房地产行业周报：广州三轮土拍热度下降，房企融资有所回暖

投资要点 10月重点32城累计销售面积（截至14日）同比-29%，环比-10%。12城二手房成交面积累计同比+76%，环比-4%。其中一线城市同比-28%，环比-39%； 二线城市同比-29%，环比+5%；三四线城市同比-21%，环比-6%。具体城市来看：1）一线城市同环比除深圳环比增长17%以外，均环比下滑，其中北京同比下降38%、上海同比下降23%；2）二线城市整体环比正增长，杭州、宁波、武汉、温州等城市跌幅较大，济南、苏州、厦门等城市同比正增长；3）三四线城市中，江门、莆田、泰安等实现同比正增长。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+76%，环比-4% 广州第三轮集中供地成交规模上涨，热度有所下降。广州本轮供地共计成功出让15宗地块，总建面353万平方米，成交总金额479亿元，较第二轮大幅提升213%，成为广州今年成交总金额最高的一轮集中供地；第三轮供应规模提升、中心区域地块比例减少，成交热度明显回落，整体溢价率仅0.5%，较第二轮下降近6个百分点，仅有2宗地块溢价成交，其余13宗地块均底价成交。 成交的15宗地块中有11宗地由地方城投类公司（或以联合体形式）竞得，整场没有民企现身。 社会融资规模好于市场预期，居民中长期贷款占比下降。截至9月末社会融资规模存量为340.65万亿元，同比增长10.6%。对实体经济发放的人民币贷款余额为209.4万亿，同比增长11.1%。从增量来看，9月份社会融资规模增量为3.53万亿元，比上年同期多6245亿元。9月人民币贷款增加2.47万亿元，同比多增8108亿元，新增人民币居民贷款6503亿元，其中新增中长期贷款3456亿元，较8月多增798亿元，同比少增1211亿元，占新增人民币贷款14%，环比下降7pp。 房企非银融资有所回暖，融资成本进一步下降。9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势稍有好转。1-9月房企非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。从融资结构来看，2022年9月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为47.3%、0%、11.0%、41.7%。具体来看，信用债融资同比上升10.6%，环比上升30.8%；信托融资同比下降73.2%，环比下降42.3%；ABS融资同比上升41.1%，环比上升26.0%；9月无新增海外债发行。房企融资成本进一步下降，本月融资综合平均利率为3.67%，同比下降2.14%，环比下降0.44%。2022年10-12月信用债到期规模1202亿元，海外债到期规模862亿元，月均总到期规模约688亿元，债务到期规模有所下降，偿债压力短期有所缓解。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 10月重点32城累计销售面积（截至14日）同比-29%，环比-10%。12城二手房成交面积累计同比+76%，环比-4%。其中一线城市同比-28%，环比-39%；二线城市同比-29%，环比+5%；三四线城市同比-21%，环比-6%。具体城市来看：1）一线城市同环比除深圳环比增长17%以外，均环比下滑，其中北京同比下降38%、上海同比下降23%；2）二线城市整体环比正增长，杭州、宁波、武汉、温州等城市跌幅较大，济南、苏州、厦门等城市同比正增长；3）三四线城市中，江门、莆田、泰安等实现同比正增长。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+76%，环比-4%。 表1：全国重点城市10月累计（截至14日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房10月累计（截至14日）成交情况（单位：万平方米） 广州第三轮集中供地成交规模上涨，热度有所下降。广州本轮供地共计成功出让15宗地块，总建面353万平方米，成交总金额479亿元，较第二轮大幅提升213%，成为广州今年成交总金额最高的一轮集中供地；第三轮供应规模提升、中心区域地块比例减少，成交热度明显回落，整体溢价率仅0.5%，较第二轮下降近6个百分点，仅有2宗地块溢价成交，其余13宗地块均底价成交。成交的15宗地块中有11宗地由地方城投类公司（或以联合体形式）竞得，溢价成交的2宗地块均位于海珠区，分别为洛溪桥西侧地块和广州大道南地块，地理位置优越。整体来看，广州第三轮土拍成交规模上涨，土拍热度反之明显下降，仅有特别优质、特别突出的地块能引起多轮竞拍，多数地块底价成交，拿地房企方面继续由城投托底，整场没有民企现身。 表3：广州各轮集中土拍热度对比 社会融资规模好于市场预期，同比多增6245亿元。10月11日央行发布统计数据显示，截至9月末，社会融资规模存量为340.65万亿元，同比增长10.6%。对实体经济发放的人民币贷款余额为209.4万亿，同比增长11.1%。从增量来看，9月份社会融资规模增量为3.53万亿元，比上年同期多6245亿元。从结构看，9月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的61.5%，同比高0.3%。 新增人民币贷款同比多增，居民中长期贷款占比下降。9月人民币贷款增加2.47万亿元，同比多增8108亿元。9月新增人民币居民贷款6503亿元，其中新增中长期贷款3456亿元，较8月多增798亿元，同比少增1211亿元，占新增人民币贷款14%，环比下降7pp。 图1：9月新增居民中长期贷款3456亿元 图2：9月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款14% 房企非银融资有所回暖，融资成本进一步下降。9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势稍有好转。1-9月房企非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。从融资结构来看，2022年9月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为47.3%、0%、11.0%、41.7%。