行业周报：多部出台政策支持房企发展，成都西安限购政策松动

核心观点：10月统计局数据依旧承压，多部出台政策支持房企发展 10月以来购房者信心和预期转弱，观望情绪依旧，1-10月统计局商品房销售面积同比降幅扩大，新开工面积持续低迷，房企到位资金同比降幅扩大，宽松政策主导下成交持续下行。在房企资金承压情况下，央行发布金融16条措施支持房地产市场平稳发展，三部门允许商业银行优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，交易商协会加快推进优质民企中债增新融资手段，龙湖集团、新城控股和美的置业共500亿元发行额度已受理。我们认为近期针对房企的宽松政策将有效缓解流动性压力，但资金压力的全面解决仍需销售端需求复苏，在中央和地方政策组合拳积极出台以及疫防疫政策逐渐优化的情况下，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：银行保函可置换预售资金，成都西安限购政策放松 中央层面：央行发布金融16条措施支持房地产市场平稳发展，包括贷款展期、贷款集中度管理等；银保监会、住建部、央行发布通知允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。同时交易商协会加快推进“第二支箭”政策落实，交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行。 地方层面：苏州住建局推出“苏找房”二手房线上自主交易平台，推出二手房交易、资金托管、贷款跨区域“全网通办”模式。成都市发布了《关于进一步优化区域限购措施的通知》，打开了各区之间的限购束缚。西安在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。 市场端：二手房成交量持续增长，长沙三批次供地均底价成交 销售端：2022年第46周，全国64城商品住宅成交面积284万平米，同比下降49%，环比下降1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达18375万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为135万平米，同比增速27%，前值47%；年初至今累计成交面积5828万平米，同比增速-14%，前值-15%。 投资端：2022年第46周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8762万平方米，成交土地规划建筑面积2830万平方米，同比增加21%，成交溢价率为2.1%。 长沙第三批次供地21宗地块均以底价成交，1宗终止，总成交额72.97亿元，本次土拍成交价最高的地块由万科集团以10.38亿元竞得，成交楼面价4503元/平。 融资端：国内信用债发行同环比增加 2022年第46周，信用债发行65.6亿元，同比增加37%，环比增加28%，平均加权利率3.24%，环比减少50BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、银行保函可置换预售资金，成都西安限购政策放松 中央层面：（1）银保监会、住建部、央行：发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。（2）央行：发布金融16条措施支持房地产市场平稳发展，核心变化为：明文可合理展期促进保交付，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年；为“保交楼”提供专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持。对于受疫情影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的金融机构，合理延长其过渡期。（3）交易商协会：“第二支箭”延期并扩容政策发布后，交易商协会加快推进政策落实。交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行，目前正按照相关自律规则开展注册评议工作。龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。美的置业完成注册后，可结合具体融资需求在有效期内分次发行。 （4）国家统计局：1-10月，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。房地产开发企业房屋施工面积888894万㎡，同比下降5.7%。其中，住宅施工面积628278万㎡，下降5.9%。房屋新开工面积103722万㎡，下降37.8%。其中，住宅新开工面积75934万㎡，下降38.5%。房屋竣工面积46565万㎡，下降18.7%。其中，住宅竣工面积33771万㎡，下降18.5%。（5）央行：发布2022年第三季度中国货币政策执行报告。报告提出，要构建金融有效支持实体经济的体制机制，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持。（6）住建部：选取北京、天津、重庆等24个城市开展智能建造试点，积极探索建筑业转型发展的新路径，试点时间为期3年。（7）发改委：7399亿金融工具资金已全部投放完毕，支持的项目大部分已开工建设，正在加快形成实物工作量，经济增速有望继续加快。 地方层面：（1）成都：将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区和锦江区等12区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。（2）西安：从市外迁入本市户籍，且在限购区域无住房的居民家庭，购买首套二手住房时取消“须在购房前落户满1年”的要求。在限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市居住证，在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。（3）苏州：住建局推出“苏找房”二手房线上自主交易平台，通过“苏找房”平台验真的房源都将被赋予“苏房码”；并推出线下二手房交易“全网通办”服务体系，在银行网点设立“便民服务点”，推出二手房交易、资金托管、贷款跨区域“全网通办”模式。（4）开封：住房和城乡建设局公布4个保障性租赁住房项目，兰考恒大帝景项目被列入其中，此次开封市住建局公布的项目房源合计1950套。（5）浙江省：各地不动产登记机构要依据买卖双方和贷款银行申请，常态化提供“带押过户”登记服务。各银行机构应积极响应二手房交易融资需求，主动参与“带押过户”业务实施。（6）厦门：第四批保障性租赁房将正式推出，本次房源达2200套，全部面向当地住房困难的低收入、中等偏下收入的申请家庭配租。 表1：银行保函可置换预收资金，成都西安放松限购 2、销售端：新房成交量同比仍下滑，二手房同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下滑 根据房管局数据，2022年第46周，全国64城商品住宅成交面积284万平米，同比下降49%，环比下降1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达18375万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比微降 图3：2022年第46周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2022年第46周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比上升 图5：2022年第46周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第46周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第46周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-14%、-41%、-70%，年初至今累计增速-24%、-31%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第46周，全国23城二手房成交面积为135万平米，同比增速27%，前值47%；年初至今累计成交面积5828万平米，同比增速-14%，前值-15%。 图8：23城二手房成交单周同比增加 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，长沙三批次供地均底价成交 2022年第46周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8762万平方米，成交土地规划建筑面积2830万平方米，同比增加21%，成交溢价率为2.1%。一线城市成交土地规划建筑面积75万平方米，同比增加400%；二线城市成交土地规划建筑面积773万平方米，同比增加15%；三线城市成交土地规划建筑面积1982万平方米，同比增加19%。长沙2022年第三批次集中土拍结束，本次共出让22宗地块，总面积86万方，其中1宗终止，其余21宗均为底价成交，总成交额72.97亿元。22宗地块中，双限地块体量占比达82%，纯住用地和商住用地分别供应了15宗，7宗，纯住地块体量占比达71%，出让地块分别来自望城区15宗地块、雨花区3宗、开福区3宗、天心区1宗。本次土拍成交价最高的地块为开福区长沙市073号地块，由万科集团以10.38亿元竞得，成交楼面价4503元/㎡。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比上升 图12：100大中城市土地成交溢价率有所下降 4、融资端：国内信用债发行同环比增加 2022年第46周，信用债发行65.6亿元，同比增加37%，环比增加28%，平均加权利率3.24%，环比减少50BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年11月14-18日，下同）房地产指数上涨0.23%，沪深300指数上涨0.35%，相对收益为-0.11%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第14位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：三湘印象、鲁商发展、天地源、泰禾集团、新城控股，涨跌幅排名后5位的个股分别为*ST银亿、广汇物流、华发股份、首开股份、西藏城投。 图16：本周房地产指数上涨0.23%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中三湘印象、鲁商发展、天地源涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST银亿、广汇物流、华发股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 10月以来购房者信心和预期转弱，观望情绪依旧，1-10月统计局商品房销售面积同比降幅扩大，新开工面积持续低迷，房企到位资金同比降幅扩大，宽松政策主导下成交持续下行。在房企资金承压情况下，央行发布金融16条措施支持房地产市场平稳发展，三部门允许商业银行优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，交易商协会加快推进优质民企中债增新融资手段，龙湖集团、新城控股和美的置业共500亿元发行额度已受理。我们认为近期针对房企的宽松政策将有效缓解流动性压力，但资金压力的全面解决仍需销售端需求复苏，在中央和地方政策组合拳积极出台以及疫防疫政策逐渐优化的情况下，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。