固定收益点评：REITs四季报及行情点评，高分红优势渐起

固定收益点评 高分红优势渐起--REITs四季报及行情点评 证券研究报告|固定收益研究 2024年01月31日 REITs二级市场2023Q4公募REITs市场整体情绪略有回升，但活跃度依旧较作者 低，四季度REITs全部下跌，仓储、产业园等产权类预期较弱，跌幅更明显。 2023Q4以来，29只REITs全部下跌。跌幅较大的为博时蛇口产园REIT跌 38.76%，华安张江产业园REIT跌38.37%，嘉实京东仓储基础设施REIT跌 37.26%。从2023年以来表现来看，二级市场所有REITs均出现不同程度的下跌。跌幅较大的REITs主要出现在园区类、交通基础设施类和仓储物流类。从成交情况热度来看，四季度换手整体呈上行趋势。四季度REITs板块换手率整体上行，日换手率从0.6%左右上升至1.3%。 从Q4EBITDA完成度来看，29只REITs中，10只超额完成，19只未达成目标。分类型来看，保障性租赁住房类和生态环保类整体表现较优，保障性租赁住房类和仓储物流类整体表现较优，4只保障性租赁住房类REITs只有红土创新深圳安 居REIT未达预测值，占比25%；3只仓储物流类REITs中只有红土创新盐田港REIT1只未达预测值，占比33%；2只生态环保类富国首创水务REIT未达预测值，占比50%；3只清洁能源REITs中有2只未达预测值，占比67%；产业园类REITs中有7单未达预测值，占比78%；高速公路类REITs中有7只未达预测值，占比88%。 从Q4可供分配收益完成情况来看，29只REITs可供分配现金流中，14只超额完成，15只低于预期，保障房、园区类完成度较好。具体来看，保障房类4只REITs可供分配额只有1只未达预测，园区类9只REITs只有两只未达目标。交运类和仓储物流类分别有6只、2只REIT未达预期，生态环保类的富国首创水 务REIT和清洁能源的3只REITs也均未完成单季度预期值。 分资产类型来看，四季度高速公路类REITs整体通行量环比下降，同比上升。Q4除中金山东高速REIT、国金中国铁建REIT由于部分道路的连通，引流了新的车 流量，通行量环比上升、中金安徽REIT由于周变路网变化、改扩建等原因，通行量同比下滑7.58%外，其余REIT通行量均呈现环比下降、同比上升态势。生态环保类产品整体表现受到季节性及国补的影响：2023Q4中航首钢绿能REIT垃圾处理量同比和环比均有小幅上涨（12.88%/5.38%），本期EBITDA同比增长191.8%， 可供分配金额同比下降49.37%，主要与去年四季度高基数有关。园区类REITs表现相对稳定，各产业园出租率相对上季度变动不大。华安张江光大REIT2023Q4项目出租率由67.6%上升至72%，但租金环比有所下滑，可供分配金额环比增长 6.11%，有所恢复。建信中关村REIT由于北京产业园市场整体表现低迷，市场成交活跃度较低，仍面临下行压力，2023Q4出租率无明显提升，几乎维持Q3水平，2023年Q4EBITDA环比下降36.04%，可供分配金额环比下降4.08%，其余REITs 表现相对稳健。仓储物流类REITs四季度整体来说运营保持平稳。2023Q4红土 盐田港REIT经营活动现金流量净额大幅下降，与项目公司申购货币基金5000万 元有关；嘉实京东仓储基础设施REIT出租率维持在100%，中金普洛斯REIT出租率上升1个百分点至92%，平均月租金保持稳定。保障性租赁住房类REITs运营平稳，大部分均已完成可供分配现金流指标。能源类鹏华深圳能源REIT受市场供需情况、电网代购电量安排、经营策略等原因影响，前三季度上网电量同比上升， 因此四季度用气量及相应上网电量同比下降，全年经指标平稳。中航京能光伏REIT两个项目公司2023年四季度均因光照资源条件的季节性波动发生结算电量与对应经营性收入损失，参与电力市场交易电量有所下滑。中信建投国家电投新能源REIT整体运营状况良好，2023Q4发电量较高，电价水平保持稳定。 整体来看，目前公募REITs分红率具备吸引力。但二级市场情绪一般，交易机会较难把握，仍建议右侧参与，配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择，市场目前对于经营恶化敏感性较高，结合目前宏观环境，方向上推荐关注周期性较弱的生 态环保类REITs，景气度较好的能源类REITs与部分经营稳定的保障房类以及关注一级即将上市的消费基础设施REITs新品类。 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师张明明 执业证书编号：S0680523080006 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：春节错位抬升高频同比——基本面高频数据跟踪》2024-01-29 2、《固定收益定期：节前宜再度增配》2024-01-28 3、《固定收益定期：流动性分层加剧，农商减配非银追涨——流动性和机构行为跟踪》2024-01-28 4、《固定收益专题：如何投资地方政府债？》