房地产行业周报：合肥放松限购，出险房企重组获进展

4 本周A股地产涨幅较高，港股地产维持稳定，物业板块有所下跌。本周（4.1-4.7）申万A股房地产板块涨跌幅为+4.6%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.1%，沪深300指数涨跌幅为+1.8%；物业指数对恒生中国企业 指数和沪深300的相对收益分别为-1%和-3.9%。 本周整体成交体量回落，核心地块热度高触及摇号。本周（4.1-4.7）全国300城宅地成交建面257万㎡，单周环比-81%，单周同比-41%，平均溢价率10%，创下年内新高。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面9037万 ㎡，累计同比-14%；年初至今，华润置地、保利发展、绿城中国、越秀地产、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。本周广州、青岛的一批次土拍中各有一宗触顶摇号，各城市的核心地块土拍热度高。4月4日，广州荔湾区羊城食品厂地块触及摇号，最终由武汉城建获得，成交总价19.3亿元，溢价率15%。4月7日，青岛崂山区张村河地块触及摇号，最终由越秀+青岛地铁摘得，成交总价20.55亿元，溢价率15%。 本周新房销售环比下降，同比上升，成都市场仍维持较高热度。本周（4.1-4.7）35个城市商品房成交合计353万平米，周环比-53%，周同比+22%。其中：一线城市周环比-53%，周同比+183%；二线城市周环比-53%，周同比+15%；三四线城市周环比-50%，周同比-52%。 本周二手房成交环比下降，同比上升，成都市场仍维持较高热度。本周（4.1-4.7）15个城市二手房成交合计186万平米，周环比-32%，周同比+83%。其中：一线城市周环比-50%，周同比+31%；二线城市周环比-26%，周同比+101%；三四线城市周环比-34%，周同比+108%。 合肥放松限购，政策宽松持续进行。2023年4月4日，合肥调控政策有所调整，涉及四方面内容：①部分板块取 消限购；②刚需资格认定放宽；③合肥户口购买第3套房条件放宽；④非合肥户籍居民限购放松。合肥作为二线城市此次在三套房和非户籍人口首套购房方面做出放松限购的调整，有利于提振市场信心改善和刚需的需求释放，也符合两会提出的“支持刚性和改善性住房需求”的政策导向。我们认为这也说明当前政策宽松仍将持续，或可消除此前市场对于销售复苏后政策将转向收紧的担忧。 出险房企持续推进债务重组。今年以来尤其是春节后，销售市场持续复苏，宽松政策不断落地，为处置出险房企的债务问题提供了相较去年更为积极的环境，同时今年两会也指出了防范化解风险的政策导向。在此背景下，3月底以来，多家出险房企加速推进重组工作，已有融创、花样年、奥园、恒大、世茂等房企取得了一定进展。我们认为出险房企在债务方面的妥善处理有利于恢复行业的信心，提前防范和化解行业风险。 宽松政策效果逐步显现，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 合肥放松限购，政策宽松持续进行4 出险房企持续推进债务重组4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻15 物管公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：合肥限购政策调整4 图表2：3月底以来多家出险房企的重组工作取得了进展5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表12：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：40城新房成交面积及同比增速8 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表16：35城新房成交明细（万平方米）9 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表21：12城商品房的库存和去化周期11 图表22：12城各城市能级的库存去化周期11 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表24：地产行业政策新闻汇总12 图表25：上市公司动态13 图表26：物管行业资讯15 图表27：物管公司动态15 图表28：A股地产PE-TTM16 图表29：港股地产PE-TTM16 图表30：港股物业股PE-TTM16 图表31：覆盖公司估值情况17 2023年4月4日，合肥市人民政府新闻办公室官方账号“合肥发布”发布消息称，经合肥市房屋交易管理中心确认，合肥市调控政策有所调整。具体包括庐阳区大杨镇、三十岗乡等主城区部分区域不再限购，60岁以上成员或多孩家庭可买第三套住房等内容。合肥作为二线城市此次在三套房和非户籍人口首套购房方面做出放松限购的调整，有利于提振市场信心改善和刚需的需求释放，也符合两会提出的“支持刚性和改善性住房需求”的政策导向。我们认为这也说明当前政策宽松仍将持续，或可消除此前市场对于销售复苏后政策将转向收紧的担忧。 图表1：合肥限购政策调整 来源：合肥发布公众号，国金证券研究所 出险房企持续推进债务重组。