固定收益点评：REITs三季报及行情点评，哪些基本面在改善？

固定收益点评 哪些基本面在改善？--REITs三季报及行情点评 证券研究报告|固定收益研究 2023年11月03日 REITs二级市场今年整体情绪不佳，活跃度较低，三季度REITs涨跌参半，交易主线仍不清晰。2023Q3以来，28只REITs中16只上涨，12只下跌。上涨REITs分布较为分散，涨幅超过5%的包括国金中国铁建高速REIT（9.87%）、华夏北京保障房REIT（6.72%）和中航京能光伏REIT（6.26%）。跌幅较大的REITs集中在园区类，国泰君安临港创新产业园REIT跌9.63%，博时招商蛇口产业园REIT跌6.04%，建信中关村产业园REIT跌4.99%。 从今年以来表现来看，二级市场除嘉实京东仓储基础设施REIT和中航京能光伏REIT，其他REITs均出现不同程度的下跌。跌幅较大的REITs出现在园区类和交运类，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT今年来分别下跌33.60%、25.78%；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT今年来分别下跌31.67%、27.08%。从成交情况热度来看，三季度换手整体 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师张明明 执业证书编号：S0680523080006 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 呈下行趋势，季报期略有反弹。三季度REITs板块整体换手率整体下行，从1.1%以上下探 至0.5%左右，季报发布期板块换手率回升至0.8%附近。 从Q3EBITDA完成度来看，28只REITs中，18只超额完成，10只未达成目标。分类型来看，保障性租赁住房类和生态环保类整体表现较优，4只保障性租赁住房类REITs和生态环保类REITs的EBITDA均高于说明书预测值。高速公路类REITs中有2单未达预测值，占比29%；产业园类REITs中有4单未达预测值，占比44%；3只仓储物流类REITs中有2只未达预测值，占比67%；3只清洁能源REITs中有2只未达预测值，因三季度为风量低谷，发电量较小，中信建投国家电投新能源REIT收入下降，EBITDA完成度最低（54.68%）。鹏华深圳能源REITQ3EBITDA完成度最高（265.05%），主因三季度为季节性发电高峰。 从Q3可供分配收益完成情况来看，28只REITs可供分配现金流中，20只超额完成，8只低于预期，保障房、仓储类资产表现稳定性突出，能源类弹性较大。具体来看，仓储类、保障房类7只REITs可供分配额全部超预期，交运类和产业园类各有2只、3只REIT未达预期，生态环保类的中航首钢生物质REIT和清洁能源的中信建投国家电投新能源REIT也均未完成单季度预期值。 分资产类型来看，三季度高速公路类REITs整体通行量同环比回升。Q3除中金安徽REIT通行量同比下滑8.38%、国金中国铁建REIT通行量环比下滑4.63%外，其余REIT通行量同比、环比均呈现提升态势。其中中金安徽REIT通行量同比下滑或与沿线路段改扩建有关。对应到营收、EBITDA层面，高速公路REITs整体亦呈现复苏态势。生态环保类产品中，2023Q3报告期内，因北京门头沟区特大暴雨，中航首钢绿能REIT项目经营受到短暂影响，后加速恢复生产，经营稳定提升，可供分配金额三季度同比上升27.58%。富国首创水务REIT污水处理量同比环比皆小幅上涨（5.61%/8.72%），主因二季度低基数效应导致。分底层资产看， 园区类REITs表现分化较大，其中华安张江光大REIT、建信中关村REIT、博时REIT出租率下行较为明显，其余产业园REITs表现相对稳健。保障房类红土盐田港REIT和嘉实京东仓储REIT运营保持平稳。2023Q3红土盐田港REIT的出租率继续稳定在99%，嘉实京东3仓储REIT出租率保持100%。中金普洛斯REITQ3平均出租率为90.78%，环比提升0.23%，但需关注租金单价较二季度末环比有所下降。保障性租赁住房类REITs运营平稳。能源类鹏华深圳能源REIT受季节性因素影响，上网电量三季度上升至14.20亿千瓦时，但电价则环比有降，从0.51元/千瓦时至0.46元/千瓦时。单季度EBITDA和可供分配现金流均超募集预测。中航京能光伏REIT整体运营良好。中信建投国家电投新能源REIT受风力发电季节性低谷影响，2023Q3收入及EBITDA均环比下滑，且EBITDA不及募集说明书预测。 整体来看，2023Q3公募REITs市场整体情绪不佳，活跃度较低，交易机会较难把握，配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择，方向上推荐关注整体景气度较好的能源类REITs与经营稳定的保障房类、仓储类REITs以及关注一级即将上市的消费基础设施REITs新品类。 1、《固定收益点评：资金价格大幅抬升反映了什么？ 2023-11-01 2、《固定收益点评：利率防守，信用下沉——三季度债基配债行为分析》2023-11-01 3、《固定收益定期：工业量价走弱——基本面高频数据跟踪》2023-10-30 4、《固定收益定期：存单利率能否回落？》