房地产行业周报：深圳政策放松，“三个不低于”支持房企融资

投资要点 11月44城新房成交面积同比-14.6%，环比+10.2%；14城二手房成交面积同比+23.6%，环比+26.9%。截至24日，11月44城新房累计成交面积同比-14.6%，环比10月同期+10.2%；全年累计同比-8.9%。其中，一线城市11月累计成交同比-5.3%，环比10月同期+13.8%，全年累计同比+2.1%。二线城市11月累计成交同比-17.4%，环比10月同期+3.2%；全年累计同比-9.0%。三四线城市11月累计成交同比-16.2%，环比10月同期+35.4%；全年累计同比-18.3%。 11月14城二手房累计成交面积同比+23.6%，环比10月同期+26.9%；全年累计同比+26.4%。 深圳取消普通住宅成交总价限制、下调二套房最低首付比例。11月22日，深圳住建局发布新政，优化普通住宅标准，取消750万成交总价限制，只以建面和容积率区分普宅和非普。调整后750万元以上二手房源交易税费将明显降低，有利于刺激该价段改善客群购房。同时，二套住房个人住房贷款最低首付款比例也由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整至40%，进一步降低购房门槛、释放改善性购房需求。10月以来，深圳楼市持续承压，新房市场供需两弱、来访认购下滑，二手房成交量价齐跌，本次政策放松基本符合预期、有望提振市场。但就力度而言，不同于广州，深圳此次并未涉及限购政策，仍为后期政策继续调整留有余地。 “三个不低于”加码地产融资支持，白名单房企或将出炉。11月17日，央行、金融监管总局、证监会召开金融机构座谈会，要求各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，同时还提出拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。不同于2022年的“金融16条”及“三支箭”政策，本次“三个不低于”属量化指标性监管要求，分别缓解房企流动性不足与信用问题、解决非国有房企融资难问题以及从需求端出发，保障非国有房企的销售回款预期。此外，据媒体报道，或将有50家国有和民营房企被列入白名单，获信贷、债权和股权融资等多方面支持，尤其利好原本接近出险边缘、被银行拒贷的房企。对房企而言，仍需在销售端持续发力，积极去化偿还贷款，真正化解债务风险。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 11月44城新房成交面积同比-14.6%，环比+10.2%；14城二手房成交面积同比+23.6%，环比+26.9%。截至24日，11月44城新房累计成交面积同比-14.6%，环比10月同期+10.2%； 全年累计同比-8.9%。其中，一线城市11月累计成交同比-5.3%，环比10月同期+13.8%，全年累计同比+2.1%。二线城市11月累计成交同比-17.4%，环比10月同期+3.2%；全年累计同比-9.0%。三四线城市11月累计成交同比-16.2%，环比10月同期+35.4%；全年累计同比-18.3%。11月14城二手房累计成交面积同比+23.6%，环比10月同期+26.9%；全年累计同比+26.4%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 深圳取消普通住宅成交总价限制、下调二套房最低首付比例。11月22日，深圳住建局发布新政，优化普通住宅标准，取消750万成交总价限制，只以建面和容积率区分普宅和非普。调整后750万元以上二手房源交易税费将明显降低，有利于刺激该价段改善客群购房。 同时，二套住房个人住房贷款最低首付款比例也由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整至40%，进一步降低购房门槛、释放改善性购房需求。10月以来，深圳楼市持续承压，新房市场供需两弱、来访认购下滑，二手房成交量价齐跌，本次政策放松基本符合预期、有望提振市场。但就力度而言，不同于广州，深圳此次并未涉及限购政策，仍为后期政策继续调整留有余地。 表1：2013年-2023年深圳历次普通住宅标准调整 “三个不低于”加码地产融资支持，白名单房企或将出炉。11月17日，央行、金融监管总局、证监会召开金融机构座谈会，要求各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，同时还提出拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。不同于2022年的“金融16条”及“三支箭”政策，本次“三个不低于”属量化指标性监管要求，分别缓解房企流动性不足与信用问题、解决非国有房企融资难问题以及从需求端出发，保障非国有房企的销售回款预期。此外，据媒体报道，或将有50家国有和民营房企被列入白名单，获信贷、债权和股权融资等多方面支持，尤其利好原本接近出险边缘、被银行拒贷的房企。对房企而言，仍需在销售端持续发力，积极去化偿还贷款，真正化解债务风险。 表2：“三个不低于”与“金融16条”、“三支箭”政策对比 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数下跌0.44%，沪深300指数下跌0.84%，创业板指数下跌2.45%，万德全A上周交易额4.50万亿，环比增加1.25%。从板块表现来看，房地产、农林牧渔、医药生物及综合等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周上涨4.17%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌16.80%，在所有申万一级行业中相对排名24/28。上周申万地产板块交易额1146.91亿，环比上涨52.03%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周大龙地产、万通地产、金科股份等个股涨幅显著。