房地产行业点评报告：广州放松限购政策，房地产供需政策有望持续加码

事件：2024年1月27日，广州市政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。 放松限购政策，力度超出市场预期。本次《通知》明确：（1）在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围；（2）在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。 2023年8月30日，广州在一线城市中率先官宣“认房不认贷”：居民家庭在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。2023年9月20日，广州放松限购，将番禺、花都、黄埔、白云（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）移出限购区域，仅在越秀、珠海、荔湾、天河、白云（除上述四镇以外区域）、南沙等区域实施限购，并且将非广州市户籍居民家庭获取购房资格所需缴纳社保/个税的年限从5年下调至2年。 本次限购政策放松力度超出市场预期：将住房出租或挂牌出售即可核减套数，结合“认房不认贷”，我们认为接近于完全放开限购和限贷政策，预计将有效刺激置换改善需求，促进市场复苏。但同时也可能造成二手房挂牌量有所上升。 加大保障房力度，精准支持房地产项目合理融资需求。本次《通知》明确，将继续加大保障房供应力度，2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。同时建立我市房地产融资协调机制，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。1月13日，广州黄浦区首批配售型保障房已开工，保障房政策的迅速落地推进以及对房企的融资支持预计将有效拉动广州2024年的新开工和房地产投资。 广州示范效应显著，全国政策方向明确，预计供需两端政策放松有望加速。中央近期多次表态加大对房地产的金融支持力度。2024年1月12日，住房城乡建设部金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》；2024年1月25日，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。根据以往经验，广州市往往率先响应中央要求放松地方政策，我们预计其他核心城市有望陆续跟进放松，推动房地产市场温和复苏。复苏的持续性仍受到宏观经济复苏的影响，因此需要进一步跟踪观察。 投资建议：近期中央密集发声表态，广州率先响应中央要求，预计供需两端政策将持续加码。我们推荐关注两类房企1）当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展。2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：万科A、新城控股，建议关注：龙湖集团。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。