固定收益点评：公募REITs四季报点评-筑底回升

固定收益点评 筑底回升—公募REITs四季报点评 2022年四季报所展现出REITs的经营表现依然呈分化态势。从四季度作者 单季度EBITDA完成度来看，高速类REITs四季度进一步受疫情影响， 证券研究报告|固定收益研究 2023年02月12日 表现不佳，5单REITs的单季度EBITDA完成度均低于预测，在70%以下；生态环保类REITs仍然受到降水量等季节性因素的负面影响，四季度单季度完成度表现不佳；园区类REITs受疫情反复以及市场环境影响，出租率普遍下降，EBITDA表现分化；仓储REITs、保障房REITs表现较为稳健，EBITDA完成度基本接近于预测；能源类REITs由于电量需求下降以及费用集中计提，四季度完成度较低。从本年全年累计EBITDA完成度来看，高速类REITs业绩表现深受疫情拖累，5单REITs年化EBITDA完成度在80%上下；生态环保类REITs首创水务项目受到全年降水量较低因素的影响完成度为82.7%；园区类REITs受疫情反复的影响，出租率整体呈现下滑趋势，业绩表现分化；仓储类REITs、保障房类REITs表现较好；能源类REITs受益于三季度的突出表现，完成度位列所有REITs之首，为147.22%。 从四季度单季度可供分配收益情况来看，20只REITs可供分配现金流中，11只超额完成，9只低于预期。其中，中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REITQ4完成度遥遥领先，分别为343.20%、173.60%和153.95%，而平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT垫底，完成度分别为58.85%和22.06%。从项目属性上来看，高速公路类完成度最差，环保类和产权类完成度均尚可。从本年年化可供分配收益情况来看，14只超额完成，6只低于预期。在超额完成的REITs中，国泰君安临港创新产业园REIT的年化可供分配金额较募集预测的可供分配金额完成度最高，达141.57%，此外完成度最高的2-4名REITs分别为中航首钢绿能REIT、国泰君安东久新经济REIT和红土创新深圳人才安居REIT。 具体项目经营情况方面，高速公路类REITs受疫情扰动以及通行费减免优惠政策影响明显，四季度表现不佳。四季度疫情对交运类扰动明显，加上国常会要求2022年第四季度收费公路货车通行费减免10%，整体高速板块承压。随着减免政策结束和疫情放开，后续高速板块业绩大概率回暖，弹性最大。生态环保类产品中，富国首创水务REIT4季度主要受到季节性、疫情对用水量的影响、今年降水量较低以及合肥项目10月14日发生进水水质异常事件影响，导致EBITDA环比下滑较多。中航首钢绿能REIT报告期内，受北京市新冠疫情影响，厨余垃圾收运处置量同比下降，但发电及生活垃圾处置收入均同比上升，且四季度收到国补电费0.99亿元，带动可供分配现金流明显超预期。园区类REITs受到疫情影响以及年末招租情况较差，出租率较上季度末有所下降。仓储物流类的运营情况继续维持稳定。保障性租赁住房类的REITs作为今年新上市的REITs类型，首次披露季报来看，整体运营表现较为稳健。鹏华深圳能源REIT四季度整体发电量和电价都有所回落，叠加四季度计提费用上升的因素，四季度表现有所回落，后续需进一步观察用电需求及电价的变动。 风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 研究助理张明明 执业证书编号：S0680121070002 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益专题：城投展期全知道》2023-02-10 2、《固定收益点评：为何长短端利率走势分化？前景如何？》2023-02-08 3、《固定收益点评：理财的修复和隐含的市场机会》 2023-02-08 4、《固定收益专题：一文详解专项债发行流程》2023- 02-07 5、《固定收益专题：“固收+”产品表现与目标实现 2023-02-06 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1Q4经营情况：疫情影响下整体承压3 2可供分配情况：全年完成度尚可6 3具体项目经营情况8 3.1高速公路类REITs8 3.2生态环保类REITs10 3.3园区类REITs11 3.4仓储物流类REITs13 3.5保障性租赁住房类REITs14 3.6清洁能源类REITs15 风险提示15 图表目录 图表1：2022公募REITs四季度单季EBITDA表现与说明书对比（万元）3 图表2：2022公募REITs四季度与募集说明书预测情况明细（万元）4 图表3：2022Q1-Q4公募REITs年化表现与募集说明书预测对比（万元）5 图表4：2022年公募REITs年化表现与募集说明书预测情况明细（万元）6 图表5：2022年公募REITsQ4单季度可供分配金额情况明细（万元）7 图表6：2022年公募REITs年化可供分配金额情况明细（万元）8 图表7：2022年4季度高速公路类REITs财务数据情况对比9 图表8：2022年4季度生态环保类REITs财务数据情况对比10 图表9：2022年4季度园区类REITs财务数据情况对比12 图表10：2022年4季度园区类REITs经营情况对比13 图表11：2022年4季度仓储物流类REITs财务数据情况对比14 图表12：2022年4季度仓储物流类REITs经营情况对比14 图表13：2022年4季度保障性租赁住房类REITs财务数据情况15 图表14：2022年4季度清洁能源类REITs财务数据情况对比15 1Q4经营情况：疫情影响下整体承压 从四季度单季度EBITDA完成度1来看，高速类REITs四季度进一步受疫情影响，表现不佳，5单REITs均低于预测，在70%以下，其中平安广州广河REIT单季度完成度最低，仅为50.63%；生态环保类REITs仍然受到降水量等季节性因素的负面影响，四季度单季度完成度表现不佳；园区类REITs受疫情反复以及市场环境影响，出租率普遍下 降，EBITDA表现分化，其中东吴苏园产业REIT表现最好，完成度为136.16%，建信中关村REIT完成度最低，为69.78%；仓储REITs、保障房REITs表现较为稳健，EBITDA完成度基本接近于预测，其中华夏北京保障房REIT完成度最高，为115.69%；能源类REITs由于电量需求下降以及成本集中计提，四季度完成度较低。 