房地产行业重大事项点评：限购再放开，效果验证时

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 3月14日，杭州发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。 评论： 本次杭州政策调控力度一般，调控空间并不大，实质是上城、拱墅、西湖、滨江跟进二手房不限购，个人出售二手房增值税征免年限仍为2年，不再要求唯一住房。1）政策调整前，杭州上城、拱墅、西湖、滨江执行住房限购，本地户籍限购2套，外地户籍需提供在杭州缴纳社保或个税记录，即可购买1套住房，其他区域不限购；本次政策全面取消全市范围二手房限购。2）个人出售住房增值税征免年限统一调整为2年，不再要求唯一住房（“唯一”指该房产是家庭在本市的唯一住房）。 2023年杭州新房供应、成交双回落，客户蓄水池下降，回归理性市场。1）2023年杭州新房成交面积1100万方，同比增长10.6%，较2021年市场高点下滑45%，新房供应量1025万方，较2021年市场高点下滑36%。2）2021年市区新房开盘登记人数达70万组，开盘去化率87%，近年来客户蓄水池快速下降，到2023年登记人数19万组，开盘去化率58%。 图表1 2023年杭州新房成交面积较2021年市场高点下滑45% 图表2 2022年以来杭州新房客户蓄水池快速下降 近年来杭州二手房挂牌量快速走高，而成交量保持平淡，需求端宽松政策仅带来脉冲式回暖。截至2023年底，杭州二手房挂牌存量约25.4万套，同比增长28%，二手房成交量约7.3万套。2）2022年以来杭州有三次较大力度的优化房地产市场调控政策，2022年5月降低外地户籍购买二手房社保要求（由不低于48个月调整为不低于12个月），个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年；2022年11月调整为认房不认贷，二套房首付比降至40%，降低商贷利率；2023年10月除上城、拱墅、西湖、滨江四区，其他区域全部放开限购。从效果来看二手房成交量脉冲式回暖，政策效果持续性不强。3）2024年1月，杭州二手住宅价格同比下滑3.1%，仍面临价格下行压力。 图表3 2023年杭州二手房挂牌存量约25.4万套 图表4 2024年1月，杭州二手住宅价格同比-3.1% 图表5 2022年以来三次较大力度宽松政策，效果为脉冲式回暖，持续性一般 杭州二手房成交占比较低，存在逆转风险。过去由于杭州新房与二手房存在较为显著的价格倒挂，且对于中签率较低的房源有严格的限售，导致新房成交远大于二手房。但类比于高能级城市，杭州的二手房成交面积/（二手房成交面积+新房成交面积）处于较低水平，如果未来产业聚集带来的城市扩张速度放缓，杭州可能迅速进入二手房占主导的市场。 图表6杭州二手房成交面积占比较低，当前仍为新房主导的市场 投资建议：我们一直强调，当前全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”，各城市沿着过去的需求端政策宽松框架因城施策，或以城市的地产市场脉冲式回暖为主，对于全面逆转行业下行趋势则仍显不足。但此轮政策释放后，2024年核心城市核心区域可能仍将保持一定热度，从而继续给房企提供一定的置换土储的空间。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：房地产市场超预期下行，政策调控力度不及预期。