固定收益研究：哪些基本面在改善？——REITs三季报及行情点评
行情概览与展望
- 行情演变：2023年第三季度，28只REITs中有16只实现上涨，12只下跌。涨幅显著的包括国金中国铁建高速REIT、华夏北京保障房REIT、中航京能光伏REIT等，跌幅集中在园区类REITs，如国泰君安临港创新产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、建信中关村产业园REIT等。
- 全年表现：整体来看，自年初至今，除少数几只外，大部分REITs出现不同程度下跌，跌幅较大的主要集中在园区类和交通类REITs。
三季报经营情况分析
- EBITDA完成度：28只REITs中，18只超额完成2023年第三季度的EBITDA目标，10只未能达成。其中，保障性租赁住房类和生态环保类REITs表现优异，而产业园类和清洁能源类的完成度普遍较低。
- 收入与成本：高速公路类中，有2单未达到预测值，产业园类4单，仓储物流类2单，清洁能源类2单。中信建投国家电投新能源REIT因风电季节性影响，收入及EBITDA均有所下降，完成度最低；鹏华深圳能源REIT则受益于季节性发电高峰，EBITDA完成度最高。
可供分配情况
- 分配情况：20只REITs超额完成2023年第三季度可供分配现金流，8只低于预期。能源类弹性较大，仓储物流类、保障房类REITs表现稳定性突出。
- 细分表现：仓储物流类、保障房类REITs的可供分配额全部超预期，能源类中的中航首钢生物质REIT和中信建投国家电投新能源REIT未能完成预期值。
具体项目经营情况
- 高速公路类：整体通行量同比、环比均有增长，但中金安徽REIT和国金中国铁建REIT的通行量同比下滑，可能与特定路段改扩建有关。
- 生态环保类：受北京门头沟区特大暴雨影响，中航首钢绿能REIT项目经营短暂受影响，后快速恢复稳定。
- 园区类：表现分化，华安张江光大REIT、建信中关村REIT等出租率下行明显，其余相对稳健。
- 仓储物流类：经营情况较好，红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等表现平稳。
- 保障性租赁住房类：运营稳定，红土创新盐田港REIT的出租率稳定在99%，嘉实京东仓储REIT保持100%。
- 清洁能源类：受风力发电季节性影响，鹏华深圳能源REIT上网电量增加，但电价有所下降，中信建投国家电投新能源REIT的收入及EBITDA环比下滑。
后续展望与策略
- 市场展望：预计2023年第四季度公募REITs市场情绪将维持谨慎，交易活跃度可能进一步降低。
- 投资策略：建议关注整体景气度较高、运营稳定的能源类REITs、保障房类、仓储类REITs，以及一级市场即将上市的消费基础设施REITs新品类。同时，关注派息率和内部收益率（IRR）作为投资决策的重要参考。
风险提示
- 政策执行风险：政策不及预期可能对REITs产生不利影响。
- 项目运营风险：项目运营超预期可能带来不确定性。
- 披露口径差异风险：不同REITs在财务报告和披露上的差异可能导致分析难度增加。
发现报告（www.fxbaogao.com）是国内备受推崇的研报平台，拥有庞大的用户群体。这里的研报资源极其丰富，数量惊人，涵盖了宏观、行业、公司及财报等所有领域。我们专注于内容的全面性和时效性，配合极简的设计风格，让您的查阅体验无比顺畅。不管是做研究还是做投资，这里都是您获取关键信息、实现精准决策的最佳渠道。