具体来看，信用债融资同比上升10.6%，环比上升30.8%；信托融资同比下降73.2%，环比下降42.3%；ABS融资同比上升41.1%，环比上升26.0%。9月无新增海外债发行。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。本月融资综合平均利率为3.67%，同比下降2.14%，环比下降0.44%。其中，信用债平均利率为3.21%，同比下降0.79%。2022年10-12月信用债到期规模1202亿元，海外债到期规模862亿元，月均总到期规模约688亿元，债务到期规模有所下降，偿债压力短期有所缓解。 图3：融资总规模维持低位（亿元） 图4：房企信用债和海外债到期规模 2市场回顾 上周上证指数上涨1.57%、沪深300指数上涨0.99%，创业板指上涨6.35%，万得全A上周交易额3.49万亿。从板块表现来看，医药生物、电气设备、农林牧渔综合表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌1.70%，在所有申万一级行业中相对排名26/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌11.88%，在所有申万一级行业中相对排名6/28。 上周申万地产板块交易额830.72亿。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周万泽股份、海泰发展、京能置业等个股涨幅显著。我爱我家、新华联、金地集团、华联控股等个股跌幅显著。 图7：上周万泽股份、海泰发展、京能置业等个股跌幅显著 图8：上周我爱我家、新华联、金地集团等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、万科A、ST爱旭、招商蛇口、金地集团等排在行业前列，成交额均超过了40亿。其中保利地产和万科A交易额合计142.43亿，占板块交易额比重为15.38%，保利地产和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，滨江集团、中交地产、华发股份、天保基建等涨幅居前，上涨个股个数占比30.30%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份和金科股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为30.30% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周只有6只股票上涨，天誉置业、正荣地产、保利置业集团、SOHO中国、中国宏泰发展、越秀地产。丰盛控股、合生创展集团、碧桂园、太阳城集团等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、龙湖集团、碧桂园、华润置地均超过10亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有两只股票上涨，正荣服务和招商积余。而碧桂园服务、滨江服务、佳兆业美好、雅生活服务等位居跌幅前列。年初以来，没有发现表现比较强势的个股。从上周成交额来看，碧桂园服务、招商积余均超过了5亿（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 10月10日，四川省成都市规划和自然资源局公示未动工住宅用地面积980公顷，同比减少24%。（澎湃新闻） 10月10日，我爱我家南京研究院发布交易报告，南京二手房成交量连续两个季度环比增长，改善型需求增加。（澎湃新闻） 10月10日，江西省房地产业协会官微消息，江西南昌红谷滩区开展购房促消费活动，最高每套将发放4万元消费券。（观点网） 10月10日，海南省住房公积金管理局发布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。（观点网） 10月10日，央行城镇储户问卷调查报告显示，未来三个月17.1%居民打算购房，三季度房企贷款需求指数40.6%。（观点网） 10月11日，广西柳州住房公积金贷款额度上限最高可达70万元。（澎湃新闻） 10月11日，重庆市住房公积金管理中心公众号发布通知，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。（新京报） 10月11日，武汉住房公积金管理中心网发布武汉首套住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，二套利率保持不变。（观点网） 10月11日，广州黄埔房地产开发单户债权拟于10月17日开始拍卖，起价约2.12亿元。（观点网） 10月11日，合肥经开区地块控制性规划调整，将取消商住混合用地。（观点网） 10月12日，江苏靖江市融媒体中心官方微信发布靖江公积金可贷额度翻倍，延长二手房和翻建住房贷款期限。（澎湃新闻） 10月12日，江苏泰州高港区设公积金贷款家庭保底额度，金额为20万元。（澎湃新闻） 10月12日，天津首套个人住房公积金贷款利率下调，2022年10月1日(含当日)以后发放的首套个人住房公积金贷款，5年期以下(含5年)利率调整为2.6%，5年期以上利率调整为3.1%。（中国新闻网） 10月12日，北京市首批毕业生公寓试点项目全面入住。（央广网） 10月12日，湖南安化：住房公积金贷款额度提高至45万，放宽贷款房屋面积限制。（观点网） 10月12日，江苏省徐州丰县，购买城区现售商品房契税补贴50%预售房补贴100%。 （观点网） 10月13日，国资委发布通知，各中央企业要在11月底前全面完成普遍减免3个月租金的任务。（央广网） 10月13日，武汉、贵阳住房商贷利率进入“3”字头，或有更多城市跟进。（新京报 ） 10月13日，吉林省延吉、吉林省吉林、江苏省泰州、湖北省黄冈等全国多地支持农民进城购房，给予购房补贴、享城区人口同等政策。（澎湃新闻） 10月14日，石家庄住房公积金管理中心发布5年期以下首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点。（观点网） 10月14日，江苏兴化调整住房公积金贷款首付比例最高可贷额度上调至100万。（观点网） 10月14日，统计局发布9月份PPI同比上