房地产行业周报：23年商品房销售额下降6.5%，70个大中城市房价环比下降

投资要点 1月44城新房成交面积同比-29.6%，环比-18.0%；14城二手房成交面积同比+25.1%，环比+2.8%。截至1月19日，1月44城新房累计成交面积同比-29.6%，环比12月同期-18.0%；全年累计同比-29.6%。其中，一线城市1月累计成交同比-28.1%，环比12月同期-16.4%，全年累计同比-28.1%。二线城市1月累计成交同比-29.9%，环比12月同期-21.9%；全年累计同比-29.9%。三四线城市1月累计成交同比-30.5%，环比12月同期-5.7%；全年累计同比-30.5%。1月14城二手房累计成交面积同比+25.1%，环比12月同期+2.8%；全年累计同比+25.1%。 12月商品房销售环比回升，同比降幅扩大。12月商品房销售面积11226万平方米，翘尾行情下环比增长42%，同比下降12.7%，降幅较11月扩大2.4个百分点；商品房销售额11304亿元，环比增长39%，同比下降17.1%，降幅较11月扩大8.5个百分点。累计来看，2023年商品房销售面积、金额为11.17亿平方米、11.66万亿元，分别同比下降8.5%和6.5%，累计增速较1-11月扩大0.5和1.3个百分点。12月政持续发酵维稳市场，但边际效应有所递减，市场信心仍有待恢复。 新开工降幅收窄，竣工保持高增。2023年房屋新开工面积95376万平方米，同比下降20.4%，累计降幅连续四个月收窄；房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。12月竣工面积为34594万平方米，同比增长15.3%，创下自2013年以来历史新高；12月新开工面积7920万平方米，同比下降10.3%。2023年房地产开发投资持续承压，全年房地产开发投资额110913亿元，同比下降9.6%，降幅较1-11月扩大0.2百分点，单月开发投资额6868亿元，同比下降12.5%，为近十年月度新低，较2023年前十一月均值下降27.3%。新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资走弱的主要原因，根据CRIC监测，全国300城2023年土地成交面积和金额同比下降超过两成。 70个大中城市房价环比下降，二手房同比降幅扩大。12月一、二、三线城市新建商品住宅销售价格分别环比下降0.4%、0.4%和0.5%，降幅均扩大0.1个百分点。从同比看，12月一线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.3%转为下降0.1%；二线城市同比上涨0.1%，涨幅回落0.1个百分点；三线城市同比下降1.8%，降幅扩大0.2个百分点。12月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅收窄0.3个百分点；二线城市环比下降0.8%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市环比下降0.8%，降幅与上月相同。从同比看，12月一、 二、三线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%、4.0%和4.2%，降幅分别扩大0.6、0.4和0.3个百分点。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 1月44城新房成交面积同比-29.6%，环比-18.0%；14城二手房成交面积同比+25.1%，环比+2.8%。截至1月19日，1月44城新房累计成交面积同比-29.6%，环比12月同期-18.0%； 全年累计同比-29.6%。其中，一线城市1月累计成交同比-28.1%，环比12月同期-16.4%，全年累计同比-28.1%。二线城市1月累计成交同比-29.9%，环比12月同期-21.9%；全年累计同比-29.9%。三四线城市1月累计成交同比-30.5%，环比12月同期-5.7%；全年累计同比-30.5%。1月14城二手房累计成交面积同比+25.1%，环比12月同期+2.8%；全年累计同比+25.1%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 12月商品房销售环比回升，同比降幅扩大。12月商品房销售面积11226万平方米，翘尾行情下环比增长42%，同比下降12.7%，降幅较11月扩大2.4个百分点；商品房销售额11304亿元，环比增长39%，同比下降17.1%，降幅较11月扩大8.5个百分点。累计来看，2023年商品房销售面积、金额为11.17亿平方米、11.66万亿元，分别同比下降8.5%和6.5%，累计增速较1-11月扩大0.5和1.3个百分点。12月政持续发酵维稳市场，但边际效应有所递减，市场信心仍有待恢复。 图3：12月销售面积同比-10.0% 图4：12月销售金额同比-17.1% 新开工降幅收窄，竣工保持高增。2023年房屋新开工面积95376万平方米，同比下降20.4%，累计降幅连续四个月收窄；房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。12月竣工面积为34594万平方米，同比增长15.3%，创下自2013年以来历史新高；12月新开工面积7920万平方米，同比下降10.3%。2023年房地产开发投资持续承压，全年房地产开发投资额110913亿元，同比下降9.6%，降幅较1-11月扩大0.2百分点，单月开发投资额6868亿元，同比下降12.5%，为近十年月度新低，较2023年前十一月均值下降27.3%。新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资走弱的主要原因，根据CRIC监测，全国300城2023年土地成交面积和金额同比下降超过两成。 图5：12月新开工面积同比-10.3% 图6：12月竣工面积同比+15.3% 图7：12月开发投资额同比-12.5% 图8：12月到位资金同比-15.8% 70个大中城市房价环比下降，二手房同比降幅扩大。12月一、二、三线城市新建商品住宅销售价格分别环比下降0.4%、0.4%和0.5%，降幅均扩大0.1个百分点。从同比看，12月一线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.3%转为下降0.1%；二线城市同比上涨0.1%，涨幅回落0.1个百分点；三线城市同比下降1.8%，降幅扩大0.2个百分点。