中天服务：2025年年度报告

2025年年度报告 2026年4月27日 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人操维江、主管会计工作负责人徐振春及会计机构负责人（会计主管人员）高杨声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司未来发展的展望”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。截至报告期末，母公司存在未弥补亏损 经立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2025年度实现归属于上市公司股东的净利润32,078,554.72元，母公司净利润5,069,980.41元。截至2025年12月31日，公司合并报表未分配利润-1,864,559,525.03元，母公司报表未分配利润为-2,039,440,442.40元。 鉴于报告期末公司合并报表及母公司报表未分配利润均为负值，公司拟定2025年度利润分配预案为：2025年度不派发现金红利，不送红股，不以资本公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................................6第三节管理层讨论与分析.......................................................10第四节公司治理、环境和社会...................................................22第五节重要事项...............................................................34第六节股份变动及股东情况.....................................................45第七节债券相关情况...........................................................51第八节财务报告...............................................................52 备查文件目录 1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 4、载有公司法定代表人签名的公司2025年度报告文本。 5、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值□是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司在稳固基础物业服务基本盘的同时，非住业态服务规模稳步提升，加大社区增值服务布局力度，逐步降低单一住宅业态依赖，推动营收结构多元化；运营效能提档升级，加快智慧物业系统落地，推进服务标准化、精细化建设，优化人员与资源配置，缓解人力成本高企压力；管控体系日趋完善，依托专业化运营优势，强化区域项目集约化管理，深耕环杭优势区域，提升项目密度与品牌辐射力，筑牢市场化竞争根基。 2025年度，公司合并报表实现营业收入4.02亿元，同比增长10.70%，经营规模保持稳步提升；归属于上市公司股东的净利润3,207.86万元、扣除非经常性损益后的净利润2,708.61万元，同比分别增长353.07%、4.13%；总资产6.10亿元、归属于上市公司股东的净资产3.54亿元，同比分别增长22.16%、17.37%；营收利润持续增长，整体经营状况保持良好。 （一）主要业务、产品及用途 公司从事物业管理与生活服务相关业务，核心服务覆盖住宅、写字楼、政府办公楼、学校、医院、产业园等多元业态，主要分为基础物业服务与增值服务两大板块。基础物业服务为核心业务，聚焦“四保一服”核心内容，即安保巡查、环境保洁、设施设备维修养护、绿化管护与客户综合服务，为业主及使用方提供安全、整洁、有序的空间运维保障，筑牢居住与办公基础环境；以及面向地产开发端的案场服务、前期介入服务等。增值服务围绕业主多元需求延伸布局，涵盖社区到家服务、美居服务、社区养老、社区团购、资产运营等生活类服务，进一步拓宽服务边界、满足全周期生活与商用配套需求，实现物业服务从基础保障向品质生活升级的跨越，践行“让服务更有温度，让生活更具质感”的服务承诺。 （二）经营模式 公司采用市场化竞标为主的业务拓展模式，通过公开招投标、协议洽谈等合规方式获取物业服务项目，与业主方、业委会或委托方签订正式服务合同，依照合同约定提供标准化、定制化物业服务并收取相应服务费用。运营管理端推行“区域深耕+分级管控+智慧赋能”的一体化运营模式，依托高效信息化管理系统实现业财融合、流程闭环与费用管控优化，同时推行分层定制化服务，精准适配多元业态、各类客群的差异化需求，兼顾服务品质提升与运营效率增效，实现精细化、规范化运营。 （三）业绩驱动因素 报告期内，公司深耕物业服务主业，多措并举筑牢经营根基，业绩驱动因素主要体现在以下方面： 1、区域深耕赋能规模扩容：公司持续深耕浙江环杭等优势区域，依托区域品牌口碑与服务能力稳步推进项目拓展，在管物业面积实现增长，带动基础物业服务收入稳步攀升，筑牢公司业绩增长的基本盘，强化区域集约化经营护城河。2、增值服务拓宽增收渠道：公司探索社区增值服务品类，深挖社区场景消费潜力，推动资产运营、美居服务、未来社区、社区养老等业务增量，成为公司营收的重要补充，优化整体营收结构。3、降本增效提升盈利水平：针对行业运营成本高企的共性难题，公司合理外包非核心业务，优化人员与资源配置，精细化管控各项运营成本，切实提升运营效能与盈利空间，实现提质增效与稳健经营的平衡。4、品质护航现金流稳定：公司严守服务标准，极力提升服务品质与业主满意度，维持物业费收缴率稳定，保障经营现金流稳定充裕，为公司业务拓展、开展智能化转型等各项工作推进提供资金支撑，助力打造“区域领先、行业知名的美好生活服务运营商”的发展目标。 （四）存在的不足 结合行业发展格局与自身经营现状，公司仍存在一定竞争短板，需持续优化补齐。 1、全国化布局不足：相较于头部物业企业，公司跨区域扩张步伐偏缓，市场渗透范围局限于核心优势区域，全国性品牌认知度与市场影响力有待提升； 2、业态布局与专业能力待补强：业态覆盖广度仍有拓展空间，局限于住宅、普通商住等常规业态，针对高端商业、新兴产业园区等细分业态的服务经验与专业能力有待进一步提升；专业度更高细分领域，如设备维护、社区服务等延伸领域服务能力仍不足。 3、人力资源发展现瓶颈：物业行业劳动密集属性凸显，人力成本刚性上涨，核心人才储备不足，在一定程度上制约了公司服务创新升级与规模化扩张步伐。 4、智能化水平有待提高：面对行业的劳动力成本高企和用工风险增加压力，公司积极探索智能化信息化的投入，但受制于利润压力、智能化替代人工的成熟度不足等因素，仍无法有效缓解人力相关的不足。 二、报告期内公司所处行业情况 （一）基本情况 1、行业整体规模与运行态势 物业行业告别依附地产的粗放扩张，迈入存量深耕、提质增效的发展阶段，总体发展增速放缓。截至2025年末，全国物业管理总面积突破330亿平方米（中指研究院《中国物业管理行业统计年鉴2025》），全年总营收逼近2万亿元，同比增速回落至3%-4%。 业态结构持续优化，住宅物业占比65%仍居主导但增速放缓，非住宅物业成增长核心，2025年收入同比增长18.9%，远超住宅板块9.2%增速（克而瑞物管《2025中国物业服务企业综合实力研究报告》）。同期老旧小区改造稳步推进，全年新开工改造5.4万个，带动物管市场规模超6000亿元，拓宽存量市场空间。 2、行业经营核心痛点 2025年行业深陷服务满意度、物业费收缴率“双降”困境。据克而瑞、中物智库调研，全国物业500强平均收缴率连续四年下滑，上市物企略优于行业均值，中小物企普遍偏低；住宅物业服务满意度跌至近年低位，质价不符、收费不规范等问题成为业主维权核心焦点。 据中指研究院《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2025年上半年上市物业企业盈利水平同比有所回落，毛利率、净利率均维持低位区间。人力成本刚性攀升、增值服务业务收缩持续挤压企业利润空间，“增收不增利”成为行业常态化特征。 3、报告期内行业重大变化 （1）发展逻辑转型：行业从规模扩张转向价值深耕，竞争核心转为服务品质、运营效率与客户信任，头部物企暂停盲目外拓，聚焦存量精细化运营，淘汰低效亏损项目。 （2）业务结构调整：社区增值、非业主增值服务遇冷，2025年上半年上市物企两类业务收入分别同比降4.98%、22.15%（中指研究院上市物企半年报数据），企业收缩多元业务，回归基础服务核心，基础服务收入占比超74%。 （3）行业格局分化：头部物企凭综合优势深耕高端业态，市场集中度提升；中小物企生存承压，行业洗牌加速，尾部低效违规企业出清，马太效应凸显。 （4）数智绿色提速：智慧物业全面推广，2025年超65%头部物企落地AI服务场景（中指研究院2025物企数字化调研）；绿色物业成新风向，标杆项目能耗成本降幅超20%，低碳转型加快。 （二）发展阶段 我国物业行业历经四阶段逐步成熟：1981-2000年起步探索期，模式初引、服务单一；2001-2014年快速扩张期，依托地产增量扩容；2015-2020年转型升级期，资本化提速、多元业务兴起；2021年至今存量提质期，脱离地产增量依赖，迈向合规品质化发展。 2025年，行业正式迈入存量深耕与合规高质量发展阶段，核心特征清晰：产业地位升级，划归鼓励类商业服务业，成为城市治理、民生保障重要载体；脱离地产依附，聚焦存量提质与客户信任；监管趋严倒逼合规运营；摒弃盲目多元，回归服务本质走可持续发展路。 （三）2025年新法律法规及行业政策对行业的重大影响 2025年物业行业政策密