杭州土拍民企“包场”，2/3地块摇号、滨江连下三子

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 中国房地产 2023年5月 研报 杭州土拍民企“包场”，2/3地块摇号、滨江连下三子 文/马千里、邱娟 5月23日，杭州第四轮集中土拍如期开拍，挂牌的9宗地均成功出让，总建面76.6万平方米， 成交总金额138亿元。本批次土地供应延续前三轮土拍“少而精”的策略，包含永久河、九堡、小和山、闲林、新街、乔司等楼市热点地块，因此吸引了多家房价参拍，前三轮集中土拍的“高热”依然延续；溢价率来看，除临平老城、富春和江干科技园等少数地块底价或低溢价成交外，其余6宗地块均触及封顶价摇号成交，整体溢价率高达9.43%。 表：杭州2023年以来各轮集中供地整体情况（万平方米，亿元，元/平方米） 指标 2023第一批 2023第二批 2023第三批 2023第四批 较上批次变化 成交幅数 13 10 12 9 ↓25% 成交建面 93.5 74.8 99.8 76.6 ↓23% 成交总价 182 145 167 138 ↓17% 平均楼板价 19491 19370 16682 18032 ↑8% 溢价率 9.3% 10.2% 8.5% 9.43% ↑0.9pct 流拍率 0% 0% 0% 0% 持平 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一、四批次延续前三轮“少而精”的供地策略，滨江永久河地块新房限价下调10.7% 杭州第四轮集中供地延续了前三轮“少而精”的供地策略，共计出让9宗含宅用地，总规划建 面仅76.6万平方米，总起拍价仅有126亿元。就地块分布来看，上城区1宗，西湖区1宗，滨江区 1宗，萧山区1宗，余杭区1宗，临平区2宗，富阳区1宗。从板块上来看，位置还是比较核心的， 地块分布于长河、九堡、小和山、闲林、新街、乔司等多个杭州楼市热门板块。在土拍规则方面，仍延续“限房价、限地价+摇号”的方式，上限溢价率依然为12%。 图：杭州2023年前四批次集中供地规模变化（幅，万平方米） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7 数据来源：CRIC 值得注意的是，本轮集中供地中，部分板块的商品住宅精装限价略有调整。其中，临平乔司新城中心区C1-7地块容积率建1.3，限高23米，适宜建造低密的叠墅类产品，其精装限价增至32640元/平方米，较杭州今年第三轮集中杭州宏璟置业有限公司（浙江中顺）通过摇号竞得乔司新城中心区F1-7地块的精装限价28940元/平方米上涨了3700元/平方米，涨幅高达12.8%。此外，萧山蜀山西地块精装限价增至33430元/平方米，较同板块限价上涨了1430元/平方米，也微涨了4.5%。 当然，并非所有地块都有上调，本轮集中供地起拍单价和总价最高的滨江永久河地块精装限价仅有46000元/平方米，较周边在售的晓月映翠销售均价51500元/平方米，低了5500元/平方米，降幅高达10.7%。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 表：2023年杭州第四轮集中供地典型地块精装限价变动情况（元/平方米） 土地名称 区域 精装限价 前期同板块 精装限价 限价变动 杭政储出[2023]58号永久河单元 D-R21/R22-15地块 滨江区 46000 51500 -10.7% 杭政储出[2023]54号临平老城区 LP0605-04地块 临平区 33600 33600 0.0% 杭政储出[2023]55号江干科技园单元JG1505-13、JG1505-15地块、JG1505-11地块、JG1505-28地块 上城区 33400 33400 0.0% 杭政储出[2023]59号东西大道东侧、禹航实验学校南侧地块（杭州未来科技城02省道两侧控制性详细规划整 合YH11单元YH11-A-13-1地块） 余杭区 33150 33150 0.0% 3/7 杭政储出[2023]52号小和山单元 XH1407-02地块 西湖区 29310 29310 0.0% 杭政储出[2023]53号萧山城区新街北单元XSCQ1501-R21-34、XSCQ1501-R22-35地块 萧山区 27000 27000 0.0% 杭政储出[2023]60号富春49-1号 富阳区 26100 26100 0.0% 杭政储出[2023]56号蜀山西单元XSCQ2301-11地块 萧山区 33430 32000 4.5% 杭政储出[2023]57号乔司新城中心区C1-7地块 临平区（容积率1.3，限高 23米） 32640 28940 12.8% 数据来源：CRIC 二、9宗地块出让6宗封顶摇号成交，溢价率延续前三轮的高热水平 从最终土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著。本轮集中土拍成交的9幅地中，6宗触及封顶价进入摇号环节，占比为66.7%，与三批次持平；另有两宗高溢价成交、1宗底价成交。整体溢价率高达9.43%，延续了前三轮的高热趋势。 意料之中的，小和山、新街、闲林、永久河等地块均进入摇号环节。这四宗地均是置业热度较高的板块。其中，竞拍轮数最高的是永久河地块，该地块处于滨江核心区域，周边产业集聚度较高，经过多达35轮的竞价，报价达到封顶价格32.17亿转摇号环节，成交楼面价33547元/㎡，溢价率 11.82%。其新房精装限价仅有46000元/平方米，较周边在售的晓月映翠销售均价51500元/平方米，低了5500元/平方米，具备快速去化预期。按照商品住宅精装限价测算来看，地房比约为73%，房地差超1.2万元/平方米，利润空间虽然不大，但在良好的去化预期下，仍引起了房企的激烈竞拍，最终该地被兴耀置业摇中。 