2023年第四季度深圳甲级写字楼市场季度报告

深季圳度甲报级告写字楼市场 2023年第四季度 本写报字告楼重投点资关市注场等深方圳甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 整体温和复苏但仍处于筑底阶段 历上第一四季季度度的，深大圳幅甲释级放写后字震楼荡租下赁行需，深求圳经甲环比级下写降字楼空置率及租金持续承压。租金 率则环比上2.1升%至174.3元/平方米/月，空置 需求温和复苏1，.1但%供至2过4于.3%求。的全矛年盾整未体能市进场 业其次。其为中专，业TM服T务为业本。季新度设租立赁、扩需租求企的业首租位赁，需心求逐于步第恢四复季。投度资占市比场显方著面增，长本，季反度映大市宗场信交 53.05 易成交成总交额活约跃人，共民录币得4宗写字楼大宗交易， 大影预响计，2深02圳4全年第市一甲季级度写，字受楼供空应置侧率放将量继巨续持续抬，升租，金业延主“续以下价行换趋量势”。的在策宏略观仍经将济长环境期 基本面未有结构性改善、经济内生动力尚 一步改善，空置率同比抬升5.5%，租金尚未 易总额为人民币 23.08亿亿元元，。同全比年下大降宗交超 显将不维足持的相背对景疲下软，的预状估态整，体全市整租体赁市需场求租 止跌，同比下降6%。 是深纵圳观全市年，企T业MT租、金赁融需、求专的业三服大务支业柱依行旧 60主%。，全大年宗大交宗易交买易家征仍询然量以按谨季慎度观逐望步态上度升买，家有的稳持定续收关益注的。优质资产将受到大宗交易 金将继续下行。 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 177平,0方米00 第四季度新增供应 2023年 109平方,9米97 第四季度净吸纳量 2023 年 第四季度租金 2023 年 2023年 元1/7平4方米.3/月 24.3% 第四季度空置率 按季变幅：下季预测： 按季变幅： 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 2.1% 按季变幅：1.1个百分点下季预测： 新增供应只计算可出租面积[1]，租即金不为包平括均自净用有办效公租面金积 资料来源:莱坊研究部 图二：2023-2026各区域新增写字楼面积 千平方米 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 2023 2024 2025 2026 0 前海 福田中心区 科技园 后海 蔡屋围 其他 注：其他包括华强北，车公庙，蛇口，宝安中心区 2023年的预计供应包蔡括屋已围入表市示的罗项湖目区 资料来源:莱坊研究部 租金走势 图三：深圳甲级写字楼租金走势 人民币/平方米/月 170 2014201520162017201820192020202120222023 资料来源:莱坊研究部 租金仍将延续下跌趋势 价换第量四”季策度略，以年推关动将租至，赁近需九求成释业放主，延深续圳“整以体楼租市金场录平得均租金继续下跌，全市甲级写字2续.1抬%升。纵的观空全置年率，影全响市已甲连级续写下字降楼租个金季受度持， 6 174.3元/平方米/月，按季下跌 同比下降，跌幅进一步抬升。 250 240 230 220 210 200 190 180 6.0% 科技园和后海租金相对平稳，剩余5个子 市场租金均录得环比超4%的跌幅。因空 从子市场来看，除华强北、福田中心区、 Q1Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3Q4 年表现来看，罗湖的租金同比跌幅最大，达 置边后率海维、持前高海位等、区核域心新客建群楼需宇求的疲竞软争叠，加蛇周口区罗域湖业成主为大本幅季调度低跌租幅金最以大加的速子去市化场，。从超全过 1现7.均15较%为，而稳福定田，跌中幅心均区低、宝于安全中市心平区均租水金平表。 表一：深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2023年第四季度 子市场 （人民币租/平金方米/月) 租金环比变幅 空置率 空置（率百环分比点）变幅 注：部分数据或因数据库调整而存在差异，资料来源：莱坊研究部 具体数值以本季度为准 本面预未计有20结24构年性第改一善季，度新，增宏租观赁经需济求环将境维基持户较仍为将疲是软租的赁状谈态判，的但强供势应方端，持业续主放因量去，化租压市整力体将市提场供租更金为将灵继活续的下租行赁。价格方案，全 罗湖 134.3 ↓7.1% 23.7% ↑0.2% 福田-华强北 150.7 ↑1.1% 22.4% ↑0.5% 福田中心区 215.4 ↓0.9% 13.6% ↓1.3% 福田-车公庙 188.3 ↓4.6% 30.0% ↓2.3% 南山-科技园 152.7 ↓0.3% 18.3% ↑2.3% 南山-后海 197.1 ↓1.7% 35.7% ↑11.7% 南山-蛇口 163.9 ↓8.0% 40.3% ↑6.7% 南山-前海 155.8 ↓4.8% 33.8% ↑5.5% 宝安中心区 149.3 ↓6.7% 24.2% ↓2.7% 供应和需求 千平方米 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 新供(左轴)净吸纳(左轴) 空置率(右轴) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2013201420152016201720182019 0% 注：2023的甲级写字楼供应量资及料净来吸源纳:量莱为坊累研计究值部 20202021 20222023 2023的空置率为第三季度的空置率 需求放缓与进一步恶化的供需矛盾 万平本方季米度。，新全增市供新应增分供别应为大中幅英回人落寿至大1厦7.、7神格州调数整，码但国受际新创增新供中应心入。