房地产行业周报：房企融资连获政策支持，广州限购政策调整

投资要点 1月44城新房成交面积同比-3.3%，环比-24.7%；14城二手房成交面积同比+67.0%，环比+0.0%。截至1月26日，1月44城新房累计成交面积同比-3.3%，环比12月同期-24.7%；全年累计同比-3.3%。其中，一线城市1月累计成交同比-2.9%，环比12月同期-21.8%，全年累计同比-2.9%。二线城市1月累计成交同比-1.7%，环比12月同期-29.1%；全年累计同比-1.7%。三四线城市1月累计成交同比-8.3%，环比12月同期-13.0%；全年累计同比-8.3%。14城二手房累计成交面积同比+67.0%，环比12月同期+0.0%；全年累计同比+67.0%。 多部门表态，房企融资连获政策支持。1月24日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，提出做好经营性物业贷款管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。同日，央行行长潘功胜表示，人民银行将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，推动社会综合融资成本稳中有降。25日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，声明房地产产业链条长、涉及面广，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持，并强调四个方面工作。 1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，强调加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设。多部门短期内密集发声支持房企合理融资需求，释放积极信号，城市房地产融资协调机制的建立有利于疏通不同所有制房企融资渠道梗阻。 广州放开120平方米户型限购，需求端政策有望进一步打开。1月25日，国家金融监督管理总局表示，将进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，优化调整限购政策，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。目前一线城市限购仍有放松空间，随着地方被调控自主权进一步扩大，后续有望进一步松绑限购政策，助力购房需求的释放。 2023Q4公募基金地产行业持仓占比下降，重仓股获减持。2023Q4全部公募基金地产行业持仓占比1.02%，环比-0.27pp；申万房地产板块市值占比1.38%，环比-0.16pp；2023Q4上证指数下跌4.36%，申万房地产指数下跌14.47%，跑输大盘10.11pp。公募基金地产行业重仓股来看，前十大重仓股中保利发展、招商蛇口、万科A等主流标的普遍受到减持，其中仅招商积余、海南机场季度持股总市值上升。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 1月44城新房成交面积同比-3.3%，环比-24.7%；14城二手房成交面积同比+67.0%，环比+0.0%。截至1月26日，1月44城新房累计成交面积同比-3.3%，环比12月同期-24.7%； 全年累计同比-3.3%。其中，一线城市1月累计成交同比-2.9%，环比12月同期-21.8%，全年累计同比-2.9%。二线城市1月累计成交同比-1.7%，环比12月同期-29.1%；全年累计同比-1.7%。三四线城市1月累计成交同比-8.3%，环比12月同期-13.0%；全年累计同比-8.3%。 14城二手房累计成交面积同比+67.0%，环比12月同期+0.0%；全年累计同比+67.0%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 多部门表态，房企融资连获政策支持。1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，提出做好经营性物业贷款管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。同日，央行行长潘功胜表示，人民银行将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，推动社会综合融资成本稳中有降。25日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，声明房地产产业链条长、涉及面广，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持，并强调四个方面工作。1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，强调加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设。多部门短期内密集发声支持房企合理融资需求，释放积极信号，城市房地产融资协调机制的建立有利于疏通不同所有制房企融资渠道梗阻。 广州放开120平方米户型限购，需求端政策有望进一步打开。1月25日，国家金融监督管理总局表示，将进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，优化调整限购政策，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。目前一线城市限购仍有放松空间，随着地方被调控自主权进一步扩大，后续有望进一步松绑限购政策，助力购房需求的释放。 表1：近期主要房地产宽松政策 2023Q4公募基金地产行业持仓占比下降，重仓股获减持。2023Q4全部公募基金地产行业持仓占比1.02%，环比-0.27pp；申万房地产板块市值占比1.38%，环比-0.16pp；2023Q4上证指数下跌4.36%，申万房地产指数下跌14.47%，跑输大盘10.11pp。公募基金地产行业重仓股来看，前十大重仓股中保利发展、招商蛇口、万科A等主流标的普遍受到减持，其中仅招商积余、海南机场季度持股总市值上升。 