房地产行业周报：新房成交环比增长，多地明确2024年地产发展目标

核心观点：新房成交环比增长，多地明确2024年地产发展目标 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长。17城二手房成交面积同环比高增。第3周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。政策端发改委再次强调防范化解重点领域风险。统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。平安银行将包括万科、保利、龙湖、金地等41家开发商列入可获融资支持名单，预计后续将加大优质地产企业融资支持力度。多地明确2024年房地产发展目标，我们认为市场“房住不炒”总基调不变，适应新形势下，以政策“进”促市场“稳”。未来房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：平安银行落实融资支持名单，发改委强调化解重点风险 中央层面：发改委：防范化解重点领域风险。统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。平安银行：平安银行将包括万科、保利、龙湖、金地等41家开发商列入可获融资支持名单。并推出相应举措，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。 地方层面：南京：2024年房地产发展方向为：一是提升新建商品住宅品质，增加市场有效供给，不断满足居民刚性和改善性住房需求；二是加强住房保障筹集，含租赁型和配售型保障房；三是积极稳妥化解房地产风险，扎实做好保交楼，保民生，保稳定工作；海南：支持社会资本方通过项目融资、公司融资等方式向开发性金融机构、商业银行等申请低利率、长周期贷款，允许社会资本以未来现金流、相关设施未来收益作为还款来源。 市场端：新房成交环比增长、二手房成交同比增长 销售端：2024年第3周，全国64城商品住宅成交面积217万平米，同比下降15%，环比增加4%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达632万平米，累计同比下降35%。全国17城二手房成交面积为162万平米，同比增速82%，前值9%；年初至今累计成交面积442万平米，同比增速23%，前值4%。 投资端：2024年第3周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1958万平方米，成交土地规划建筑面积1694万平方米，同比下降41%，成交溢价率为4.4%。 一线城市成交土地规划建筑面积112万平方米，同比增加187%；二线城市成交土地规划建筑面积446万平方米，同比下降50%；三线城市成交土地规划建筑面积1136万平方米，同比下降41%。 融资端：国内信用债发行同环比增长 2024年第3周，信用债发行148.7亿元，同比增加67%，环比增加13%，平均加权利率3.36%，环比增加23BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、平安银行落实融资支持名单，发改委强调化解重点风险 中央层面：（1）市场监管总局、国家发展改革委等五部门：发布《关于质量基础设施助力产业链供应链质量联动提升的指导意见》，旨在通过优化质量基础设施，推动产业链供应链质量的联动提升。该《指导意见》设定了到2025年底的目标，计划先期布局建设一批质量基础设施项目，以支撑相关行动目标的实现。文件内容主要围绕三大方面展开：推动产业链供应链质量点线面提升，提升质量基础设施对建圈强链的支撑性，以及强化质量政策的激励约束作用。（2）平安银行：平安银行将包括万科、保利、龙湖、金地等41家开发商列入可获融资支持名单。对此，平安银行回应称，中央金融工作会议召开后，银行等金融机构均在全力落实会议精神，支持房地产市场平稳健康发展。该行于2023年12月召开房地产企业座谈会，并推出相应举措，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。（3）发改委：防范化解重点领域风险。统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。建立防范化解地方债务风险长效机制，优化债务结构。（4）国家统计局：2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比2022年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。2023年，商品房销售面积111735万平方米，比2022年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，比2022年下降13.6%。 其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。 地方层面：（1）襄阳：湖北襄阳推出新政策，旨在支持居民刚性和改善型住房需求，促进房地产市场高质量发展。根据通知，襄阳市将加大公积金支持力度，保持住房公积金贷款额度70万元上限，并对符合条件的多孩家庭和高层次人才提供额外的贷款额度支持。（2）泰州：允许既有住宅增设电梯的职工及其子女提取本人及配偶的公积金支付费用。根据通知，提取总额不得超过家庭分摊费用。此前已办理增设电梯提取的职工，其子女也可按新政策要求办理提取。此举旨在推进市政府既有住宅增设电梯工作。（3）南京：2024年房地产发展方向为：一是提升新建商品住宅品质，增加市场有效供给，不断满足居民刚性和改善性住房需求；二是加强住房保障筹集，含租赁型和配售型保障房；三是积极稳妥化解房地产风险，扎实做好保交楼，保民生，保稳定工作。（4）海南：支持社会资本方通过项目融资、公司融资等方式向开发性金融机构、商业银行等申请低利率、长周期贷款，允许社会资本以未来现金流、相关设施未来收益作为还款来源。支持利用财政补助资金、政府实物注资、产权单位和居民出资，通过投资补助、资本金注入等方式配套融资筹措项目资金，支持社会资本利用收益性资产开展REITs、ABS等资产证券化业务。（5）广东：要构建“一核两极多支点”的国土空间开发利用格局。