步回归常态化发展阶段。物企在管面积扩张的节奏逐步缓慢下来，2022年百强物企的在管规模增速为12.43%，低于2021年16.67%，呈现较为明显的下滑态势；克而瑞物管2023年中国物业管理上市公司研究报告显示，研究的56家上市物企 2022年营收总额2,475.3亿元，同比提升19.4%，整体营收增速同比下滑约25.2%。行业整体的盈利水平稳定向好，步入常态化。物企两极分化严重，头部以及大中小型企业营收落差较大，市场格局整体呈现头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升，行业竞争格局加剧；行业并购理性化，收并购意愿降低，扩张趋向谨慎。2022年并购交易43起，显著低于2021年145起，同时并购估值倍数11.5 倍，比2021年略有下降。 伴随全国经济高质量发展的主基调，物业管理作为提高居民生活品质和城市环境建设的重要载体，必将受益于中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高。有机构预计物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，行业复合增长率仍将超过10%。 物业管理行业进入理性发展但仍保持较高发展增速时期，在此阶段的物业企业力争实现有质量的规模发展，通过业务结构优化、提高科技程度、优化管理精细度，实现效益增长。同时在传统管理业务增速放缓背景下探求新赛道，寻求新业务。比如在传统多经业务越来越聚焦的情况下，城市服务成为具备区域优势企业及头部企业加快布局的新赛道，在利好政策优势的加持下，结合自身优势不断拓展生活服务边界，千方百计利用自身资源进行多方面的探求和发展。 2、主要业务： 公司主营业务为物业管理，以物业管理及配套服务、案场服务为主要服务内容。公司积极拓展主业规模，提升服务品质，优化服务业态，智能科技赋能，实现成为区域性品质领先的物业服务企业的目标。截止6月30日，公司在管规模突破1,000万平方米，同时，根据中指院公布的2023年度物业行业满意度，公司满意度分数高于行业均值。 报告期，公司合并报表营业收入1.59亿元，与上年同期相比增长15.55%，归属于上市公司股东净利润1,675.95万元，与上年同期相比下降60.68%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,825.85万元，与上年同期相比增加19.96%。 3、公司经营计划： 公司继续强化主营业务，稳步推进年初制定各项工作计划，总体来看，公司主要围绕以下几方面开展工作： 聚焦优势区域：公司利用在杭州、金华、嘉兴形成的区域优势，进一步聚焦该等区域的业务拓展，深耕优势区域，提高管理浓度，发挥管理规模效应，逐步形成在优势区域的价值高地。 构建品质体系：围绕国家高质量发展的主基调，公司建立标准化的管理体系，提升住房和社区品质，改善服务业主的居住环境。公司根据不同城市定位、项目体量、不同收费标准、不同项目定位对服务体系进行分级，发布实施清韵系列、嘉韵系列、雅韵系列的服务产品系列，并根据服务分级落实预算、编制和服务标准；同时发布《项目品质考核评分标准》。 优化业务结构：公司在稳固住宅业态的服务基础上，力求开拓非居业态项目，比如商业、学校、医院等领域，提升高盈利水平的业态结构比例，实现有质量的规模增长。 智慧科技赋能：公司在内部管理上通过升级业财一体化系统，提高管理效率和管理精度；在社区服务上，通过技改提升硬件设施，通过软件升级提高业主服务感知，从智能输出、科技赋能方面提升服务价值。 二、核心竞争力分析 不适用。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。主要财务数据同比变动情况 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收入 159,075,984.11 137,670,789.68 15.55% 营业成本 113,440,806.45 97,405,436.02 16.46% 销售费用 805,775.52 286,674.31 181.08% 主要系公司外拓业务增长拓展费用增加所致。 管理费用 18,348,542.50 15,926,911.32 15.20% 财务费用 -767,663.46 -73,871.91 -939.18% 主要系公司上年同期控股股东借款利息支出而本期未发生所致。 所得税费用 6,410,314.64 6,755,297.22 -5.11% 经营活动产生的现金流量净额 -7,136,561.73 -51,345,823.70 86.10% 主要系公司上年同期支付股民诉讼和解款所致。 投资活动产生的现金流量净额 -2,223,498.22 3,044,388.92 -173.04% 主要系公司上年同期母公司处置闲置固定资产以及本期持续经营买断车位业务所致。 筹资活动产生的现金流量净额 -888,006.28 -5,435,020.23 83.66% 主要系公司上年同期归还控股股东借款利息而本期未发生所致。 现金及现金等价物净增加额 -10,248,066.23 -53,736,455.01 80.93% 主要系公司经营、投资、筹资活动产生的现