业市主及主需动求进放行缓价影响下，降本超季度净吸纳量约11万平方米，环比 25%，全市空置率继续抬升1.1%至 方米，深圳1整0年体年市均场净的吸供纳需量剪仅刀为差5进7一万步平 24，.3而%过。去纵观全年，新增供应超110万平方 拉大，供需矛盾仍然严峻。 2023心推动年引深圳全擎。本市企季度业租中，赁需求的三大核 从行业来看，TMT、金融、专业服务业是 表二：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第四季度 区域 项目 租户 面积（平方米）交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 27%的成交宗数占比实现了 2,600平方米。 23,000 前海 蛇口前海 华海金融创新大厦 网谷科技大厦前海周大福金融大厦 爱奇迹电子烟 华米科技华金律师事务所 4,000 搬迁续租新设 科技园 华润置地大厦 上海华讯网络系统 2,910 楼内扩租 前海 前海嘉里中心 绿山电器 2,358 搬迁 前海 招商前海经贸中心 中电港 2,158 扩租 南山 豪方天际广场 安途智行 2,000 搬迁 前海 前海鸿荣源中心 特斯联 2,000 新设 1,400 需求首位，以31.7%的需T求M面T跃积升占至比租领赁先全互行联业网，及其电需子求元细器分件子生类产主，要交为易软类件型开多发为、搬子迁商及务续企租业。的其需次求，带专动业，服于务本业季受度律位所列、全电市体租市赁场需的求信第心二逐位步。修值复得，一尽提管的本是季，度全需市求整大增幅长放显缓著，但以扩租、新设立的企业租赁面积3面6积%达的成交面积占比，平均单宗交易成交 预计2024年第一季度，在深圳全市将有超 仍未纵完观全全散年去，宏，企观业经信济心复的苏修的复不尚确需定时阴间霾，5振0缓万慢平，方企米业的租新赁增需供求应仍入将市维，持但相需对求疲端软提的续抬状升态全，供市需空矛置盾率的水加平剧。将极大概率会继 投资市场 大宗交易买家仍将维持审慎观望的态度 购买用途均为自用，总交易4金宗额大达宗人交民易币， 场活20跃2度3年大第幅四提季升度，共，深录得圳写字楼投资市 宗交易成交额大幅缩减，合共人民币 23.08亿元。纵观全年，深圳全市写字楼大亿元，同比下降超60%，尽管全年交53易.0问5询以观量望按态季度为缓主慢。升温，但投资市场整体仍 设楼投首资宗有交限易公为司国购有置企深业湾深睿圳云市中大心沙写河字建 9.9亿元，成交单价约人民币 额约人民币20-27层，合共约1.94万平方米，成交金 51,031元/m2。 T1座大部分单元，合共 公司第购二置宗润交弘易大为厦深圳罗湖投资控股有限 约成交3万单平价方约米人，民成币交金额约人民币6亿元， 50%。 T5栋写字楼单元，合共约 前散售价格，折让近20,000元/m2，对比之 华润第前三海宗大交厦易为福田某科技分公司购买 68,000元/m2。 2元,3，2成8交平单方价米约，总人成民交币金额约人民币1.58亿 金额约人民币5.6亿元，成交单价约人民币 市运营集团购置中粮大悦广场 最后一宗交易为深圳玉禾田智慧城层、34-38层，合共约18,211平方米，2总9成-3交231,080元/m2。 各国随央着行全利球率经已济接下近行本预轮期紧持缩续周增期强的叠峰加 中国量化宽松的货币政策将持续加码，投 值，年或进入下一轮宽松周期，预估 2024 资市场对标的物业的资本化率要求将有所 上态交易升度买，大有家稳的定持收续益关的注仍优。质将维资持产审将慎受观到望大的宗 深20圳23甲年级第写四字季楼度市场数据图 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 宝安中心区 存量:56 前海 租金:149.3 存量:155 科技园 存量:184 车公庙 存量:60 华强北 空置率:24.2% 租金:155.8 空置率:33.8% 租金:152.7 空置率:18.3% 租金:188.3 存量:17 空置率:30.0% 租金:150.7 空置率:22.4% 甲总级存写量字约楼 9万平5方米1 蛇口 存量:25 后海 租金:163.9 存量:123 福田中心区 存量:227 罗湖 存量:103 空置率:40.3% 租金:197.1 空置率:35.7% 租金:215.4 空置率:13.6% 租金:134.3 空置率:23.7% 注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有部效分租数金据,租或金因单数位据为库人调民整币而/存平在方差米异/月，，资空料置来率源为:平莱均坊空研置究率部 具体数值以本季度为准 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部深圳商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 简家宏 深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管 +8675566613141 ken.kan@cn.knightfrank.com 王董兆事，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 陈启明 分析员，研究及咨询部 +8613642314481 henry.chen@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第四季度 北京写字楼市场报告 2023 上海写字楼市场报告 年第四季度 2023 广州写字楼市场报告 年第三季度 2023 深圳写字楼市场报告 年第三季度 2023 E租S户G指的南重要性： 房地产行业的 量化 ESG 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户