2023年Q3上海甲级写字楼市场季度报告

上季海度甲报级告写字楼市场 2023年第三季度 本写报字告楼重投点资关市注场上等海方甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 求回暖迹象，第四季度接近万平方米 写字楼总体市场表现尚未回暖 控预在算全降球成经本济，缓写慢字增楼长租下赁，市越场来回越暖多仍企需业时日目。竣第工三交季付度，，总上计海为写市字场楼带市来场有四个新 9跌3万平方米。市场平均租金环比继续下 平方米的办公面积，新供面积环40比8增,15加8 99.6%。前三季度市场新增供应累积达到市1场.9新%供至集每中天入每平市方以米及人租民赁币需8求.18有元限。的受 影响，平均空置率继续增加1.2个百分点至 。众多新项目入市以及企业退租外 1迁8，.3造%成整体市场空置面积提升。第三季度 较活跃的行业66%。市场租赁需求仍然来自近期比，诸如、金融、专业服务 市下降场净吸纳面积仅为41,594平方米，环比以及零售和贸易。其中TM，零T售品牌中又以餐饮公需、服求饰最和为化突妆出品。企业以及传媒企业的办 由于租赁市场并未展现出期待中的需项目能否按期入市存疑。成8本5预算控制的决避免策导。我致们企认业为退在租经和济降不级确外定迁下的，趋企业势降不本可增一步效下使滑得和写空字置楼率市攀场升仍的将可面能对。市场租金进 图二：2023-2026年及以后各区域新增写字楼面积 千平方米 2023 2024 2025 2026及以后 0 杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江) 徐汇区(徐家汇、徐汇滨江，淮海中路)普陀区(长风-真如) 浦前东滩新、区后(世陆博家、嘴洋、泾竹及园源、深花)木、世纪大道、闵行区(虹桥商务区、莘庄) 南静安区(南京西路) 黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)虹口区(北外滩、四川北路) 长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾) 资料来源:莱坊研究部 图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1] 40平8方,米158 第三季度新增供应 2023年 第三季度净吸纳量 2023 年 41平,5方米94 第三季度租金 2023 年 元8/平.方1米8/天 第三季度空置率 2023 年 18.3% 按季变幅：下季预测： 99.6% 按季变幅：下季预测： 66% 按季变幅：下季预测： 1.9% 按季变幅：1.2个百分点下季预测： 资料来源:莱坊研究部 [1]租金为平均净有效租金 4000350030002500 200015001000500 千平方米 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 新供(左轴)净吸纳(左轴) 空置率(右轴) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0201020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123Q223Q30% 资料来源:莱坊研究部 安鸿寿坊分别为市场带来91,420平方米和 带来第三季度新交付的写字楼项目共为市场 4莘7庄,59的7平金方中米心的也办为公市面场积带。此来外位于七宝 供应和需求 成本控制型企业外迁增多 于浦东40花8,木15的8平保方利米浦的开新金供融面中积心。为其市中场，位带来外2滩10的,0国0华0平金方融米中的心办以公及面普积陀。长位寿于路虹的口瑞北 米的办公面积。 59,141平方 的租赁活动来自于企业搬迁。主流租 第三季度，企业搬迁活动显著增加，超过 6赁0需%求包括成本控制型企业退租以及租约 到的期楼外宇迁至。值更得为注便意宜的或是者，给以予律更所多为代优表惠折专企业。服务业是为数不多有办公升级需求的 服务从以新及成零交售的和租贸赁易来仍看然，T是M目T、前金市融场、专内业的 TMT类企 租金走势 主较好要的需楼求宇来，源由。于近租两金年合新适交，付受的到且通达性 业特别是传媒公司的欢迎。 带来第的三空季置度面，小积陆增家加嘴，推由高于市企场业空外置迁率增环多比置好增的加高1.5品个质百楼分宇点依至然7.受0%到。金不融过企，地业段的位追 捧品牌。虽和然贸整易体公市司场租需赁求需持求续的减稳弱定，增外资长零成售为市要场来亮自点于。外第资三零季售度和，南贸京易西企路业租，国赁内需零求售主市和追场加的投潜资力的巨信大心，给保予证外。资品牌扩张业务 企业削减预算、业主减租成为租金持续走低的重要原因 继续第下三跌季至度每，全天市每平甲方级米写人字民楼币的平均租金近期市场租金持续走低的重要原因。 