杭州放开二手房限购，70个大中城市房价延续跌势

投资要点 3月44城新房成交面积同比-49.5%，环比+75.6%；14城二手房成交面积同比-30.5%，环比+161.8%。截至3月15日，3月44城新房累计成交面积同比-49.5%，环比2月同期+75.6%；全年累计同比-36.1%。其中，一线城市3月累计成交同比-38.2%，环比2月同期+124.2%，全年累计同比-29.6%。二线城市3月累计成交同比-53.7%，环比2月同期+68.4%；全年累计同比-40.5%。 三四线城市3月累计成交同比-47.0%，环比2月同期+56.7%；全年累计同比-29.8%。3月14城二手房累计成交面积同比-30.5%，环比2月同期+161.8%； 全年累计同比-11.9%。 杭州放开二手房限购，增值税征免年限调整为2年。2022年以来杭州多次释放宽松政策，3月14日杭州进一步优化二手房限购政策，在该市范围内购买二手住房不再审核购房人资格，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。此次新政降低了二手房购房门槛，交易税费也在持续放宽，有助于促成二手房交易。杭州二手房成交量在受11月新政影响短暂冲高，但政策效果边际回落，12月以来成交环比连续下降，2024年2月二手住宅成交仅22.5万平方米，受春节错位影响同比下降57.4%，环比下降61.5%，前2月累计成交81.0万平方米，累计同比增长9.7%。随着成交量的下滑，二手房房价也呈现下调压力，自11月以来呈现持续下降。杭州的新房市场也同样表现平淡，2月成交9.5万平方米，同比下降79.0%，前2月累计成交30.0万平方米，同比下降63.9%。纾解二手房市场流通压力，有利于释放卖一买一的置换改善需求，打通一二手房的交易通路，进而稳住新房市场。 1-2月社融资规会模同比少增1.1万亿元，2月居民中长期贷款减少。截至2月末社会融资规模存量为385.72万亿元，同比增长9%。从增量来看，1-2月社会融资规模增量8.06万亿元，同比少增1.1万亿元。1-2月人民币贷款增加6.37万亿元，分部门看，居民贷款增加3894亿元，其中短期贷款减少1340亿元，中长期贷款增加5234亿元，单月来看2月中长期贷款减少1038亿元，这与2月房地产市场较为低迷表现一致，房地产销售回暖仍需进一步巩固。 70个大中城市房价同比延续跌势，环比降幅有所收窄。2月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降1.90%，降幅扩大0.66个百分点，环比下降0.36%，收窄0.01个百分点。分能级来看，一线、二线、三线城市同比分别下降1.0%、1.1%、2.7%，环比分别下降0.3%、0.3%、0.4%。二手住宅价格同比下降5.15%，降幅扩大0.7个百分点，环比下降0.62%，收窄0.06个百分点。其中一线、二线、三线城市同比分别下降6.3%、5.1%、5.1%，环比分别下降0.8%、0.6%、0.6%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 3月44城新房成交面积同比-49.5%，环比+75.6%；14城二手房成交面积同比-30.5%，环比+161.8%。截至3月15日，3月44城新房累计成交面积同比-49.5%，环比2月同期+75.6%；全年累计同比-36.1%。其中，一线城市3月累计成交同比-38.2%，环比2月同期+124.2%，全年累计同比-29.6%。二线城市3月累计成交同比-53.7%，环比2月同期+68.4%； 全年累计同比-40.5%。三四线城市3月累计成交同比-47.0%，环比2月同期+56.7%；全年累计同比-29.8%。3月14城二手房累计成交面积同比-30.5%，环比2月同期+161.8%；全年累计同比-11.9%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 杭州放开二手房限购，增值税征免年限调整为2年。2022年以来杭州多次释放宽松政策，2022年5月杭州二手房户籍人口不再设社保缴纳条件、非户籍社保个税要求降至12个月，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年；同年9月富阳及萧山部分街镇非户籍人员有社保缴纳记录即可购房；2023年10月，限购范围缩小至上城、拱墅、西湖、滨江等4个城区，非户籍有社保缴纳记录即可购买1套，并放开法拍房限购。3月14日，杭州进一步优化二手房限购政策，在该市范围内购买二手住房不再审核购房人资格；优化增值税征免年限，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。此次新政降低了二手房购房门槛，交易税费也在持续放宽，有助于促成二手房交易。 表1：杭州市主要楼市宽松政策 杭州楼市承压，二手房成交量价齐跌。杭州二手房成交量在受11月新政影响短暂冲高，但政策效果边际回落，12月以来成交环比连续下降，2024年2月二手住宅成交仅22.5万平方米，受春节错位影响同比下降57.4%，环比下降61.5%，前2月累计成交81.0万平方米，累计同比增长9.7%。随着成交量的下滑，二手房房价也呈现下调压力，自11月以来呈现持续下降，因此此次两项政策更有针对性地指向二手房。杭州的新房市场也同样表现平淡，2月成交9.5万平方米，同比下降79.0%，前2月累计成交30.0万平方米，同比下降63.9%。 纾解二手房市场流通压力，有利于释放卖一买一的置换改善需求，打通一二手房的交易通路，进而稳住新房市场。 图3：二手商品住宅销售面积及成交均价 图4：商品住宅销售面积及成交均价 1-2月社融资规会模同比少增1.1万亿元，2月居民中长期贷款减少。截至2月末社会融资规模存量为385.72万亿元，同比增长9%。从增量来看，1-2月社会融资规模增量8.06万亿元，同比少增1.1万亿元。1-2月人民币贷款增加6.37万亿元，分部门看，居民贷款增加3894亿元，其中短期贷款减少1340亿元，中长期贷款增加5234亿元，单月来看2月中长期贷款减少1038亿元，这与2月房地产市场较为低迷表现一致，房地产销售回暖仍需进一步巩固。 