今年以来尤其是春节后，销售市场持续复苏，宽松政策不断落地，为处置出险房企遗留的债务问题提供了相较去年更为积极的环境，同时今年两会也提出了防范化解风险的政策导向。在此背景下，3月底以来，多家出险房企加速推进重组工作，已有融创、花样年、奥园、恒大、世茂等房企取得了一定进展。我们认为出险房企在债务方面的妥善处理有利于恢复行业的信心，提前防范和化解行业风险。 图表2：3月底以来多家出险房企的重组工作取得了进展 日期公司重组进展 2023.3.28融创中国 2023.3.31花样年控股 2023.3.31中国奥园 2023.4.3中国恒大 2023.4.3世茂集团 2023.4.6中国奥园 针对90.48亿美元的境外债务重组，公司已与境外债权人小组订立重组支持协议，拟就境外重组方案向现有债务持有人寻求更广泛的支持。 截至2023年3月30日，占公司现有债务工具59.5%的持有人已加入重组支持协议。 公司与占境外优先票据（12笔）未偿还本金额约20%的债权人组成的临时小组暂缓偿还债务协议。 公司与债权人特别小组的成员（其分别持有现有恒大和现有景程票据的未偿还本金总额超过20%及35%）签订了三份重组支持协议（A组重组支持协议、景程重组支持协议和天基重组支持协议），各方同意合作以促进拟议重组的实施。 公司已将重组方案的草案发送给美元债债权人小组及协调委员会的顾问。此外，可能将香港东涌酒店作为重组补充增信措施资产包的一部分。 公司与若干其他主要境外债权人（即境外债务未偿还本金额约2.70亿美元的代表）就此前公司的六项融资安排，订立了境外债务工具暂缓偿还债务协议。 来源：各公司公告，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.6%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第15。本周地产涨跌幅前5名为易居企业控股、A房企、万业企业、城建发展、滨江集团，涨跌幅分别为+37.7%、 +13%、+11.5%、+11.5%、+11.3%；末5名为绿地香港、合景泰富集团、禹洲集团、远洋集团、佳兆业集团，涨跌幅分别为-15.9%、-14.4%、-11.7%、-11.2%、-10.6%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 半电医制能消资保技食家银运多房材软商公耐食汽零媒导信疗药源费本险术品庭行输元地料件业用用品车售体 -2% 体服保、 Ⅱ Ⅱ 与务健生 者货硬、与 服物件饮个 金产与和事消与与业融服专业费主汽 -4% 通电计房建传非国医建综交农机轻银休有钢家采纺公化商电食汽 信子算地筑媒银防药筑合通林械工行闲色铁用掘织用工业气品车 半设物务导备科 体与技 生服与 产务生 与料人设与用备烟品草 务业品要车服与用零 务服品部 Ⅱ 装零件售 机产装 饰 金军生材融工物料 运牧设制 输渔备造 服金电服事 务属器装业 贸设饮设命 学 易备料备科 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 易居企业控股 万城滨 A 房业建江 企企发集 业展团 0% 佳兆业集团 远洋集团 禹洲集团 合景泰富集团 绿地香港 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.1%，沪深300指数涨跌幅为+1.8%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1%和-3.9%。本周物业涨跌幅前5名为朗诗绿色生活、正 荣服务、祈福生活服务、德信服务集团、特发服务，涨跌幅分别为+6.8%、+6.7%、+6.1%、+5.5%、+4.3%；末5名为佳兆业美好、烨星集团、合景悠活、宝龙商业、荣万家，涨跌幅分别为-11.2%、-9.6%、-8.9%、-8.3%、-7.8%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/4/3 2023/4/4 2023/4/5 2023/4/6 2023/4/7 2% 2% 1% 1% 0% -1% -1% -2% -2% -3% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 朗正祈德特诗荣福信发绿服生服服色务活务务生服集 活务团 0% 荣万家 宝龙商业 合景悠活 烨星集团 佳兆业美好 -2% -4% -6% -8% -10% -12% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第15周，全国300城宅地成交建面257万㎡，单周环比-81%，单周同比-41%，平均溢价率10%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面9037万㎡，累计同比-14%；年初至今，华润置地、保利发展、绿城中国、越秀地产、建发房产的权益拿地金额位居行业前五，分别为103、92、71、69、56亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第5周 2021年第9周 2021年第13周 2021年第17周 2021年第21周 20