房地产行业周报：LPR超预期下调，70个大中城市房价延续跌势

投资要点 2月44城新房成交面积同比-64.5%，环比-49.4%；14城二手房成交面积同比-55.0%，环比-53.3%。截至2月23日，2月44城新房累计成交面积同比-64.5%，环比1月同期-49.4%；全年累计同比-30.8%。其中，一线城市2月累计成交同比-67.5%，环比1月同期-66.5%，全年累计同比-25.8%。二线城市2月累计成交同比-67.2%，环比1月同期-50.5%；全年累计同比-32.7%。三四线城市2月累计成交同比-54.6%，环比1月同期-23.8%；全年累计同比-30.5%。14城二手房累计成交面积同比-55.0%，环比1月同期-53.3%；全年累计同比-0.6%。 5年期LPR调降25BP超预期，仍存在进一步下调空间。2月20日中国央行将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.20%下调至3.95%，2019年8月以来，5年期及以上LPR总计调整过8次，此之前最大降幅为15BP，本次25BP为创LPR机制设立以来最大单次降幅。2023年8月1年期MLF利率调降15BP，同月1年期LPR跟随调降10BP，而5年期LPR未变，本次有补降考虑。与2014-2016年周期相比，2014-2016年基准利率下调165BP，本轮周期5年期以上LPR自2021年底至今下降70BP，仍存在进一步下调空间。 LPR调降引导房贷利率下行，但楼市复苏仍需要预期扭转。当前首套按揭贷款利率的下限降至3.75%，房贷利率最高的城市北京首套房贷利率最低降至3.95%，全国所有城市进入“3时代”。贝壳研究院监测显示，2024年2月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均较上月降低25BP，同样为2019年以来最大单月降幅。分能级来看，一线城市首二套房贷利率分别为3.88%和4.29%，二线城市首二套利率为3.61%和4.17%，三四线城市首二套利率为3.57%和4.15%。此次房贷利率下调有利于降低购房成本，新增按揭贷款者贷款100万，等额本息30年，可节省约5万元利息总额，每月月供减少150元。但本轮周期下调房贷利率效果有所钝化，楼市复苏仍需要居民收入预期好转，以及房价企稳止跌。 70个大中城市房价同比延续跌势，环比降幅有所收窄。1月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降1.24%，降幅扩大0.35个百分点，环比下降0.37%，收窄0.08个百分点。分能级来看，一线、二线、三线城市同比分别下降0.5%、0.4%、2.1%，环比分别下降0.3%、0.4%、0.4%。二手住宅价格同比下降4.45%，降幅扩大0.38个百分点，环比下降0.68%，收窄0.11个百分点。其中一线、二线、三线城市同比分别下降4.9%、4.4%、4.5%，环比分别下降1.0%、0.6%、0.7%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 2月44城新房成交面积同比-64.5%，环比-49.4%；14城二手房成交面积同比-55.0%，环比-53.3%。截至2月23日，2月44城新房累计成交面积同比-64.5%，环比1月同期-49.4%； 全年累计同比-30.8%。其中，一线城市2月累计成交同比-67.5%，环比1月同期-66.5%，全年累计同比-25.8%。二线城市2月累计成交同比-67.2%，环比1月同期-50.5%；全年累计同比-32.7%。三四线城市2月累计成交同比-54.6%，环比1月同期-23.8%；全年累计同比-30.5%。14城二手房累计成交面积同比-55.0%，环比1月同期-53.3%；全年累计同比-0.6%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 5年期LPR调降25BP超预期，仍存在进一步下调空间。2月20日中国央行将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.20%下调至3.95%，2019年8月以来，5年期及以上LPR总计调整过8次，此之前最大降幅为15BP，本次25BP为创LPR机制设立以来最大单次降幅。 2023年8月1年期MLF利率调降15BP，同月1年期LPR跟随调降10BP，而5年期LPR未变，本次有补降考虑。与2014-2016年周期相比，2014-2016年基准利率下调165BP，本轮周期5年期以上LPR自2021年底至今下降70BP，仍存在进一步下调空间。 图3：2023Q4公募基金地产行业总持仓变化情况 LPR调降引导房贷利率下行，但楼市复苏仍需要预期扭转。当前首套按揭贷款利率的下限降至3.75%，房贷利率最高的城市北京首套房贷利率最低降至3.95%，全国所有城市进入“3时代”。贝壳研究院监测显示，2024年2月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均较上月降低25BP，同样为2019年以来最大单月降幅。 分能级来看，一线城市首二套房贷利率分别为3.88%和4.29%，二线城市首二套利率为3.61%和4.17%，三四线城市首二套利率为3.57%和4.15%。此次房贷利率下调有利于降低购房成本，新增按揭贷款者贷款100万，等额本息30年，可节省约5万元利息总额，每月月供减少150元。但本轮周期下调房贷利率效果有所钝化，楼市复苏仍需要居民收入预期好转，以及房价企稳止跌。 图4：百城主流房贷利率 图5：重点城市首套最低房贷利率 70个大中城市房价同比延续跌势，环比降幅有所收窄。1月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降1.24%，降幅扩大0.35个百分点，环比下降0.37%，收窄0.08个百分点。分能级来看，一线、二线、三线城市同比分别下降0.5%、0.4%、2.1%，环比分别下降0.3%、0.4%、0.4%。二手住宅价格同比下降4.45%，降幅扩大0.38个百分点，环比下降0.68%，收窄0.11个百分点。其中一线、二线、三线城市同比分别下降4.9%、4.4%、4.5%，环比分别下降1.0%、0.6%、0.7%。 