图表1：2022公募REITs四季度单季EBITDA表现与说明书对比（万元） 18000.0 交通基础设施生态环保 能源 基础 园区基础设施仓储物流保障性租赁住房 140% 16000.0 14000.0 12000.0 10000.0 8000.0 6000.0 4000.0 2000.0 0.0 设施 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 浙平华华国商安夏夏金沪广越中中杭州秀国国甬广高交铁河速建建 富中博东国航时吴首首蛇苏创钢口园水绿产产务能园业 建华国 信安泰 中张君 关江安 REIT 村光东 REIT REIT REIT 大久新经济 国华红中泰夏土金君合盐普安肥田洛临高港斯港新 REIT REIT 创产 REIT 新园产 REIT 业园 鹏中红华华金土夏深厦创北圳门新京能安深保源居圳障保人房 REIT REIT 障才 性安 REIT 租居 REIT 赁住房 REIT 说明书2022单季度EBITDA四季度EBITDAEBITDA完成度 资料来源：wind，国盛证券研究所 1注：完成度=第四季度指标/（2022预测的指标年化*0.25）；今年新上项目为累计金额/同口径换算的金额年化，下文同。 图表2：2022公募REITs四季度与募集说明书预测情况明细（万元） 浙商沪杭甬REIT 交通基础设施 12667.87 7079.78 55.89% 平安广州广河REIT 交通基础设施 16886.73 8550.41 50.63% 华夏越秀高速REIT 交通基础设施 4723.31 3172.80 67.17% 华夏中国交建REIT 交通基础设施 10523.99 7362.52 69.96% 国金中国铁建REIT 交通基础设施 13050.67 7937.60 60.82% 富国首创水务REIT 生态环保 4604.51 2489.59 54.07% 中航首钢绿能REIT 生态环保 2838.43 1149.10 40.48% 博时蛇口产园REIT 园区基础设施 2637.63 2429.22 92.10% 东吴苏园产业REIT 园区基础设施 3665.41 4990.68 136.16% 建信中关村REIT 园区基础设施 3666.16 2558.17 69.78% 华安张江光大REIT 园区基础设施 1481.64 1533.95 103.53% 国泰君安东久新经济REIT 园区基础设施 1691.37 1762.92 104.23% 国泰君安临港创新产业园REIT 园区基础设施 925.61 911.16 98.44% 华夏合肥高新产园REIT 园区基础设施 1379.52 1596.09 115.70% 红土盐田港REIT 仓储物流 2101.01 2145.54 102.12% 中金普洛斯REIT 仓储物流 5932.88 5967.04 100.58% 鹏华深圳能源REIT 能源基础设施 11784.41 948.45 8.05% 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 保障性租赁住房 1352.13 1416.83 104.78% 红土创新深圳人才安居REIT 保障性租赁住房 1129.14 1107.03 98.04% 华夏北京保障房REIT 保障性租赁住房 1100.67 1273.40 115.69% 证券简称资产类型说明书2022单季度EBITDA 四季度 EBITDA EBITDA 完成度 资料来源：wind，国盛证券研究所 从本年全年累计EBITDA完成度来看，高速类REITs业绩表现深受疫情拖累，5单高速REITs年化EBITDA完成度在80%上下，均显著低于说明书预测值；生态环保类REITs首创水务项目受到全年降水量较低因素的影响完成度为82.7%；园区类REITs受疫情反复的影响，出租率整体呈现下滑趋势，业绩表现分化，其中华夏合肥高新产园REIT表现最好，完成度为115.70%，博时蛇口产园REIT全年累计完成度最低，为88.61%；仓储类REITs、保障房类REITs表现较好；能源类REITs受益于三季度的突出表现，完成度位列所有REITs之首，为147.22%。 图表3：2022Q1-Q4公募REITs年化表现与募集说明书预测对比（万元） 交通基础设施生态环保 能源 园区基础设施仓储物流基础保障性租赁住房 80000.00 70000.00 60000.00 50000.00 40000.00 30000.00 20000.00 10000.00 0.00 设施 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% REIT REIT REIT REIT REIT REIT 浙平华华国富商安夏夏金国沪广越中中首杭州秀国国创甬广高交铁水河速建建务 中博东建华国航时吴信安泰首蛇苏中张君钢口园关江安绿产产村光东能园业大久新 REIT REIT REIT REIT REIT REIT 经济 国华红中鹏泰夏土金华君合盐普深安肥田洛圳临高港斯能港新源 REIT REIT REIT 创产 REIT 新园产 REIT 业园 中红华 金土夏 厦创北 门新京 安深保 居圳障 REIT 保人房 障才 性安 REIT 租居赁 REIT 住房 EBITDA说明书2022年化EBITDA实际年化EBITDA完成度 资料来源：wind