“一核”即强化珠三角核心引领带动作用，深化珠江口东西两岸融合发展，支撑广州、深圳都市圈和珠中江一体化发展，携手港澳共建国际一流湾区和世界一流城市群，形成带动全省发展的主动力源。对人口净流入地区特别是珠三角核心区，审慎提高住宅用地比例。（6）河南：2024年全面推进城市更新，做实做细城市体检，编制城市更新规划，完善政策标准体系，加强项目谋划实施，健全工作推进机制，实施城镇污水收集处理能力提升行动。计划新开工改造城镇老旧小区25万户以上、完成“瓶改管”12万个、新建充电桩2万个，改造燃气等老旧管网4000公里以上。县市黑臭水体消除比例要达到80%。（7）山东：计划于2024年推进商品房预售制度改革，并建立以城市为基础的房地产融资协调机制。会议还强调了精准发力保交楼的重要性，将建立城市级别的房地产融资协调机制，并通过“一项目一方案”的方式落实资金支持。山东省将积极争取人民银行的保交楼贷款，并平等对待不同所有制房地产企业的合理融资需求，以防止债务违约风险的集中爆发。（8）驻马店：2024年1月1日起，该市将对住房公积金缴存基数下限进行调整。调整后，市直及市辖区住房公积金缴存基数下限将由1800元提高至2100元，县域住房公积金缴存基数下限由1600元提高至1800元。同时，单位和职工住房公积金月缴存额下限也相应调整，市直及市辖区月缴额不得低于210元，县域月缴额不得低于180元。（9）广州：全面做好2024年住房城乡建设工作，稳步推进保障性住房规划建设，稳定房地产市场，推动打造好房子好小区，坚持城市体检先行，推动城中村改造取得新突破，扎实推进老旧小区改造，统筹推进城市品质提升，攻坚机场三期扩建、地下综合管廊等重点项目建设，落实落细“百千万工程”，推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型。 表1：平安银行落实融资支持名单，发改委强调化解重点风险 ` 2、销售端：新房成交环比增长、二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2024年第3周，全国64城商品住宅成交面积217万平米，同比下降15%，环比增加4%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达632万平米，累计同比下降35%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第3周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第3周64大中城市中一线城市成交面积同环比增长 图5：2024年第3周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2024年第3周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2024年第3周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-35%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为48%、-28%、-24%，年初至今累计增速-33%、-35%、-38%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同环比增长 2024年第3周，全国17城二手房成交面积为162万平米，同比增速82%，前值9%；年初至今累计成交面积442万平米，同比增速23%，前值4%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：成交溢价率环比增长，成都开年首拍成功收官 2024年第3周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1958万平方米，成交土地规划建筑面积1694万平方米，同比下降41%，成交溢价率为4.4%。一线城市成交土地规划建筑面积112万平方米，同比增加187%；二线城市成交土地规划建筑面积446万平方米，同比下降50%；三线城市成交土地规划建筑面积1136万平方米，同比下降41%。郑州：郑东新区郑政东出〔2023〕28号（网）地块成功出让，经过2小时42轮竞价，由郑州市郑汴海义管理有限公司以总价7.9亿摘得，溢价率36.2%； 成都：迎来2024年第一场住宅用地土拍。原本有6宗地上架，全部位于东部新区，其中未来医学城板块1宗、三岔板块3宗、简州新城板块2宗。最终，三岔板块的2宗地于15日宣布终止，剩余4宗地在今日全部由平台公司底价拿下，4宗地总占地310亩，计容建面42.76万平，收金13.98亿；长沙：068号地块（开福区S10地块）再次挂牌出让，经过今日11轮出价，由湖南运达房地产开发有限公司以总价29.81亿元竞得，成交楼面价16180元/㎡，溢价47%。规划要求，地块内住宅（毛坯）销售均价按长沙市政策进行价格监制，并实现“交房即交证”；北京：以总价102.5亿挂牌三宗涉宅地块，涉及海淀北部中关村翠湖科技园B地块土地一级开发项目HD00-0305-0024地块、大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块，以及昌平区百善镇中心区西部地块土地一级开发项目CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块，三宗地块均为北京2023年第四轮拟供应地块；西安：曲江新区汇新路以东，航天北路以北地块由西安汇茂置业有限公司（金茂）以总价6.85亿拿下，成交楼面价9737元/㎡。该宗地净用地面积25111.2㎡（37.667亩），总建筑面积70311㎡，土地用途为住宅，起始价6.8465亿元，最高限价7.873亿元，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，建筑限高不大于80米；福州：高新区2024年首拍打响，两宗宅地均位于福耀科技大学周边，规划性质为安置房地块，总出让面积132.507亩，起拍总价7.17亿元。最终一地块底价成交，一地块溢价4.37%成交，揽金7.33亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行同环