图5：新增居民中长期贷款规模 图6：新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比例 70个大中城市房价同比延续跌势，环比降幅有所收窄。2月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降1.90%，降幅扩大0.66个百分点，环比下降0.36%，收窄0.01个百分点。分能级来看，一线、二线、三线城市同比分别下降1.0%、1.1%、2.7%，环比分别下降0.3%、0.3%、0.4%。二手住宅价格同比下降5.15%，降幅扩大0.7个百分点，环比下降0.62%，收窄0.06个百分点。其中一线、二线、三线城市同比分别下降6.3%、5.1%、5.1%，环比分别下降0.8%、0.6%、0.6%。 图7：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数 图8：70个大中城市二手住宅销售价格指数 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数上涨0.28%，沪深300指数上涨0.71%，创业板指数下跌4.25%，万德全A上周交易额5.19万亿，环比春节前一周增加4.72%。从板块表现来看，汽车、食品饮料、有色金属等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周上涨4.47%，在所有申万一级行业中相对排名8/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌6.67%，在所有申万一级行业中相对排名22/28。上周申万地产板块交易额786.13亿，环比春节前一周增加13.77%%。 图9：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图10：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周财信发展、我爱我家、ST银亿等个股涨幅显著。天津松江、皇庭国际、国创高新等个股跌幅显著。 图11：上周财信发展、我爱我家、ST银亿等个股涨幅显著 图12：上周天津松江、皇庭国际、国创高新等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、张江高科和保利地产等排在行业前列，成交额均超过了50亿。其中万科A和张江高科交易额合计117.8亿，占板块交易额比重为18.28%。从年初累计涨幅来看，万通地产、浦东金桥、沙河股份等涨幅居前，上涨个股个数占比13.64%。 年初以来，荣丰控股、奥园美谷、大龙地产等个股跌幅居前。 图13：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图14：年初以来申万地产上涨个股占比为13.6% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有31只股票上涨，华润置地、龙湖集团、旭辉控股集团等个股位居涨幅前列。年初以来，旭辉控股集团、上实城市开发、九龙仓集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、万科企业、龙湖集团、中国海外发展均超过15亿元（人民币）。 图15：上周表现强势的港股通内房股 图16：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周华润万象生活、佳兆业美好、中海物业等股票上涨，而新城悦服务、雅生活服务、彩生活等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，碧桂园服务、华润万象生活、招商积余超过3.5亿元（人民币）。 图17：上周表现强势的物业股 图18：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 3月16日，沈阳市首批房地产融资协调机制“白名单”项目推送至各商业银行的次日，中国工商银行沈阳分行便向四维玉衡(辽宁)科技发展有限公司九洲御璟项目成功授信1.5亿元并完成首笔5000万元信贷投放，与此同时，该项目前期在工行办理的6亿元贷款同步获得展期及利率下调。（金台资讯） 3月14日至3月15日，上海完成2024年第一批次首轮土拍。此次上海出让5宗地块，全部成交，收金约134.1亿元。其中，4宗地块触顶成交，1宗地块溢价成交。上海今年一批次首轮土拍保持较高热度，土地整体溢价率达到9.07%，创下2021年集中供地以来的新高。（wind资讯） 2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。2月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。（统计局） 2024年前2个月，社会融资规模增量为8.06万亿元，比上年同期少1.1万亿元；2024年2月末，广义货币(M2)余额299.56万亿元，同比增长8.7%，狭义货币(M1)余额66.59万亿元，同比增长1.2%；2024年前2个月新增人民币贷款6.37万亿元。（财联社） 3月15日，江苏苏州市政府官网发布《关于住房公积金支持房票安置、住房“以旧换新”的通知》，其中明确提出房票持有人及其直系亲属、“以旧换新”置换购房人及其直系亲属，符合住房公积金提取、贷款相关条件，可申请办理住房公积金提取、贷款业务。（wind资讯） 杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》。《通知》要求加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范国内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。《通知》要求继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。《通知》强调加