房地产行业重大事项点评：广州限购再宽松，政策博弈进行时

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 图表1 2023年广州新建商品住宅+二手住宅成交面积1712万方，同比增长16% 2023年9月广州部分区域放开限购，商品住宅成交面积脉冲式回暖。2023年9月20日广州黄埔区、番禺区、花都区以及白云区部分镇放开限购，个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。政策效果来看商品住宅成交面积脉冲式回暖，1）2023年9月广州商品住宅成交面积75万方，环比增长40%，11月成交面积环比下降19%，虽然12月成交面积回升至77万方，但12月为房企固定促销季，常出现成交翘尾行情，相比2019-2022年12月平均成交数据，2023年12月广州商品住宅成交面积并不算高。2）分区域来看，放松限购的白云、黄埔、番禺、花都四区2023年9月商品住宅成交面积39万方，环比增长58%，而从化、增城、南山三区2023年9月商品住宅成交面积仅环比增长28%。 图表3 2023年9月白云、黄埔、番禺、花都四区商品住宅成交面积环比增长58% 图表2 2023年9月广州商品住宅成交环比增长40% 虽然政策放松后广州新房成交面积脉冲回暖，但房价下行压力仍然较大。1）从新建商品住宅来看，广州新建商品住宅价格自2023年6月以来，连续7个月环比下行，2023年12月广州新建商品住宅价格较近5年历史高点下滑约4.8%；2023年12月广州新建商品住宅价格同比下降3%，跌幅较11月扩大0.6pcts。2）从二手住宅价格来看，广州二手住宅价格自2023年5月以来，连续8个月环比下行，2023年12月广州二手住宅价格较近5年历史高点下滑约7.6%；2023年12月广州二手住宅价格同比下降5.2%，跌幅较11月扩大0.9pcts。 图表4 2023年12月广州新建商品住宅价格较近5年高点下滑4.8% 图表5 2023年12月广州新建商品住宅价格同比-3% 图表6 2023年12月广州二手住宅价格较近5年高点下滑7.6% 图表7 2023年12月广州二手住宅价格同比-5.2% 投资建议：由于12月份地产销售数据跌幅进一步扩大，宽松政策出台再次进入密集期，预计后续仍有因城施策政策出台，而行业融资在监管机构密集发生后预计也将有一定进展建议可择机参与地产股政策博弈行情。当前政策对于全面逆转行业下行趋势则仍显不足，全行业主要矛盾仍在供需关系重大变化后，低效土储的处置以及资产价格下跌的压力，但此轮政策释放后，2024年核心城市核心区域可能仍将保持一定热度，从而继续给房企提供一定的置换土储的空间。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。