房地产行业：上海甲级写字楼市场季度报告

上季海度甲报级告写字楼市场 2023年第二季度 本写报字告楼重投点资关市注场上等海方甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 部分区域将面临租金和入驻双降的风险 第二季度，上海写字楼市场有四个新平方米的办公面积，新供面积环20比4,减53少43方5米.9，%较。整个上半年市场新供超过50万平 市的影响，平均8空.3置4元率。继受续市小场幅新增供加集中入个 项目竣工交付，总计为市场带来 2022年同期的数字翻了一倍。 平方市米场人平民均币租金环比下跌1.6%至每天每百分点至17.1%。业主减租以去化空置0面.2积 场净吸纳面12积1,3达31到平方米，2023年上半年市 33万平方米。 的策略继续获得效果纳面积为，第二季度市场净吸 专业写服字务楼、市跨场国租制赁造活企动业主以要及来外自资于零金售融品、牌业。正国在内考消虑费继市续场进的行稳资定本表投现入使和得业外务资扩企张在，持促续成增来长自。外企的写字楼租赁需求占比 新项我目们入预市计会，下对半市年场超的过去1化00产万生平压方力米。业的主外，方给除予了更展好现的自租身赁产方品案优和势定来价吸策引略租亦是户业们主相方信从在激目烈前竞的争经中济胜环出境的下，重市要场方分法化。我将进将面一临步租加金大和，办出公租空率置双面降的积风较险多。的区域仍 图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1] 204平方,5米34 第二季度新增供应 2023年 第二季度净吸纳量 2023 年 121平,方3米31 第二季度租金 2023 年 元8/平.方3米4/天 第二季度空置率 2023 年 17.1% 按季变幅：下季预测： 35.9% 按季变幅：下季预测： 44% 按季变幅：下季预测： 1.6% 按季变幅：0.2个百分点下季预测： 资料来源:莱坊研究部 [1]租金为平均净有效租金 图二：2023-2026年及以后各区域新增写字楼面积 2023 2024 2025 2026及以后 千平方米 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江) 徐汇区(徐家汇、徐汇滨江，淮海中路)普陀区(长风-真如) 浦前东滩新、区后(世陆博家、嘴洋、泾竹及园源、深花)木、世纪大道、闵行区(虹桥商务区、莘庄) 南静安区(南京西路) 黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)虹口区(北外滩、四川北路) 长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾) 资料来源:莱坊研究部 供应和需求 位于第浦二西季，度共新为交市付场的带四来个写字楼项目均 市场续租意愿强烈 千平方米 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 新供(左轴)净吸纳(左轴)空置率(右轴) 3,00030% 2,50025% 2,00020% 1,50015% 1,00010% 5005% 0201020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123Q20% 资料来源:莱坊研究部 中区，心国C盛座（大5厦1（,478平方米）位于普陀真如地 的新供面积。其中，鸿企中20心4,也53暨4原平中方米海 50,000 平方米的办公面积。 江。长宁区中山5公7,0园56的平海方粟米文）化位广于场徐以汇及滨静度安交区付，南分京别西为路市区场域带的来嘉禾中心平在方第米二和季46,000 于对由成于本受的到考全量球，经企济业复在苏办迟公缓场的所影租响赁，方出面，更企为业审的慎新，租续和租升意级愿搬更迁为需强求烈环。第比二大幅季减三个少，百续分租点需。求比例提升显著，环比增加十 类金从融新机成构交和的律租所赁、来顾看问，咨基询金类、证专券业、服资务管 30%的租赁需求， 租金走势 企核业心成商为务租区赁吸需收求了的超主过要来源。第二季度， 并比超且过金半融数、专。业服务和零售品牌的需求占 图四：甲级写字楼租金走势 人民币/平方米/天 20102011201220132014201520162017201820192020202120222023 0.00 资料来源:莱坊研究部 环比下跌8.34元。企业进一步削减租赁预算， 核心商务区的租金表现出强劲韧性 继续第下二跌季至度每，全天市每甲平级方写米字人楼民的币平均租金 1.6% 12.0010.008.006.004.002.00 金使得报业价主并方且在给新予一更轮优的惠租的赁租谈赁判折中扣调以低期租促成探的租主赁要成原交因，这。