房地产行业双周报：多城放松限购政策，销售拿地尚待回暖

近期核心观点： 从行业角度，我们坚定看好地产板块的投资机会。（1）短期投资逻辑在于政策演绎：当前地产销售、拿地、开工均持续走弱，投资虽暂时韧性但结构恶化；展望后续，少数城市虽有回暖，但多数城市未见明显的向好趋势，后续政策仍会持续加码；只要土地不热，行情不冷；（2）中长期投资逻辑在于模式改善，“慢时代”ROE质量提高：上轮周期中，地产股的根本缺陷在于快周转模式导致的行业整体盈利能力的恶化；房企估值的持续下杀，本质上是对地产金融化的否定；随着预售资金自由使用不再成立，开发行业将脱离金融属性，回归慢周转制造业属性；但同时，房企通过提升利润率（摒弃快周转的自发结果）、提升回款速度、降低债务成本等方式，ROE维持不变的同时质量提升，行业估值体系有望重构，PB大于1将成为优质房企的标配。 从个股角度，开发行业，低市值低估值的国央企以及经营风险已经反映较充分的民企边际改善空间较大；物管行业，国央企开发商市占率确定性提升，其兄弟物业公司将“无偿”获得更多的市场份额，同时估值具备一定优势。 推荐新城控股、招商积余。 销售：市场未见回暖，百强房企销售降幅扩大 从城市角度，2022年3月单月300城单月住宅销售面积3029万㎡，环比+23%，同比-51%；本年累计300城住宅销售面积8779万㎡，同比-45%，景气度持续低迷。 从房企角度，2022年3月单月百强房企全口径销售额5795亿元，同比-53%，本年累计百强房企全口径销售额16279亿元，同比-47%，降幅进一步扩大。 拿地：市场依旧冷清，溢价率略有回温 2022年3月单月300城住宅土地成交建面为4034万㎡，环比+67%，同比-65%； 本年累计300城住宅土地成交建面为11691万㎡，同比-64%。2022年3月300城住宅土地当月成交溢价率为5.1%，依旧维持较低水平。 融资：债权融资、信托发行同比均持续下降 2022年3月单月房企合计发债949亿元，环比+185%，全年总规模1756亿元，同比-44%。2022年3月单月房地产信托发行124亿元，环比-29%，全年总规模411亿元，同比-78%。 重要事件： ①浙江衢州、福建福州、河北秦皇岛、甘肃兰州放松限购政策。②哈尔滨放松房地产市场调控，拟废止主城区限售政策。③辽宁大连拟全面放开落户条件。④广东东莞明确疫情防控期间无法按时缴纳社会养老保险费不影响核定购房资格。⑤甘肃兰州出台房建项目支持措施。⑥多城2022年首批集中供地落幕，徐州收金51亿，仅一宗溢价出让；福州收金66亿，七成地块成交； 合肥收金150亿，超八成地块封顶竞品质；厦门收金154亿元，无流拍；武汉收金89.35亿元，仅一宗流拍；成都收金393亿，约一成地块流拍。 风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点......................................................................................................................................4市场表现回顾......................................................................................................................................4 行业政策要闻......................................................................................................................................7 免责声明............................................................................................................................................11 近期核心观点 从行业角度，我们坚定看好地产板块的投资机会： 短期投资逻辑在于政策演绎，只要土地不热，行情不冷：当前地产销售、拿地、开工均持续走弱，降幅均超2014年，投资虽暂时韧性但结构恶化。展望后续，少数城市虽有回暖，但多数城市未见明显的向好趋势，后续政策仍会持续加码。 参考2014年，不排除更直接的刺激手段。不必过分担忧政策出台节奏和基本面是否很快改善，地产超额收益总是出现在基本面黎明之前。后续政府出台的各种政策，就是持续的催化。而土地市场热度只要不回到较高水平，政策就不可能转向，行情就不会结束。这是最简单直白的逻辑，也是最有效的逻辑。 中长期投资逻辑在于模式改善，“慢时代”ROE质量提高：上轮周期中，地产股的根本缺陷在于快周转模式导致的行业整体盈利能力的恶化。快周转成为唯一有效的开发模式，导致越是高景气时期，房企当期资产负债表越恶化、远期 利润表也越恶化，房企估值的持续下杀，本质上是对地产金融化的否定。随着 预售资金自由使用不再成立，开发行业将脱离金融属性，回归慢周转制造业属 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.3.21-2022.4.3） 个股方面，2022.3.21-2022.4.3期间，118只个股上涨，24只个股下跌，3家个股持平，占比分别为81%、17%、2%。涨跌幅居前5位的个股为：天保基建（127.16%）、中交地产（110.99%）、信达地产（97.89%）、渝开发（67.48%）、南国置业（65.73%），居后5位的个股为：宋都股份（-21.14%）、ST新梅（-11.99%）、银亿股份（-9.80%）、天润数娱（-9.68%）、西藏城投（-8.23%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售：市场未见回暖，百强房企销售降幅扩大 从城市角度，2022年3月单月300城单月住宅销售面积3029万㎡，环比+23%，同比-51%；本年累计300城住宅销售面积8779万㎡，同比-45%，景气度持续低迷。 