同达创业、皇庭国际、万业企业等个股跌幅显著。 图5：上周大龙地产、万通地产、金科股份等个股涨幅显著 图6：上周同达创业、皇庭国际、万业企业等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、万科A、金科股份以及皇庭国际等排在行业前列，成交额均超过了45亿。其中张江高科和万科A交易额合计172.25亿，占板块交易额比重为15.0%。从年初累计涨幅来看，张江高科、长春经开、云南城投等涨幅居前，上涨个股个数占比41.7%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为41.7% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有53只股票上涨，旭辉控股集团、远洋集团及中骏集团控股等个股位居涨幅前列。年初以来，上海实业控股、保利置业集团及深圳控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，融创中国、碧桂园及龙湖集团超20亿元（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周融创服务控股、永升生活服务及碧桂园服务等22只股票上涨，而建业新生活、佳兆业美好及金融街物业等个股跌幅靠前。 从上周成交额来看，从上周成交额来看，碧桂园服务、融创服务控股及华润万象生活超过3亿元（人民币）。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 11月20日，安庆市近日发布关于住房公积金贷款支持购买绿色建筑的意见。住房公积金缴存人购买安庆市范围内星级以上居住类绿色建筑（新建商品住房），符合安庆市住房公积金贷款条件的，住房公积金贷款额度在可贷额度基础上上浮20％，但不得高于规定的住房公积金最高贷款限额。此外，符合支持多子女家庭首次购房或人才购房住房公积金贷款政策的缴存人购买安庆市范围内星级以上居住类绿色建筑（新建商品住房）的，住房公积金贷款额度在可贷额度基础上上浮20％后，再增加10万元。（中指） 11月21日，金融监管部门在上周五（11月17日）召开的金融机构座谈会上，讨论了多项房地产金融放松政策。上述会议提出“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。另有消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中，在列的企业将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持，这一名单较今年年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。（财联社） 11月21日，昆明市委、市政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》。《实施方案》指出，重点任务主要分为积极有序实施三孩生育政策、全面提高优生优育服务水平、建立健全普惠托育服务体系、全力构建友好生育环境、做好政策调整有序衔接五部分共18条措施。其中，全力构建友好生育环境中提出，生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。为降低养育成本，三孩家庭老年人优先优惠入住公办养老机构。（中指） 11月21日，银川住房公积金管理中心计划调整优化住房公积金信贷有关政策。符合国家生育政策生育二孩、三孩及以上的多子女家庭，购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，二孩家庭、三孩及以上家庭贷款额度分别额外上浮10万元和20万元。降低新建商品房第二次使用住房公积金贷款首付比例，已使用过一次住房公积金个人住房贷款并已结清，再次使用住房公积金个人住房贷款购买新建商品房的，首付款比例由不低于房屋总价款的30%调整至20%。（中指） 11月22日，深圳调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%.非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。（券中社） 11月22日，经市政府同意，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为:住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。自2023年11月23日起执行。（华尔街见闻） 11月23日，《广州市城中村改造条例》拟于2023年12月下旬进行第三次审议并交付表决。《征求意见稿》提到，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。同时，提出用行政裁决等方式解决城中村改造拆迁补偿争议，对个别未达成征地补偿安置协议的，由区人民政府在征收土地公告期满后依法作出征收补偿安置决定。（财联社） 11月24日，临汾公积金近日发布调整优化贷款政策。临汾实施多子女家庭贷款政策，借款申请人家庭有两个及以上子女，并在我市购买首套自住住房的，住房公积金贷款额度可在存贷挂钩基础上上浮20%，但不得超过贷款最高额度100万元，不得高于房价的80%，月还款额不得超过家庭月收入的60%。同时，放宽“商转公”贷款业务政策。（中指） 11月24日，长沙市住建局发布《关于优化本市居民家庭改善性住房政策的通知》。在长沙市购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。居民家庭既包括本市户籍家庭、非本市户籍家庭，也包括单身家庭。（观点网） 11月24日，广东省人民政府办公厅发布《关于印发广东省进一步提振和扩大消费若干措施的通知》。推动重点城市规划建设保障性住房，加快筹建保障性租赁住房，2023年新增筹建保障性租赁住房不少于22万套（间）。支持企事业单位利用自有空闲土地建设保障性租赁住房。鼓励机关事业单位、