12月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅收窄0.3个百分点；二线城市环比下降0.8%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市环比下降0.8%，降幅与上月相同。从同比看，12月一、 二、三线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%、4.0%和4.2%，降幅分别扩大0.6、0.4和0.3个百分点。 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数 图10：70个大中城市二手住宅销售价格指数 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数下跌1.72%，沪深300指数下跌0.44%，创业板指数下跌2.60%，万德全A上周交易额3.52万亿，环比增加2.84%。从板块表现来看，银行、采掘、纺织服装及家用电器等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周下跌3.57%，在所有申万一级行业中相对排名18/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌7.40%，在所有申万一级行业中相对排名17/28。上周申万地产板块交易额484.89亿，环比下跌2.84%。 图11：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图12：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周哈高科、长春经开、深物业A等个股涨幅显著。云南城投、荣丰控股、数源科技等个股跌幅显著。 图13：上周哈高科、长春经开、深物业A等个股涨幅显著 图14：上周云南城投、荣丰控股、数源科技等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周ST爱旭、保利地产、万科A以及哈高科等排在行业前列，成交额均超过了17亿。其中ST爱旭和保利地产交易额合计100.1亿，占板块交易额比重为17.0%。从年初累计涨幅来看，同达创业、沙河股份、奥园美谷等涨幅居前，上涨个股个数占比50%。年初以来，万业企业、大龙地产、天津松江等个股跌幅居前。 图15：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图16：年初以来申万地产上涨个股占比为41.7% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有4只股票上涨，建业地产、珠光控股及金地商置等个股位居涨幅前列。年初以来，建业地产、国瑞置业及珠光控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、中国海外发展及龙湖集团均超过11亿元（人民币）。 图17：上周表现强势的港股通内房股 图18：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周金融街物业股票上涨，而远洋服务控股、彩生活及世茂服务等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，碧桂园服务、华润万象生活及招商积余超过2.1亿元（人民币）。 图19：上周表现强势的物业股 图20：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 1月15日，微信公众号“上海奉贤”发布《奉贤区新城区域人才购房实施细则》，其中取消外地单身限购：符合条件人士社保满3年可购房。其次通知明确建立城市房地产融资协调机制，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。（巨丰财经） 1月15日，苏州市区公布拟出让地块清单，涉及70宗住宅用地，宗地总面积313.6416公顷。2023下半年，苏州取消地块最高限价，遵循价高者得的规则；同时，部分地块也已开始取消原有限制规划带花园的住宅。（观点网） 1月15日，近期数据显示。2023年11月全国房地产开发景气指数(国房景气指数)微升至93.42，较之上月提升了0.02。与此同时，新房销售价格也出现微涨，2023年12月百城新建住宅平均价格环比上涨0.10%，同比涨幅则达到0.27%。房地产行业景气度已出现小幅回升，房地产拖累投资的现象有望缓解。（巨丰财经） 1月16日，南京市第十七届人民代表大会第二次会议会上提出，2024年南京全市经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长5%以上，一般公共预算收入增长2%左右，固定资产投资保持稳定增长、力争达到3%，社会消费品零售总额增长5.5%左右。（观点网） 1月16日，房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE Group)的一项调查显示，由于经济前景不明朗，今年更多亚洲房地产投资者寻求今年出售资产，数量达到创纪录水平。调查显示，超过4成的受访者表示将在今年处置资产，以实现回报和偿还债务，澳大利亚、新加坡和香港的房地产投资者的出售意向最高。（智通财经） 1月16日，广东省人民政府印发《广东省国土空间规划（2021—2035年）的通知》（粤府〔2023〕105号）。通知提到要构建“一核两极多支点”的国土空间开发利用格局，并且表示对人口净流入地区特别是珠三角核心区，审慎提高住宅用地比例。（观点网） 1月16日，2023年长沙市068号地块（开福区S10地块）再次竞价，经过今日11笔出价，共48笔竞价后，该地块由湖南运达房地产开发有限公司竞得，成交价格29.81亿元，溢价47%，楼面价1.62万元/㎡。（观点网） 1月16日，浙江省杭州市临安区发布了五条楼市新政策，旨在从多个方面促进房地产市场的平稳健康发展。这些政策包括优化普通高校毕业生落户政策、技能人才落户政策、积分落户政策以及购房补贴政策等。针对普通高校毕业生，新政策放宽了落户条件。具有全日制普通高校大专、本科及硕士研究生学历者，在临安落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的即可落户。本科毕业生两年内、45周岁以下硕士研究生以及55周岁以下博士研究生毕业也可享受“先落户后就业”政策。（中指研究院） 1月17日，据国家统计局，2023年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。（证券时报网） 1月17日，福建省泉