此外，新房限价大幅上调的乔司新城地块，与乔司地铁站仅一路之隔，离宜家、遥望综合体比较近，容积率仅有1.3，非常适合打造高端低密度产品，竞争也比较激烈，经过23轮竞价竞至封顶价，进入了线下摇号环节。同样受限价提升的影响，萧山老城区的蜀山西地块虽有铁路和庙宇的不利因素，最终也封顶摇号成交。 图：杭州2023年第四批次成交地块溢价分布（幅） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 余下的3宗地中，除江干科技园地块被滨江以6.89%的溢价拿下外，余下的临平老城和富春地块均底价或低溢价成交，两地位置相对较偏，周边楼市去化放缓、库存量偏高，房企拿地积极性不高，因此均经过一轮竞价就成交。 表：杭州2023年第四批次地块成交情况（亿元，元/平方米） 土地名称 板块 竞拍轮 数 成交总价 成交楼板价 溢价率 开发商 东西大道东侧、禹航实验学校南侧地块 闲林 24 21.5 19596 11.98% 宇诚集团 永久河单元D-R21/R22-15地块 一桥南 35 32.2 33547 11.82% 光耀置业 乔司新城中心区C1-7地块 乔司 23 10.6 17851 11.57% 滨江 蜀山西单元XSCQ2301-11地块 南部卧城 10 6.8 17848 11.55% 舟山恒尊置业 萧山城区新街北单元XSCQ1501-R21-34、XSCQ1501-R22-35地块 新街 13 8.8 15044 11.44% 大华 小和山单元XH1407-02地块 小和山 18 16.7 17846 11.33% 滨江 江干科技园单元JG1505-13、JG1505-15地块、JG1505-11地块、JG1505-28地块 江干科技园 17 24.8 14029 6.89% 滨江 富春49-1号 富春 1 6.9 9882 2.98% 金汇世纪 临平老城区LP0605-04地块 临平老城 1 9.8 15343 0.00% 理想四维 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、部分地块限价被突破，平均地房比0.54、与第三轮持平 盈利空间方面。联系新房限价来看，9宗地块平均地房比为0.54，盈利空间与第三批次基本持 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7 平。究其原因，一方面是由于本轮集中土拍多宗地板块限价有所上升，譬如乔司新城地块解锁板块限价为32640元/㎡，蜀山西地块新房限价为33430元/㎡；另一方面，部分地块楼板价还有明显下 调，譬如富春地块，参考周边2022年6月滨江集团&金汇世纪底价竞得的滨江滨汇府项目地块（楼 面价为10784元/平方米、新房限价25000元/平方米），起始楼面价下降902元/平方米，限价提升 1100元/平方米，具备更大的价差空间（16218元/平方米），盈利空间也更为可观。 值得注意的是，摇号成交的6宗地中，仅永久河、小和山两宗地地房比超60%，其余4宗摇号地块地房比均在60%以下，盈利空间相对充裕。其中蜀山西地块表现最为突出，按照其33430元/平方米的新房限价测算的话，地房比仅有53%，房地差达15582元/平方米，盈利空间最为可观。 图：杭州第四批次中成交地块的盈利空间预估（元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、9宗地块均被民企收入囊中，滨江占据三席、拿地金额占比近四成 尽管4月份杭州新房和二手房市场整体热度较3月有所下滑，但在同类城市中依然表现亮眼，因此房企参拍积极性仍较佳。本轮集中土拍中，永久河、新街、小和山地块等地块均吸引了多家品牌房企参拍，尤其是是新街地块有多达66家竞买人参与摇号，最终大华成为全场运气最佳，摇号竞得这宗“香饽饽”，该地也是唯一一宗被外地房企斩获的地块。值得注意的是，深耕杭州的本土房企——滨江运气爆棚，接连摇中两宗地。 从最终拿地结果来看，本次供出的9宗涉宅地，均被民企收入囊中。其中，品牌房企表现尤为 活跃，滨江以52.1亿元的总价夺得乔司（摇号）、小和山（摇号）和江干科技园（6.89%的溢价率竞得）三宗地块，占本场土拍总金额的38%。本土中小民企表现也比较积极，兴耀置业（摇号）、理想四维（底价）、金汇世纪（2.98%的溢价率竞得）、恒尊置业（摇号）、宇诚集团（摇号）等均有所斩获。总体来看，本土民营房企拿地总金额高达129亿元，占本场土拍总金额的94%。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/7 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 表：杭州2023年第四批次拿地房企情况（亿元，幅） 房企 拿地金额 拿地幅数 金额占比 滨江 52.1 3 38% 兴耀置业 32.2 1 23% 宇诚集团 21.5 1 16% 理想四维 9.8 1 7% 大华 8.8 1 6% 金汇世纪 6.9 1 5% 舟山恒尊置业 6.8 1 5% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体来看，在土地质量提升以及部分地块新房限价放松的影响下，杭州第四轮集中土拍“高热依旧”，出让的9宗地全部顺利成交，其中6幅地触及封顶价摇号成交，整体溢价率升至9.43%。房企拿地方面，与前三轮集中土拍基本一致，民企投资意愿持续复苏，9宗地均被民企竞得，上海本土房企大华也在杭州积极拓储，市场热度延续高位。 值得注意的是，无锡也于同日完成2023年的第二轮集中土拍，与首轮一致，5宗地均底价成交，并且地方城投托底的现象依旧，土地市场分化现象依然存在。结合统计局公布的4月新房销售速度来看，前期积累的刚需释放完毕，市场整体供求均迎来“拐点”，增长动能转弱，城市分化也会愈加明显，影响传导下，不同城市之间的土地市场分化现象短期内还将延续。 7/7