房地产行业点评：上海优化外环外限购，供需支持进一步加码

事件 2024年1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》， 规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域 （崇明区除外）限购1套住房。同日，苏州全域全面取消一二手房限购政策。 点评 住建部充分赋予城市房地产调控自主权。2024年1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议 要求：适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。1月27日广州取消120平以上住房的限购政策，率先贯彻落实住建部的会议要求，打响一线城市进一步放松限购的第一枪。 上海、苏州跟进落实住建部要求，因地制宜促进市场平稳健康发展。2024年1月30日，上海、苏州积极落实因 地制宜调整房地产政策。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，次日起在本市连续缴纳社保或个税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（除崇明）限购1套住房； 而此前非上海户籍居民需连续缴纳社保或个税满5年及以上且组建家庭，才具备购房资格，本次新政降低了外环外单身置业的门槛，释放部分购房需求。根据澎湃新闻，即日起苏州全域（包括城六区及四个县级市）全面取消限购，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。我们自2023年中期以来发布的报告中始终强调一线城市外围放松的政策方向，当前支持性政策已蔓延至一线城市并不断加码，上海放松具备一定的信号意义，预计后续其他一线城市及尚未取消限购的二线城市有望跟进。 首批房地产项目融资白名单近期有望落地。2024年1月12日，住建部、金管总局联合印发《住房城乡建设部金 融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。1月26日住建部、金管总局同日开会部署落实城市房地产融资协调机制相关工作，住建部会议透露1月底前，第一批地产项目白名单有望落地，之后即可争取贷款。根据第一财经，当前部分房企已积极梳理项目清单，争取列入白名单；部分地区的主管部门已按照白名单要求，梳理汇总辖区内的房地产开发项目并进行筛选，再报给金融机构进行筛选。我们认为由于项目进入白名单需满足五大条件，且金融机构将按照市场化、法制化的原则对项目进行筛选，最终入选项目的质量有保障，若后续能够实质性落地，将减轻房企在项目层面的资金压力，在一定程度上改善现金流状况。 投资建议 供给侧上周主管部门积极推进城市房地产融资协调机制，支持房企合理的融资需求，首批房地产项目名单有望在月底前落地并争取贷款；需求侧继上周广州放开120平以上限购后，今日上海放松外环外单身限购，苏州全域放开限购，核心城市正进一步加大政策力度，助力房地产市场企稳。首推重点布局持续深耕上海苏州市场，且主打改善型产 品的央国企，如华润置地、招商蛇口、绿城中国、华发股份、建发国际集团等。同时推荐受益于政策利好不断落地， 一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。 风险提示 政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：截至2024年1月，重点城市现行房地产调控政策 来源：各政府官网，财联社，中指研究院，克而瑞，国金证券研究所注：截至2024年1月30日 图表2：2022年上海权益拿地金额TOP5房企图表3：2023年上海权益拿地金额TOP5房企 排名 企业 权益拿地额（亿元） 排名 企业 权益拿地额（亿元） 1 华发股份 219.1 1 华润置地 217.6 2 招商蛇口 205.4 2 招商蛇口 168.9 3 保利发展 110.7 3 绿城中国 139.2 4 建发房产 106.9 4 中国铁建 122.7 5 静安区国有资产经营 84.4 5 华发股份 122.5 来源：中指研究院，国金证券研究所注：拿地金额仅涉及宅地，下同来源：中指研究院，国金证券研究所 图表4：2022年苏州权益拿地金额TOP5房企图表5：2023年苏州权益拿地金额TOP5房企 排名 企业 权益拿地额（亿元） 排名 企业 权益拿地额（亿元） 1 苏州高新 57.5 1 保利发展 66.7 2 建发房产 52.1 2 中海地产 49.0 3 新建元 51.0 3 中建三局 43.5 4 苏州轨交集团 48.3 4 招商蛇口 42.0 5 昆山国创投资 46.8 5 太仓娄城 39.2 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所 图表6：上海各环线示意图：粉色为内环，蓝色为中环，绿色为外环 来源：上海发布，国金证券研究所 图表7：列入房地产项目白名单所需的五大条件 条件 1房地产开发项目处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目 2房地产开发项目具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保 3房地产开发项目已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理 4房地产开发项目预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回 5房地产开发项目初步制定了贷款资金使用计划和完工计划 来源：第一财经，国金证券研究所 行业点评 AVG-STDV 2024/1/11 2023/7/11 2023/1/11 2022/7/11 AVG+STDV 2022/1/11 2021/7/11 2021/1/11 2020/7/11 AVG 2020/1/11 2019/7/11 2019/1/11 图表8：A股地产股PE-TTM PE-TTM 2018/7/11 扫码获取更多服务 2018/1/11 2017/7/11 2017/1/11 25 20 15 10 5 0 2016/7/11 2024/1/1 AVG-STDV 86 4 2 0 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 AVG+STDV 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 AVG 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 图表9：港股地产股PE-TTM PE-TTM 2018/7/1 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 20 18 16 14 12 10 2016/7/1 2024/1/1 AVG-STDV 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 AVG+STDV 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 AVG 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 图表10：港股物业股PE-TTM PE-TTM 2018/7/1 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 120 100 80 60 40 20 0 2016/7/1 来源：wind，国金证券研究所 4 敬请参阅最后一页特别声明 图表11：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,077 4.8 5.3 4.9 226.2 203.4 218.1 0% -10% 7% 600048.SH 保利发展 买入 1,170 6.4 9.7 8.1 183.5 120.4 144.3 -33% -34% 20% 001979.SZ 招商蛇口 买入 816 19.1 12.3 7.6 42.6 66.3 107.3 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 305 4.9 1.9 4.1 62.8 158.6 75.1 3% 152% -53% 002244.SZ 滨江集团 买入 217 5.8 4.6 3.5 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 600325.SH 华发股份 买入 190 7.4 6.8 6.1 25.8 28.1 31.2 -19% 9% 11% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,191 5.1 4.6 3.9 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 136 4.9 2.7 2.2 27.6 50.8 61.2 -38% 84% 21% 1908.HK 建发国际集团 买入 223 4.5 3.6 2.6 49.3 62.3 85.1 40% 26% 37% 0123.HK 越秀地产 买入 180 4.5 4.4 3.8 39.5 41.0 47.1 10% 4% 15% 9979.HK 绿城管理控股 买入 86 11.6 8.9 7.5 7.4 9.7 11.5 32% 30% 19% 2423.HK 贝壳* 买入 1,236 43.5 13.0 11.4 28.4 95.1 108.6 24% 234% 14% 9666.HK 金科服务 买入 48 N.A. 11.3 9.9 -18.2 4.2 4.8 -272% 123% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 163 8.4 4.0 3.6 19.4 40.3 44.7 -52% 107% 11% 1209.HK 华润万象生活 买入 481 21.8 17.2 14.3 22.1 28.0 33.6 28% 27% 20% 3316.HK 滨江服务 买入 38 9.2 7.2 5.6 4.1 5.2 6.7 28% 27% 29% 6626.HK 越秀服务 买入 33 8.0 6.9 5.9 4.2 4.8 5.6 16% 16% 16% 2156.HK 建发物业 买入 42 17.0 9.9 8.7 2.5 4.2 4.8 55% 71% 15% 平均值 424 11.0 7.5 6.3 55.4 68.3 75.5 -14% 53% 17% 中位值 203 7.4 6.8 5.8 28.0 44.1 54.2 7% 27% 17% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2024年1月30日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的