房地产行业周报（2024年第5周）上海放松外环外限购，首批城中村资金落地

行业研究 证券研究报告 房地产2024年02月09日 房地产行业周报（2024年第5周） 上海放松外环外限购，首批城中村资金落地 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2023-02-09~2024-02-08 1% -12% 23/02 -26% 23/04 23/0723/0923/1124/02 -39% 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业重大事项点评：建立地产融资协调机制，落实情况待观察》 2024-01-30 《房地产行业周报（2024年第4周）：推动落实房地产融资协调机制，广州120平以上住房不限购 2024-01-29 《房地产行业重大事项点评：广州限购再宽松，政策博弈进行时》 2024-01-28 板块行情：本周（1月29日-2月2日）申万一级行业指数中，房地产指数下降11.5%，在31个一级行业板块中排名第19位。 政策要闻：中央层面：1）自然资源部、国务院国资委、国家税务总局、国家金融监管总局：加快实现不动产登记全业务类型“网上可办”“网上好办”，提升转移登记、抵押登记等高频业务“全程网办”比例。加快推广不动产登记电子证书证明的社会化应用，逐步实现应用场景全覆盖。探索不动产权利人线上授权 股票家数(只) 111 占比% 0.01 总市值(亿元) 10,801.82 1.33 流通市值(亿元) 10,120.06 1.60 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -6.0% -29.1% -33.5% 相对表现 -8.4% -13.6% -16.1% 委托查询和利害关系人线上查询。打通上游相关业务环节，创新项目建设全生命周期以及土地转让和抵押阶段的登记服务，通过信息共享、并行办理，实现“交地即交证”。地方层面：1）上海：非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会 保险或个人所得税满5年及以上，将有权在外环以外区域（崇明区除外）限购 1套住房。2）成都：支持住房公积金租房提取、老旧小区加装电梯提取，跨城 市购房提取，提取额度从每月1000元提高至1200元；国家开发银行、中国农 业发展银行两家政策性银行已累计与成都市签约项目29个，投放资金约15亿元，均已拨付至项目需求方；组织企业进行项目融资申报并完成第一批名单审核，包括208家项目企业227个项目。3）南京：京市城建控股公司依据与秦淮区、雨花台区、鼓楼区、六合区、麒麟管委会、国开行江苏省分行签订的专项借款合同及有关协议，顺利拨付了首批城中村改造国家专项借款。 公司动态：1）福星股份：拟使用自有资金回购股票，回购资金总额3000-4000万元，回购价格不超过人民币4元/股，旨在实施员工持股计划或股权激励计划。2）陆家嘴：控股股东上海陆家嘴集团及全资子公司自2023年11月14日至2024年通过集中竞价增持公司A股4333万股、B股377万股，合计增持 金额达3.94亿元，占总股本的0.98%。3）浦东金桥：拟与全资子公司盛讯公司共同出资，设立金桥产业投资合伙企业作为该公司开展产业投资业务的核心出资平台。4）旭辉集团：确认已有18个项目获批进入融资支持“白名单”，分布在重庆、昆明、北京、天津、太原、武汉、洛阳、温州、南宁等城市。5）6）华润置地：自2024年2月23日起，公司在香港联合交易所买卖的股份每 手买卖单位将由2,000股变更为500股。7）碧桂园：确认已获批进入“白名单” 的项目超过30个，分布在河南、湖北、四川、山东、重庆等地。 销售端：新房成交环比下降46%，二手房成交环比下降1%。1）本周21城商品房成交面积221.5万方，商品房日平均成交面积32万方，环比下降4%，同比下降3%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为65.5万方、92.8万方、63.3万方，周环比增速分别为-9%、-7%、6%，周同 比增速分别为27%、-20%、3%。3）本周11城二手房成交面积153.5万方，日平均成交面积22万方，环比下降1%，同比上升28%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。12月份地产销售数据跌幅进一步扩大，各城市需求端宽松政策出台再次进入密集期，房地产融资协调机制的建立也有助于满足 资金平衡项目的融资需求。当前政策对于全面逆转行业下行趋势则仍显不足，全行业主要矛盾仍在供需关系重大变化后，低效土储的处置以及资产价格下跌的压力，但此轮政策释放后，2024年核心城市核心区域可能仍将保持一定热度，从而继续给房企提供一定的置换土储的空间。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：房地产下降11.5%，板块排名第19位4 二、政策要闻：推动不动产登记全程网办，多地城中村专项借款落地5 三、销售端：新房成交环比下降，二手房成交环比微降10 （一）新房市场：本周21城成交面积环比下降4%，同比下降3%10 （二）二手房市场：本周11城成交面积环比下降1%，同比上升28%11 四、融资端：本周发债企业均为国央企11 �、投资建议12 六、风险提示12 图表目录 图表1本周申万地产板块下降11.5%，板块排名第19位4 图表2浦东金桥周涨幅达12.3%4 图表3阳光股份周跌幅27.2%4 图表4本周恒大物业涨幅达30.0%5 图表5本周中国恒大跌幅达20.9%5 图表6全面推进不动产登记全程网办，实现交地即交证5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8福星股份拟回购股票实施股权激励，陆家嘴控股股东增持公司股票9 图表9本周21城商品房单日平均成交面积32万方10 图表10本周21城周度成交面积221.5万方10 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积22万方11 图表12本周11城二手房成交面积153.5万方11 图表13本周保利发展发行40亿元公司债12 一、行情回顾：房地产下降11.5%，板块排名第19位 本周申万地产板块下降11.5%。