从房企角度，2022年3月单月百强房企全口径销售额5795亿元，同比-53%，本年累计百强房企全口径销售额16279亿元，同比-47%，降幅进一步扩大。 图6：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图7：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 2、拿地：市场依旧冷清，溢价率略有回温 2022年3月单月300城住宅土地成交建面为4034万㎡，环比+67%，同比-65%； 本年累计300城住宅土地成交建面为11691万㎡，同比-64%。2022年3月300城住宅土地当月成交溢价率为5.1%，依旧维持较低水平。 图8：300城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%） 图9：300城住宅土地当月成交溢价率 3、融资：债权融资、信托发行同比均持续下降 上月房企合计发债949亿元，环比+185%，全年总规模1756亿元，同比-44% 2022年3月房企发行国内债券691亿元，环比+129%，发行海外债券258亿元，环比+718%，合计债权融资949亿元，环比+185%。2022年截止3月，房企累计发行国内债券1317亿元，同比-30%，累计发行海外债券439亿元，同比-65%，合计债券融资金额1756亿元，同比-44%。 图10：房企内债当月发行额（单位：亿元） 图11：房企外债当月发行额（单位：亿美元） 上月房地产信托发行124亿元，环比-29%，全年总规模411亿元，同比-78% 2022年3月共发行房地产信托产品138个，规模总计124亿元，环比-29%，同比-85%；平均年化收益率7.66%，环比上升0.17个百分点。2022年截止3月，共发行房地产信托产品545个，规模总计411亿元，同比-78%。 图12：房地产信托当月发行额（单位：亿元） 图13：房地产信托年限及收益率（单位：年，%） 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.3.17-2022.4.5） 表1：近期行业政策一览（2022.3.17-2022.4.5） 2、近期行业要闻（2022.3.17-2022.4.5） (1)哈尔滨放松房地产市场调控，拟废止主城区限售政策 3月23日，据哈尔滨市人民政府网站消息，经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。此前哈尔滨主张有针对性的加强土地供应，实行区域性限售政策，政策规定在主城区6区区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年可上市交易。 (2)秦皇岛废止限购令，称已不适应当前本市房地产市场发展形势 3月26日，据澎湃新闻向秦皇岛住建局内部工作人员确认，河北秦皇岛市人民政府已印发通知，废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》（秦政字［2017］16号）和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》（秦政字［2017］19号）。此前，秦皇岛市对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年内连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购。 (3)福州放松限购，非五城区户籍家庭可购1套普通住宅 3月30日，福州房管局通知，即日起非福州五城区户籍家庭（含港澳台）在五城区可购买一套144平方米以下的普通住宅，无需提供近两年内1年及以上社保或个税证明，144平方米以上住宅不限购。长乐户籍家庭购房资格与五城区户籍家庭相同，新购房仍受福州限售二年政策影响。此前，福州对建筑面积144平方米及以下的商品住房实施限购政策，规定福州五城区户籍家庭限购2套，非五城区户籍家庭限购1套且需提供2年内在五城区累计缴纳1年及以上个税或社保证明。 另外，购房业主在本小区内购买车位个数将突破原有最多3个的数量限制，车位个数将不再受限。 (4)徐州2022年首批集中供地落幕，收金51亿，仅一宗溢价出让 徐州2022年首批集中供地落幕，涉及13宗涉宅用地出让，总出让面积30.5万㎡，起拍总价49.8亿。最终，13宗地块全部完成出让，共揽金50.53亿元。其中，12宗以底价成交，唯一一宗溢价成交，溢价率12.45%。拿地企业以本地国企为主。 (5)福州2022年首批集中供地落幕，收金66亿，七成地块成交 福州2022年首批集中供地落幕，共推出18幅土地，仅成交12幅，其余3幅现场撤牌、3幅流拍，总成交建面60.75万㎡，总成交金额超66.26亿元。其中8幅底价成交、2幅溢价成交、2幅触顶摇号。 (6)合肥2022首批集中供地落幕，收金150亿，超八成地块封顶竞品质 合肥2022首批集中供地落幕，17宗涉宅地块中有15宗达封顶价格，总成交金额149.78亿元。本批合肥共挂出32宗涉宅用地，涉及总土地面积约2659亩，总建面约336万㎡，总起价264.46亿元；开拍前，合肥将15宗地拍卖转挂牌，15宗地块总土地面积1496亩，总起价131.98亿元。 (7)厦门2022首批集中供地落幕，收金154亿元，无流拍 厦门市2022年首批集中供地落幕，本批次共推出10宗住宅用地，除思明区湖滨四里（2022P04）地块因规划条件调整、提前一天撤牌外，其余9宗均成功出让，总成交价约153.65亿元。其中，3宗底价成交、4宗溢价成交、2宗触顶摇号。 (8)武汉2022首批集中供地落幕，收金89.35亿元，仅一宗流拍 武汉2022年首批集中供地落幕，本批次土拍共推出11宗地块，起始价总额11