2024-01- 25 5、《固定收益点评：更为务实的货币政策》2024-01- 25 风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、四季度行情演进及后续展望3 二、四季报经营情况：保障房和仓储物流完成度较好，清洁能源分化6 三、四季报可供分配情况：保障房、园区类完成度较好9 四、具体项目经营情况梳理12 4.1高速公路类REITs12 4.2生态环保类REITs15 4.3园区类REITs16 4.4仓储物流类REITs21 4.5保障性租赁住房类REITs24 4.6清洁能源类REITs25 风险提示26 图表目录 图表1：四季度以来涨跌幅情况（截止到2024/1/24）3 图表2：今年以来涨跌幅情况（截止到2024/1/24）4 图表3：2022年以来REITs板块日换手率情况（%）4 图表4：2023年公募REITsQ4EBITDA表现与说明书对比（万元）6 图表5：2023年公募REITsQ4EBITDA与募集说明书预测情况明细（万元）7 图表6：2023年公募REITsEBITDA累计与募集说明书预测情况明细（万元）8 图表7：2023公募REITsQ4单季可供分配金额表现与说明书对比（万元）9 图表8：2023公募REITsQ4可供分配金额与募集说明书预测情况明细（万元）10 图表9：2023公募REITs可供分配总金额表现与说明书对比（万元）11 图表10：2023公募REITs可供分配总金额与募集说明书预测情况明细（万元）11 图表11：2023年高速类REITs通行量情况12 图表12：2023年高速公路类REITs财务数据情况对比13 图表13：2023年生态环保类REITs废弃物处理情况15 图表14：2023年生态环保类REITs财务数据情况对比16 图表15：2023年前三季度园区类REITs经营情况对比18 图表16：2023园区类REITs财务数据情况对比19 图表17：2023年仓储物流类REITs经营情况对比22 图表18：2023年仓储物流类REITs财务数据情况对比23 图表19：保障性租赁住房类REITs出租率情况（%）24 图表20：2023年Q4保障性租赁住房类REITs财务数据情况24 图表21：2023年清洁能源类REITs电量电价情况25 图表22：2023年Q2、Q3与Q4清洁能源类REITs电量电价情况25 图表23：2023年清洁能源类REITs财务数据情况对比26 一、四季度行情演进及后续展望 2023Q4以来，29只REITs全部下跌，指数下跌18.83%。跌幅较大的主要为产业园及仓储类REITs，其中跌幅前三为博时蛇口产园REIT跌38.76%，华安张江产业园REIT跌38.37%，嘉实京东仓储基础设施REIT跌37.26%。 从2023年以来表现来看，二级市场所有REITs均出现不同程度的下跌，指数下跌33.13%。跌幅较大的REITs主要出现在园区类、交通基础设施类和仓储物流类，其中博时蛇口产园REIT、华安张江产业园REIT、建信中关村REIT2023年以来来分别下跌 51.83%、46.72%、53.58%；华夏中国交建REIT2023年以来下降43.64%；中金普洛斯REIT2023年以来下降47.8%。 图表1：四季度以来涨跌幅情况（截止到2024/1/24） 平华 REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 安夏浙广越商州秀沪广高杭河速甬 中国中华金金金夏山中安中东国徽国高铁交交速建控建 REIT REIT REIT REIT 华中富博泰航国时江首首蛇苏钢创口交绿水产控能务园 华华华安夏夏张合和江肥达产高高业新科园 国泰 君国 中安泰 REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 金临君湖港东安北创吴东科新苏久投产园新光业产经谷园业济 红土 REIT REIT REIT 建创中信新金中盐普关田洛村港斯 嘉实 京红 东土 REIT REIT REIT 仓创中储新金基深厦础圳门设安安施居居 中信建 华投 华夏国 REIT REIT REIT REIT REIT 夏基鹏家中北金华电航京华深投京保润圳新能障有能能光房巢源源伏 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：今年以来涨跌幅情况（截止到2024/1/24） REIT REIT REIT REIT 平华中安夏浙金广越商山州秀沪东广高杭高河速甬速 REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 国中华华中富博金金夏泰航国时中安中江首首蛇国徽国苏钢创口铁交交交绿水产建控建控能务园 中 REIT REIT REIT REIT 华金华华安湖夏夏张北合和江科肥达产投高高业光新科园谷 国泰 君国 安泰 临君红 REIT REIT REIT REIT REIT 港东安土创吴东建创新苏久信新产园新中盐业产经关田园业济村港 嘉实 京红 东土 REIT REIT REIT REIT 仓创中中储新金金基深厦普础圳门洛设安安斯施居居 中信建 华投 华夏国 REIT REIT REIT REIT REIT 夏基鹏家中北金华电航京华深投京保润圳新能障有能能光房巢源源伏 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 从成交情况来看，四季度REITs板块换手率整体上行，日换手率从0.6%左右上升至1.3%（截至2023年12月29日）。 图表3：2022年以来REITs板块日换手率情况（%） 5.000% 4.500% 4.000% 3.500% 3.000% 2.500% 2.000% 1.500% 1.000% 0.500% 2022-01-04 2022-01-21 2022-02-16 2022-03-07 2022-03-24 2022-04-14 2022-05-06 2022-05-25 2022-06-14 2022-07-01 2022-07-20 2022-08-08 2022-08-25 2022-09-14 2022-10-10 2022-10-27 2022-11-15 2022-12-02 2022-12-21 2023-01-10 2023-02-03 2023-02-22 2023-03-13 2023-03-30 2023-04-19 2023-05-11 2023-05-30 2023-06-16 2023-07-07 2023-07-26 2023-08-14 2023-08-31 2023-09-19 2023-10-16 2023-11-02 2023-11-21 2023-12-08 2023-12-27 2024-01-1