表一：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第三季度 区域 项目 租户 面积（平方米）交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 图四：甲级写字楼租金走势 人民币/平方米/天 201020112012201320142015201620172018201920202021202220230.00 资料来源:莱坊研究部 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 4.7%至每天每平方米人民币 比下跌8.18元，环1.9%。企业削减预算、业主减租成为 金环比下跌 来获得更好的市场去化，导致市场租金依 言，由于办公空置面积增加以及区域内业 下降11.19元，环比。小陆家嘴和淮海中路分市场受 1.3% 成分别本下控跌制型企业外迁影响，市场租金环比 12.00 10.00 8.00 6.004.00 2.00 对于近期入市新项目较多的分市场而主间的竞争压力增大，不少业主选择调租然保持下行趋势。第三季度，北外滩市场租7.70元，是跌幅较大的几个分市场之一。下跌本至季每度天，核每心平商方务米区人市民场币平均租金继续 5,700 小陆家嘴 真如-长风徐汇滨江 金茂大厦 信泰中心1号楼星扬西岸中心 金诚同达律所 中广云信息科技悦普广告 5,000 搬迁搬迁搬迁 南京西路 越洋广场 希思黎 3,000 搬迁 小陆家嘴前滩 星展银行大厦前滩国际广场 华夏基金山德士中国 1,700 1,548 1,200 续租新租 民币1.5%和2.2%至每天每平方米人 11.72元和9.89元。 的分市场之一，市场租金微涨至每天每平 是南京西路租金略有上升的重要原因。 南京西路是本季度为数不多的租金上涨方能米力人较民强币的1外1.4资0零元售。该和区贸域易受公到司租的金青支睐付， 投资市场 自用买家继续占据市场主导 区内标准写字楼交易12宗，产业园7宗。第三季度，自用 得2023年第三季度，上海写字楼市场共录 亿1元9宗。其大中宗，交甲易级，写涉字及楼金交额易超过人民币95买家成为市场主流。 E座6-9F办公单位及 位于8月普1陀日区，元中隆海雅中图心拟从中海集团处购买 车位，收购面积约为7,459.44平方米，收购 2港新片区.4亿元收购位于上海自由贸易试验区临 3.07亿元。 地块栋办公楼的在建办公楼。该 告称，与上海临港新片区金港盛元置业有 价格约为人民币 8月11日，洲际船务集团控股有限公司公限公司订立买卖协议，以总代价约人民币PDC1–0105、PDC1–0202单元 01–01U2 物用于业上规海划设建立筑其面新积船约舶为管6,8理0办0平事方处米。，拟使两家9月全4资日附，属太公古司地以产人发民布币公告，通过旗下 地块项目以及前滩地块项目。 价收购陆家嘴集团及其子公司97前.1亿滩投资持元的代 有的的股东份，袤进公而司与、耀陆龙家公嘴司集两团家共公同司开各发4洋0泾% 21 上20海23甲年级第写三字季楼度市场数据图 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 虹桥商务区 存量:142.2 租金:5.33 空置率:21.8% 中山公园 存量:45.9 租金:7.31 空置率:10.2% 南京西路 存量:143.5 租金:11.40 空置率:9.3% 上海火车站 存量:78.4 租金:7.14 空置率:20.4% 人民广场 存量:88.7 租金:8.19 空置率:11.4% 外滩金融聚集带 存量:70.0 租金:9.91 空置率:10.9% 北外滩 存量:86.1 租金:7.70 空置率:29.1% 核心商务区中央商务区 中央商务区扩展区新兴商务区 甲总级存写量字约楼 2万,5平方1米0 新虹桥徐家汇 徐汇滨江前滩 淮海中路 小陆家嘴 世纪大道 存量:150.6 租金:6.98 空置率:12.2% 存量:60.1 租金:8.25 空置率:23.3% 存量:101.9 租金:6.00 空置率:32.1% 存量:83.3 租金:8.21 空置率:3.5% 存量:106.9 租金:9.89 空置率:11.1% 存量:278.7 租金:11.72 空置率:7.0% 存量:94.3 租金:8.65 空置率:7.4% 资料来源:莱坊研究部 注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部上海商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 李章南 上海商业物业服务部主管 +862160321713 jonathan.rideout@cn.knightfrank.com 王董兆事，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 殷元敖 上海研究及咨询部高级经理 +862160321730 mars.yin@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第三季度 北京写字楼市场报告 2023 上海写字楼市场报告 年第二季度 2023 广州写字楼市场报告 年第二季度 2023 深圳写字楼市场报告 年第二季度 2023 E租S户G指的南重要性： 房地产行业的 量化 ESG 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。