2023-10- 29 5、《固定收益定期：存单利率全线高于MLF——流动性和机构行为跟踪》2023-10-28 风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、三季度行情演进及后续展望3 二、三季报经营情况：保障房和生态环保稳健，清洁能源分化5 三、三季报可供分配情况：保障房、仓储类稳定性突出，清洁能源包揽前二8 四、具体项目经营情况梳理10 4.1高速公路类REITs10 4.2生态环保类REITs12 4.3园区类REITs14 4.4仓储物流类REITs18 4.5保障性租赁住房类REITs20 4.6清洁能源类REITs21 风险提示22 图表目录 图表1：三季度以来涨跌幅情况（截止到2023/10/25）3 图表2：今年以来涨跌幅情况（截止到2023/10/25）4 图表3：2022年以来REITs板块日换手率情况（%）4 图表4：2023公募REITsQ3EBITDA表现与说明书对比（万元）5 图表5：2023公募REITsQ3EBITDA与募集说明书预测情况明细（万元）6 图表6：2023公募REITs前三季度EBITDA累计与募集说明书预测情况明细（万元）7 图表7：2023公募REITsQ3单季可供分配金额表现与说明书对比（万元）8 图表8：2023公募REITsQ3可供分配金额与募集说明书预测情况明细（万元）8 图表9：2023公募REITs前三季度可供分配总金额表现与说明书对比（万元）9 图表10：2023公募REITs前三季度可供分配总金额与募集说明书预测情况明细（万元）9 图表11：2023年高速类REITs通行量情况10 图表12：2023年前三季度高速公路类REITs财务数据情况对比11 图表13：2023年前三季度生态环保类REITs废弃物处理情况13 图表14：2023年前三季度生态环保类REITs财务数据情况对比13 图表15：2023年前三季度园区类REITs经营情况对比15 图表16：2023前三季度园区类REITs财务数据情况对比16 图表17：2023年前三季度仓储物流类REITs经营情况对比18 图表18：2023年前三季度仓储物流类REITs财务数据情况对比19 图表19：保障性租赁住房类REITs出租率情况（%）20 图表20：2023年Q3保障性租赁住房类REITs财务数据情况20 图表21：2023年前三季度清洁能源类REITs财务数据情况对比21 图表22：2023年前三季度清洁能源类REITs电量电价情况22 图表23：2023年Q2与Q3清洁能源类REITs电量电价情况22 一、三季度行情演进及后续展望 2023Q3以来，28只REITs中16只上涨，12只下跌。上涨REITs分布较为分散，涨幅超过5%的包括国金中国铁建高速REIT（9.87%）、华夏北京保障房REIT（6.72%）和中航京能光伏REIT（6.26%）。跌幅较大的REITs集中在园区类，国泰君安临港创新产业园REIT跌9.63%，博时招商蛇口产业园REIT跌6.04%，建信中关村产业园REIT跌4.99%。 从今年以来表现来看，二级市场除嘉实京东仓储基础设施REIT和中航京能光伏REIT，其他REITs均出现不同程度的下跌。跌幅较大的REITs出现在园区类和交运类，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT今年来分别下跌33.60%、25.78%；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT今年来分别下跌31.67%、27.08%。 图表1：三季度以来涨跌幅情况（截止到2023/10/25） 平华 浙安夏 商广中 沪州国 杭广交 REIT REIT REIT REIT 甬河建 华国中华夏金金泰越中安江秀国徽苏高铁交交速建控控 华中富博东安 REIT REIT REIT REIT REIT REIT 航国时吴张建首首蛇苏江信钢创口园产中绿水产产业关能务园业园村 国泰 国君 泰安中 君临金 REIT REIT REIT REIT REIT 安港华华湖东创夏夏北久新合和科新产肥达投经业高高光济园新科谷 嘉实京 红东华 REIT REIT REIT REIT 土仓夏中创储北金新基京普盐础保洛田设障斯港施房 中信建 红华投 土夏国 REIT REIT REIT REIT REIT REIT 创中基鹏家中新金金华电航深厦华深投京圳门润圳新能安安有能能光居居巢源源伏 15% REIT REIT REIT 10% 5% 0% -5% -10% -15% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：今年以来涨跌幅情况（截止到2023/10/25） 平华 浙安夏 商广中 沪州国 杭广交 REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 甬河建 华国中华夏金金泰越中安江秀国徽苏高铁交交速建控控 华中富博东安 REIT REIT REIT REIT REIT REIT 航国时吴张建首首蛇苏江信钢创口园产中绿水产产业关能务园业园村 国泰 国君 泰安中 君临金 REIT REIT REIT REIT REIT 安港华华湖东创夏夏北久新合和科新产肥达投经业高高光济园新科谷 嘉实京 红东华 REIT REIT REIT REIT 土仓夏中创储北金新基京普盐础保洛田设障斯港施房 中信建 红华投 土夏国 REIT REIT REIT REIT REIT REIT 创中基鹏家中新金金华电航深厦华深投京圳门润圳新能安安有能能光居居巢源源伏 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 从成交情况来看，三季度REITs板块换手率整体下行，日换手率从1.1%以上下探至0.5%左右，季报发布期板块换手率回升至0.8%附近。 图表3：2022年以来REITs板块日换手率情况（%） 5.000% 4.500% 4.000% 3.500% 3.000% 2.500% 2.000% 1.500% 1.000% 0.500% 2022-01-04 2022-01-20 2022-02-14 2022-03-02 2022-03-18 2022-04-07 2022-04-25 2022-05-16 2022-06-01 2022-06-20 2022-07-06 2022-07-22 2022-08-09 2022-08-25 2022-09-13 2022-09-29 2022-10-24 2022-11-09 2022-11-25 2022-12-13 2022-12-29 2023-01-17 2023-02-09 2023-02-27 2023-03-15 2023-03-31 2023-04-19 2023-