中国住房租赁市场发展报告（2023年度）

DEVELOPMENT 2023 OFCHINA'SHOUSINGRENTALMARKET 中国住房租赁市场发展报告 纬房研究院 新华网产业经济研究院 1 中国城市经济学会房地产专业委员会联合课题组 核心观点 政策：行业规范化管理体系逐步完善，涵盖资金监管、信用信息管理以及从业人员实名管理等。保障性租赁住房配套政策落地，存量购买、城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设成为保障性租赁住房拓展新渠道。各地通过优化公积金提取租金的方式，加大对于租赁消费的支持。 行业：各地因城施策、创新多元化方式加快推进保障性租赁房源管理和供应。住房租赁市场主体活跃度较高，陆续有新品牌、新产品线、新项目推出，企业合作增多。租赁企业多个融资渠道发力，产业基金数量和规模、银行贷款规模均保持增加，项目上更多聚焦保障性租赁住房。 市场：住房租金先升后降，总体低于上年同期水平。一线城市租金微涨为主，二三线城市租金下跌居多。房源出租速度同比减缓。 展望：租金总体稳中有降，成交规模上升。随着人口流动加大，不同城市租房市场繁荣与低迷并存。 一、2023年住房租金变动情况 （一）住房租金先升后降，总体低于上年水平 总体来看，2023年住房租金虽然经历了季节性上涨，但租金水平低于上年同期水平。住 房大数据监测系统显示，2023年核心40城住房租金指数平均为100.0（1 而2022年平均租金指数为101.25，相比下降了1.22%。 2018年1月为100）， 分时间段来看，住房租金总体呈现先升后降的趋势。受到校毕业生租房需求增加的影响，住房租金水平波动上涨，从2022年末的98.61涨至2023年7月的101.45。随着需求的释放，住房租金随后进入下降趋势，核心40城租金指数降至2023年末的97.44。2023年末的租金水平与2022年末相比，下降了1.19%。租金水平虽有所下降，但总体稳定，未出现大起大落。 图1重点40城住房租金综合指数 108 106 104 102 100 98 96 定基指数（2018年1月等于100） 数据来源：纬房研究院 从涨跌结构看，纬房研究院数据显示，2023年重点40城中有15个城市住房租金同比上涨，其余25个城市住房租金同比下降。住房租金上涨的城市中，7个城市涨幅在2%以内，8个城市涨幅超过2%；住房租金下跌的城市中，8个城市跌幅在2%以内，9个城市跌幅在 2-4%；8个城市跌幅超过4%。 图22023年重点40城住房租金涨跌情况 数据来源：纬房研究院 （二）一线城市微涨为主，二三线城市下跌居多 多数一线城市住房租金微涨，个别租金下跌。一线城市中，广州、北京和深圳2023年住房租金分别上涨0.87%、0.15%和0.09%。上海住房租金下跌3.85%。 图3一线城市住房租金变动情况% 广州 0.87 北京 0.15 深圳0.09 -3.85 上海 -4.00 -3.00 -2.00 -1.00 2023年住房租金增长率 0.00 1.00 2.00 数据来源：纬房研究院 部分二线城市住房租金上涨，多数住房租金下降。住房大数据监测的26个二线城市中， 仅有8个城市2023年住房租金上涨，其余18个城市的住房租金下跌。其中，长沙住房租金涨幅最高，达到4.8%，其次是西安，涨幅为3.47%。南昌、郑州和南通降幅最高均在5%以上，其余城市跌幅在5%以内。 长沙西安成都厦门天津石家庄青岛宁波合-0.肥05 -0.重39庆 -0.68无锡 4.8 3.47 2.72 2.52 2.35 2.31 1.31 0.12 -1.3 -1.66 -1.87 -2.04 -2.08 -2.69 -3.04 -3.22 -3.28 -3.49 -4.03 -4.55 -5.25 -5.65 -10 -7.54 -8 东莞济南大连沈阳福州佛山武汉南京杭州昆明哈尔滨苏州南通郑州南昌 -6 -4 -2 0 2 4 6 2023年住房租金增长率 图4二线城市住房租金变动情况% 数据来源：纬房研究院 三线城市住房租金涨跌接近参半。住房大数据监测的重点40城中包括10个三线城 市，其中4个城市2023年住房租金小幅上涨，6个城市下降。其中，银川和呼和浩特涨幅最高，分别为4%和2.48%；惠州、常州和兰州住房租金跌幅较高，分别为6.39%、4.93%和4.6%。 图5三线城市住房租金变动情况% -2.6 -4.6 -4.93 -6.39 银川呼和浩特 廊坊太原 -0.4贵5阳 -0.5烟2台 南宁兰州常州 惠州 4 2.48 1.12 0.98 -8-6-4-20246 2023年住房租金增长率 （三）租赁房源出租速度同比减缓 数据来源：纬房研究院 依据贝壳研究院数据监测，全国重点40城2023年三季度房客源成交周期分别为56.7、 11.5天，房源成交周期环比减少2.1天，同比增加2.7天；客源成交周期环比延长1天，同比延长1天。随着个人租赁房源供应的增加，叠加保障性租赁住房、市场化集中式租赁房源的增加，个人业主出租房源出租速度减缓。从库存房源来看，2023年1-9月租赁库存房源量均呈现同比增加的趋势，与此同时，租客租房面临的选择项增多，租客对于租赁房源可选类型和房源量均有增加。 图6重点40城房客源成交周期变化（左）、租赁库存房源量及同比变化（右） 数据来源：贝壳研究院 二、2023年住房租赁市场政策动态 从2023年政策来看，住房租赁市场发展的支持和监管政策文件加快出台。从行业规范化管理来看，各地在资金监管、信用信息管理以及从业人员实名管理等方面完善基础监管设施。从供需两端来看，一方面保障性租赁住房配套政策落地，存量购买、城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设成为保障性租赁住房拓展新渠道，另一方面各地通过优化公积金提取租金的方式，加大对于租赁消费的支持。 行业规范化管理体系逐步完善，涵盖资金监管、信用信息管理以及从业人员实名管理等。2020年以来，行业监管和规范管理文件陆续出台，2022年出台的北京、上海租赁立法文件为行业监管的里程碑。今年各地陆续补齐对于租赁领域的规范管理文件，并推进规范化管理的落地，如广州租赁资金监管系统上线，西安督促企业申报基础信用信息，上海明确租赁企业及经纪机构为从业人员办理从业信息卡，北京进一步规范本市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理工作等。租赁资金监管，将切实保障租客的租住权益，为租客的租金、押金等提供了安全保障；对于从业人员的实名制管理、企业信用信息管理等，也将为行业规范化管理奠定基础。 