图3：2023Q4公募基金地产行业总持仓变化情况 表2：2023Q4公募基金地产行业重仓股持仓变化 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数上涨2.75%，沪深300指数上涨1.96%，创业板指数下跌1.92%，万德全A上周交易额4.04万亿，环比增加14.63%。从板块表现来看，银行、交通运输、建筑装饰以及房地产等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周上涨8.98%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨0.91%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。上周申万地产板块交易额821.28亿，环比上涨69.37%。 图4：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图5：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周中华企业、浦东金桥、外高桥等个股涨幅显著。亚太实业、奥园美股、鲁商发展等个股跌幅显著。 图6：上周中华企业、浦东金桥、外高桥等个股涨幅显著 图7：上周亚太实业、奥园美股、鲁商发展等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周ST爱旭、保利地产、张江高科以及万科A等排在行业前列，成交额均超过了54亿。其中ST爱旭和保利地产交易额合计145.7亿，占板块交易额比重为15.25%。从年初累计涨幅来看，中华企业、浦东金桥、外高桥等涨幅居前，上涨个股个数占比19%。年初以来，万业企业、荣丰控股、皇庭国际等个股跌幅居前。 图8：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图9：年初以来申万地产上涨个股占比为41.7% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有44只股票上涨，富力地产、绿景中国地产及远洋集团等个股位居涨幅前列。年初以来，建业地产、珠光控股及德信中国等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、龙湖集团、及中国海外发展均超过17亿元（人民币）。 图10：上周表现强势的港股通内房股 图11：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周保利物业、永升生活服务、碧桂园服务股票上涨，而金融街物业、卓越商企服务及正荣服务等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，碧桂园服务、华润万象生活及招商积余超过3.8亿元（人民币）。 图12：上周表现强势的物业股 图13：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 1月22日，湖南省湘潭市发布了《湘潭市加强土地利用推进城市更新的若干措施》，其中提出允许办理土地分割、转让手续，并支持商业用地转为居住用地。此举旨在引导房地产企业提供多元化产品，加大品质型、绿色生态型、康养型住房的开发比例，并将改善性住房项目优先纳入年度土地供应计划。（观点网） 1月22日，房地产市场正处在调整转型的过程中，各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，取得积极效果，住房总需求保持平稳。2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%。从这些数据来看，目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。（经济日报） 1月23日，安徽省亳州市政府新闻办举行《关于支持刚性和改善性住房需求进一步优化住房消费的若干政策》新闻发布会。亳州市区规上工业企业工作的博士毕业生、年龄35周岁以下的硕士毕业生于2024年6月30日前在市区购买首套商品住房，符合该要求的人才由受益财政给予最高不超过5万元的购房补贴。（观点网） 1月23日，北京市房地产市场2023年运行情况。北京市房地产开发企业房屋新开工面积为1257.1万平方米，同比下降29.2%。全市房屋竣工面积2042.2万平方米，同比增长5.4%。全市新建商品房销售面积为1122.6万平方米，同比增长7.9%。（中国企业新闻网） 1月23日，甘肃省酒泉市瓜州县最近出台了一系列公积金新政，涉及提取、贷款和缴存等方面。瓜州县将提高公积金贷款的最高额度，双方缴存职工首套房贷款最高额度为70万元，二套房贷款最高额度为60万元。瓜州县还延长了公积金贷款期限至30年，并开通了异地购房本地贷款业务。（观点网） 1月24日，中国人民银行宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元。证监会副主席王建军回应股市波动：保护中小投资者合法权益是重中之重。个人养老金制度将推进全面实施。(中国证券报） 1月24日，苏州工业园区推出“卖旧买新”购房契税补贴政策。2023年1月1日至12月31日期间出售自有住房的购房家庭，在政策实施后的指定时间内购置新建商品住房，将获得不同比例的新房契税补贴。在政策实施之日至2024年3月31日、4月1日至6月30日以及7月1日至12月31日期间购房的家庭，将分别获得100%、80%和50%的契税补贴。 （观点网） 1月24日，重庆市政府对房产税政策进行了调整，对房产税从税率、免税面积、计税依据等方面进行了优化，建筑面积未超过180平方米的高档住房无需再缴房产税。这一调整意味着，在重庆市范围内，个人新购的独栋商品住宅和高档住房的免税面积将增加，从而减轻了部分购房者的税负。（每日经济新闻） 1月24日，广东省汕尾市发布了《关于进一步优化汕尾市住房公积金使用政策促进房地产业平稳健康发展的通知》。内容为支持多子女家庭使用住房公积金，生育、抚养二孩及以上的家庭在汕尾市行政区域内申请住房公积金贷款购买自住住房的，贷款额度可按现行最高贷款额度上浮20%。同时，对于在汕尾市行政区域内无自有住房且租赁住房的这类多子女家庭，每月租房提取的最高额度也可上浮20%。（观点网） 1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。依法合规开展经营性物业贷款业