本周（1月29日-2月2日）申万一级行业指数中，房地产指数下降11.5%，在31个一级行业板块中排名第19位。 图表1本周申万地产板块下降11.5%，板块排名第19位 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 银家煤食公非农石钢交建建有汽美通纺机 行用炭品用银林油铁通筑筑色车容信织械 医传电基国商电环轻计社综 房地产 药媒力础防贸子保工算会合 电饮事金牧石 运材装金 护服设生 设化军零 制机服 器料业融渔化 输料饰属 理饰备物 备工工售造务 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为浦东金桥，累计涨幅达12.3%。从A股表现来看，涨幅排名前�的个股分别为浦东金桥、亚通股份、京基智农、招商蛇口、中国国贸，跌幅前�的个股分别为阳光股份、特发服务、中天服务、国创高新、中洲控股。 图表2浦东金桥周涨幅达12.3%图表3阳光股份周跌幅27.2% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 浦东金桥 亚京招中通基商国股智蛇国份农口贸 A 南保沙滨深京利河江深高发股集房科展份团 阳特中 光发天 股服服 份务务 -20% -21% -22% -23% -24% -25% -26% -27% -28% 国中万 创洲通 高控发 新股展 万广 业天宇新企地集大业源团正 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为恒大物业，上涨30.0%。从港股表现来看，涨幅排名前�的个股分别为恒大物业、金地商置、融信中国、贝壳-W、建发国际集团，跌幅前�的个股分别为中国恒大、佳兆业集团、新城发展、富力地产、花样年控股。 图表4本周恒大物业涨幅达30.0%图表5本周中国恒大跌幅达20.9% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 恒大物业 -W 金融贝建绿中地信壳发城海商中国管物 置国际理业集控 团股 越华华 秀润润 地置万 产地象生活 中国恒大 港股跌幅前十 0% -4% -8% -12% -16% -20% 佳 兆新富 业城力 集发地 团展产 中 花骏 样世集 年茂团 控集控 股团股 宝融 龙碧创 地桂中 产园国 -24% 港股涨幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：推动不动产登记全程网办，多地城中村专项借款落地 中央层面：1）自然资源部、国务院国资委、国家税务总局、国家金融监管总局：要求进一步提升不动产登记便利度，促进营商环境优化，推动高质量发展。加快实现不动产登记全业务类型“网上可办”“网上好办”，提升转移登记、抵押登记等高频业务“全程网办”比例。加快推广不动产登记电子证书证明的社会化应用，逐步实现应用场景全覆盖。探索不动产权利人线上授权委托查询和利害关系人线上查询。打通上游相关业务环节，创新项目建设全生命周期以及土地转让和抵押阶段的登记服务，通过信息共享、并行办理，实现“交地即交证”。 图表6全面推进不动产登记全程网办，实现交地即交证 时间 发布单位 内容 自然资源部、国务院国资委、国家税务总局、国家金融监管总局联合发布通知，要求进一步提升不动产登记便利度，促进营商环境优化，推动高质量发展。加快 2024/2/1 自然资源部、国务院国资委、国家税务总局、国家金融监管总局 实现不动产登记全业务类型“网上可办”“网上好办”，提升转移登记、抵押登记等高频业务“全程网办”比例。加快推广不动产登记电子证书证明的社会化应用，逐步实现应用场景全覆盖。探索不动产权利人线上授权委托查询和利害关系人线上查询。打通上游相关业务环节，创新项目建设全生命周期以及土地转让和抵押阶段的登记服务，通过信息共享、并行办理，实现“交地即交证”。 资料来源：中华人民共和国自然资源部 地方层面：1）上海：非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满5年及 以上，将有权在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房；落实好差别化住房信贷政 策，满足各类房地产企业合理融资需求。2）成都：支持住房公积金租房提取、老旧小区加装电梯提取，跨城市购房提取，提取额度从每月1000元提高至1200元；国家开发银 行、中国农业发展银行两家政策性银行已累计与成都市签约项目29个，投放资金约15亿元，均已拨付至项目需求方；组织企业进行项目融资申报并完成第一批名单审核，包括208家项目企业227个项目。3）南京：法拍房买受人可申请使用公积金贷款，适用于南京市内各级人民法院组织的网络司法拍卖活动；京市城建控股公司依据与秦淮区、雨 花台区、鼓楼区、六合区、麒麟管委会、国开行江苏省分行签订的专项借款合同及有关协议，顺利拨付了首批城中村改造国家专项借款。4）合肥：与国家开发银行安徽省分行、中国农业发展银行安徽省分行签订合肥东部新中心片区城中村改造项目专项借款合同9.0667亿元，并成功提款2.1亿元。5）郑州：青年人才在郑州经开区首次购买新建商品 住房时，可以享受全额契税补贴。6）闽清：春节期间购买75㎡(不含75㎡)以内的，每 套给予1万元的奖励；75㎡(含75㎡)至120㎡(含120㎡)，每套给予2万元的奖励；120 ㎡(不含120㎡)至144㎡(含144㎡)，每套给予1.5万元的奖励。7）辽宁：对一年内出售自有住房并购买新建商品住房的，可由购房地给予一定额度的购房补贴，卖旧买新时间不分先后。8）三明：春节期间举办春节房展会，参展商品房项目的购房人可享受商品住房购房消费券、商品住房和车位契税补贴、商业用房购买补贴。9）九江：住房公积金缴存职工在该市行政区域内购买一手房的，可向市住房公积金管理中心申请提取住房公积