保障性租赁住房配套政策落地，存量购买、城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设成为保障性租赁住房拓展新渠道。在基础配套政策方面，多地出台针对保障性租赁住房项目认定、租赁管理、租金管理、民用水电气、免收城市基础设施配套费等相关配套政策；在房源筹集上，中国人民银行设立额度为1000亿元的住房租赁贷款支持计划已经陆续落地济南、郑州、福州、天津等城市。在推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、 城中村改造“三大工程”的背景下，城中村改造、“平急两用”基础设施成为筹集保障性租赁住房的重要渠道，广州、深圳加快推进城中村改造为保障性租赁住房，北京、温州等地探索将“平急两用”设施用作保障性租赁住房，如健康驿站、方舱用作保障性租赁住房。同时，北京、广州、厦门等地出台政策，加快推进非改租转化、产业园区配套建设保障性租赁住房。 在融资及税收支持上，上交所则出台了发行保障性租赁住房REITs的指引性文件，将加快 推动保障性租赁住房REITs的常态化发行；财政部等部门出台文件明确对保障性租赁住房免征城镇土地使用税、印花税，从而减轻项目的投入成本。 各地通过优化公积金提取租金的方式，加大对于租赁消费的支持。公积金支持租房主要是通过提高公积金提取额度、增加频次、授权直接支付房租、优化租购关联等方式支持租房，同时针对多子女家庭提取额度适度提高。2022年5月份住建部、财政部、人民银行颁布了 《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，明确：“合理提高住房公积金提取额度，实现更多业务务网上办、掌上办、指尖办。”北京、广州、成都、重庆等陆续发布租房提取公积金支持政策，从需求端进一步支持新市民、青年人的租赁消费。其中，青岛优化调整住房公积金租赁提取政策，除了提高提取额度外，还强化“租购衔接”政策，明确“申贷时点一 年内的租赁提取金额均可纳入贷款额度计算”；济南住房公积金中心与贝壳济南签署战略合作，济南正式开启“公积金直付房租”模式，缴存人可以直接申请使用公积金余额支付租金。 表1：部分住房租赁相关政策 发布时间 发布方 政策名称 2023年1月 中国人民银行 《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》 2023年1月 杭州市住房保障和房产管理局、杭州市城乡建设委员会、杭州市财政局 《关于做好保障性租赁住房免收城市基础设施配套费工作的通知》 2023年2月 中国人民银行、国家金融监督管理总局（原中国银保监会） 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》 2023年3月 西安市住房和城乡建设局 《关于规范保障性租赁住房租金标准的通知》 2023年3月 深圳市住房和建设局 《关于发行基础设施领域不动产投资信托基金（保障性租赁住房类）有关事项办理指引》 2023年3月 中国证券监督管理委员会 《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》 2023年4月 广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局 《关于印发广州市保障性租赁住房项目认定办法配套文件的通知》（其中包括《关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则》、《关于企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房的实施细则》） 2023年4月 广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局 《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》 2023年5月 南京住房公积金管理中心 《关于调整部分住房公积金政策的通知》 2023年6月 北京住房公积金管理中心 《关于进一步优化租房提取业务的通知》 2023年6月 中国人民银行、国家金融监督管理总局、证监会、财政部、农业农村部 《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》 2023年7月 国务院办公厅 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 2023年7月 国务院办公厅 《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》 2023年7月 深圳市住房和建设局 《深圳市保障性租赁住房管理办法》 2023年8月 深圳市住房和建设局 《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》 2023年8月 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 《电子证照规范房地产经纪专业人员登记证书》 2023年8月 上海市房屋管理局 《上海市住房租赁公共服务平台管理规定》 2023年9月 财政部、税务总局、住房城乡建设部 《关于保障性住房有关税费政策的公告》 2023年9月 西安市住房和城乡建设局 《关于进一步规范住房租赁企业信用信息管理工作的通知》 2023年9月 北京市住房和城乡建设委员会 《关于统筹利用产业园区工业项目配套用地建设筹集保障性租赁住房的通知》 2023年9月 深圳市发展和改革委员会 《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施》 2023年10月 济南市住房和城乡建设局 《济南市住房租赁企业及从业人员信用管理办法》 2023年11月 广东省人民政府办公厅 《关于印发广东省进一步提振和扩大消费若干措施的通知》 2023年12月 北京市住房和城乡建设委员会 《北京市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理暂行办法》 数据来源：官方公布信息，贝壳研究院整理 三、2023年住房租赁行业发展动态 住房租赁行业发展呈现三类特征：一是各地因城施策、创新多元化方式加快推进保障性租赁房源管理和供应。二是住房租赁市场主体