是造成市场租金进一步下 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 市区场与之新间兴的商租务金区差之距间进的一租步金拉差大距。从核心商 频繁第，二市季场度报，价核维心稳商或务者区小的幅租下赁降活。动而相新兴对市较弱场，的进业而主调对低于市现场有报经价济，环这境导下致市这两场个预分期 人民币4.5元。 3.9元扩大到目前的 表一：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第二季度 区域 项目 租户 面积（平方米）交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 年第二季度的人民币2019 需求的支撑，小陆家嘴和南京西路这两个 多和市场去化速度较慢的新兴市场，这个 1.1%和0.9%至每天每平方米人民币11.94 真每天如每-长平风方分米市人场民的币租金环比下降3.3%至 5,000 外滩 中山公园小陆家嘴 外滩金融中心长宁来福士汇丰银行大厦 炜衡律所日邮物流彭博社 4,000 扩租续租续租 前滩 前滩国际广场 上海申置润实业 3,300 新租 花木 世纪大厦 银华基金 2,700 搬迁 大连路 333 宝地广场 海蒂诗 2,300 续租 540 具体来说，得益于高租金支付行业租赁核心商务区的市场平均租金环比分别下跌元和11.38元。而在一些近期新项目入市较季度市场租金下滑幅度就较为明显。例如， 6.27元。 投资市场 自用买家继续占据市场主导 得2023年第二季度，上海写字楼市场共录 亿1元3宗。第大二宗季交度易，，投涉资及基金金额、超国过资人背民景币企5业0以超过及半国数内。私企是主流买家，其中自用买家 4月18日，上海虹桥世界中心D1栋写字 楼项成目交通。买过家拍为卖宁形波式国以有人控民股币5企.1业亿海元创的集价 团积约为。虹桥世界中心D1栋项目地上总建筑面 约为4号楼，收购面积平方米。 业总部。20,349平方米，原为蓝光集团的企 6月，线上服饰品牌零售公司日禾戎美 以位于人闵民行币的2.万7亿源元城的开代中价心从上海城开收购4,968 上20海23甲年级第写二字季楼度市场数据图 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 虹桥商务区 存量:142.2 租金:5.44 空置率:22.3% 中山公园 存量:45.9 租金:7.38 空置率:11.2% 南京西路 存量:143.5 租金:11.38 空置率:9.3% 上海火车站 存量:78.4 租金:7.15 空置率:21.4% 人民广场 存量:88.7 租金:8.38 空置率:11.1% 外滩金融聚集带 存量:70.0 租金:9.91 空置率:10.9% 北外滩 存量:77.0 租金:8.08 空置率:25.9% 核心商务区中央商务区 中央商务区扩展区新兴商务区 甲总级存写量字约楼 2,万4平方6米9 新虹桥徐家汇 徐汇滨江前滩 淮海中路 小陆家嘴 世纪大道 存量:150.6 租金:7.13 空置率:12.1% 存量:60.1 租金:8.22 空置率:24.6% 存量:101.9 租金:6.05 空置率:30.7% 存量:83.3 租金:8.55 空置率:3.3% 存量:106.9 租金:10.11 空置率:10.6% 存量:278.7 租金:11.94 空置率:5.4% 存量:94.3 租金:8.80 空置率:6.9% 资料来源:莱坊研究部 注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部上海商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 李章南 上海商业物业服务部主管 +862160321713 jonathan.rideout@cn.knightfrank.com 王董兆事，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 殷元敖 上海研究及咨询部高级经理 +862160321730 mars.yin@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第二季度 北京写字楼市场报告 2023 广州写字楼市场报告 年第二季度 2023 深圳写字楼市场报告 年第二季度 2023 上海写字楼市场报告 年第一季度 2023 大湾区机遇 2展0望23年亚太区 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。