图6：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数 图7：70个大中城市二手住宅销售价格指数 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数上涨4.85%，沪深300指数上涨3.71%，创业板指数下跌1.81%，万德全A上周交易额4.51万亿，环比春节前一周增加16.38%。从板块表现来看，传媒、计算机、通信及休闲服务等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周上涨4.5%，在所有申万一级行业中相对排名16/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌5.76%，在所有申万一级行业中相对排名14/28。上周申万地产板块交易额806.69亿，环比春节前一周增加14.70%。 图8：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图9：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周荣丰控股、皇庭国际、天津松江等个股涨幅显著。上海临港、金融街、大悦城等个股跌幅显著。 图10：上周荣丰控股、皇庭国际、天津松江等个股涨幅显著 图11：上周上海临港、金融街、大悦城等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产以及张江高科等排在行业前列，成交额均超过了54亿。其中万科A和保利地产交易额合计117.8亿，占板块交易额比重为13.43%。从年初累计涨幅来看，浦东金桥、雅戈尔、沙河股份等涨幅居前，上涨个股个数占比46.71%。 年初以来，荣丰控股、亚太实业、皇庭国际等个股跌幅居前。 图12：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图13：年初以来申万地产上涨个股占比为41.7% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有47只股票上涨，国瑞置业、世茂房地产及禹洲地产等个股位居涨幅前列。年初以来，旭辉控股集团、珠光控股以及九龙仓集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，龙湖集团、华润置地、中国海外发展均超过9亿元（人民币）。 图14：上周表现强势的港股通内房股 图15：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周合景悠活、远洋服务控股及新大正等股票上涨，而金科服务、宝龙商业及碧桂园服务等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，碧桂园服务、招商积余及华润万象生活超过3.4亿元（人民币）。 图16：上周表现强势的物业股 图17：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 2月19日，湖南省怀化市政府发布2024年政府工作报告，其中提到该市计划新增保障性租赁住房785套，并加大烂尾楼盘的活化力度。怀化市将致力于提升城市治理水平，包括改造246个城镇老旧小区和1435套城市危旧房，并深化“交房即交证”改革。（观点网） 2月19日，杭州市人民政府印发进一步推动经济高质量发展若干政策，政策提出，支持推进“住有宜居”。稳慎有序推进配售型保障性住房规划建设，加强配售管理。2024年新开工保障性住房不少于100万平方米。持续推进城镇老旧小区改造，2024年新开工改造城镇老旧小区260个、2542栋。(每日经济新闻） 2月19日，《广州面向2049的城市发展战略》提出，为保持城市吸引力，广州将增进民生福祉作为重点。该战略计划将城镇常住人口人均住房面积提升至35平方米以上，旨在实现从“住有所居”到“住有宜居”的转变。并且广州将采取阶梯化住房供给策略满足不同群体需求，促进住房市场健康发展，实现宜居目标。（观点网） 2月19日，广东省湛江市赤坎区2024春节系列活动筹委会指挥部办公室发布关于促进赤坎区房地产市场平稳健康发展倡议书。称当前房地产市场相对低迷，各级政府相继出台稳楼市政策，区委、区政府多渠道谋划，主动对接房地产企业让利于民，联手推出“一口价”特惠房源。希望广大干部职工带头消费、示范带动，促进房地产市场回暖。（证券时报网 ） 2月20日，据福州住房公积金中心，2023年度福州市职工办理租房提取业务共计18.24万人次，提取总额达8.38亿元。办理人次为2022年的2.24倍。其中，81.39%的职工通过不见面秒办，有效减轻了无房职工家庭的租房支出压力。（观点网） 2月20日，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局联合下发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。厦门市委、市政府高度重视房地产融资协调机制有关工作，积极响应、快速落实，及时组织成立厦门市房地产融资协调机制专项工作组，研究形成首批符合条件的项目清单并推送至银行金融机构，目前已支持2个项目合计22.29亿元的融资需求。 （厦门日报） 2月20日，山东省住房城乡建设厅表示，山东已在全省16个城市全面建立了城市房地产融资协调机制。这一举措旨在推动房地产开发企业与金融机构精准对接，全力支持满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。目前，济南、青岛、烟台、日照、济宁、东营、聊城等7个城市已经推送了首批项目名单。（观点网） 2月20日，自大连市房地产融资协调机制落地实施以来，已有50家项目公司与103家金融分支机构进行对接，13个项目已有金融机构具备初步合作意向，融资金额（包括展期金额）24.4亿元。其中，大连市金普新区碧桂园星荟时代项目已获得工商银行通过调整还款安排等方式给予融资支持约2.12亿元。（中国房地产报） 2月21日，天津市住房公积金管理中心公布了《关于调整个人住房公积金贷款首付款比例的通知（征求意见稿）》。拟将首套房首付比例降至20%，二套房首付比例提高至30%。 采用住房抵押担保方式的，抵押值最高不得超过抵押物价值的80%。个人住房公积金贷款其他政策保持不变。（观点网） 2月21日，厦门市启动2024年首批人才住房配售，面向本市无住房的A、B、C类高层次人才家庭。本批次共计约402套房源，包括现房和期房，分为高层次A、B、C类