卓越指数2023住房租赁发展报告

1 2023住房租赁发展报告 卓越指数 1 卓越指数 2023住房租赁发展报告 目录 前言02 研究成果构成及说明03 数据调研03 活动办法 住房租赁发展报告住房租赁卓越表现 2023住房租赁企业运营卓越表现 2023住房租赁企业资管运营卓越表现 04 05-10 11-12 22023住房租赁发展报告 卓越指数 前言 2022年，政策端持续从市场监管、资金补助、土地支持、金融支持等多方面推进保租房市场稳健发展。与此同时，随着各项利好政策落地，租赁企业在保租房REITs、资产交易、保租房认证、冲击IPO等多方面实现突破，租赁行业发展加速。 其中，长租公寓资产交易较2021年出现升温，据观点指数观察，交易资产多数为服务式公寓，企业在资产交易方面更看重中高端租赁市场的发展，而资产购买方，多为实力租赁企业、资管公司及房企背景的企业，收并购成为资方进军住房租赁市场的重要渠道。 住房租赁市场取得突破进展，行业发展备受关注。在市场升温之际，有哪些优秀的住房租赁企业以及标杆住房产品值得行业学习？有哪些租赁企业在品牌打造上有独到之处？又有哪些先进的模式与经营理念引领行业之先？ 3 卓越指数 2023住房租赁发展报告 研究成果构成 2023住房租赁卓越表现由以下研究成果组成： 2023住房租赁企业运营卓越表现 2023住房租赁企业资管运营卓越表现 筛选城市范围： 中国内地区域。 研究说明 企业样本选取标准： 2022年在中国内地涉及租赁住房的相关企业。 口径统计时间： 营运指标统一截取时间为2022年12月31日；一般财务指标统一截取时间为2022年1月1日-12月31日。 数据获取方法： 数据及调研 企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，将从研究成果名单中排除。 调研方法： 通过专业机构综合研究，覆盖至全国开发企业、金融投资机构、专业机构等。 卓越指数 2023住房租赁发展报告 本次活动共分为以下四部分： 活动办法 活202动3.02邀.10-请202和3.0申3.31报资料 通过推选和企业申报的方式，参加企业填报各种基本资料和数据。 行202业3.02调-20研23.04 观点指数研究院进行深入调研交流，并面向租赁住房相关企业、投资机构、金融投行及专业机构发出租赁住房卓越表现调查问卷。 综202合3.04研究及统计 观点指数研究院根据企业申报材料及数据进行综合统计分析，根据各项研究体系的综合表现产生“卓越指数·2023住房租赁卓越表现”研究成果。 卓202越3.04指.18数·2023住房租赁卓越表现发布 观点指数研究院于2023年4月18日在“2023观点租赁圆桌”上发布“卓越指数·2023住房租赁卓越表现”研究成果。 4 卓越指数 2023住房租赁发展报告 5 住房租赁：齐头并进 随着疫情的放开，人员流动加速，预计2023年租赁市场将得到有效增长。 受春节长假以及疫情反复影响，2022年上半年重点城市租赁市场冷淡，租赁房源供给量和租赁企业开业积极性疲软。 但从业绩来看，仍展现出较强的韧性，多个样本企业全年实现规模与营收双增长，同时在续租率、用户满意度等多个指标数据上有所提升。 随着疫情消散，2023年人员流动频繁，预计租赁市场将迎来短期的租房小热潮。 同时，得益于政策端的支持，2022年长租公寓在资产交易中受到投资机构青睐。而且在政策助推下，保租房REITs的数量和规模有望得到进一步扩充。 而碧家在服务质量提升方面则毫不松懈，引进多家资源，打造寓乐圈服务创新平台。目前碧家寓乐圈已升级至3.0，定位为租客增值服务CLUB，通过该平台与跨界品牌合作， 实现用户资源共享，提升租户粘性。 规模营收双增长，自如、泊寓、 冠寓表现出色 过去一年里，受政策推动，住房租赁行业快速发展，长租公寓资产再度受到投资机构的关注。与此同时，租赁企业也不甘落后，或成功发行保租房REITs、或加快保租房认证、或探索重资产退出渠道，并在收并购、赴港IPO等方面动作不断。 观点指数通过综合考量2022年度住房租赁企业的运营模式、财务情况、管理、品牌、商业创新等多个方面，盘点出一批引领行业发展的优秀企业，综合发布“2023住房租赁企业运营卓越表现”，其中，自如、泊寓、冠寓表现出色，在研究名单中位居前列。 背靠龙湖的冠寓，规模突破十万间的同时，盈利水平也出现拐点，2021年实现首次盈利；同时，泊寓管理规模在集中式企业中占据优势。 租赁样本企业中，从已公布运营数据的租赁企业来看，相寓、泊寓及冠寓在管房源规模均超十万间，房源规模优势明显，其中相寓在管房源规模位居首位，主要是相较集中式企业而言，分散式企业在单套房源获取上更为便捷。不过，也意味着同时面对的业主数量更多，业务更繁琐。 出租率方面，2022年受疫情反复的影响，租赁项目展现出较强的抗风险能力，出租率超90%的企业占比达60%，出租率水平保持稳定,平均出租率达90.62%，其中悦樘公寓、冠寓、相寓以及乐乎公寓在出租率方面表现卓越。 从已披露的2022年业绩情况来看，租赁企业实现规模与营收双增长。 截至2022年底，泊寓、冠寓以及招商伊敦已开业房间数分 别为16.66万间、11.6万间以及2.68万间，已开业规模较2021年底分别增长4.45%、9.43%以及7.49%；同时相寓以及魔方公寓最新公告数据显示，两者在营房源规模分别为25.7万间和7.62万间，规模较2021年底增长1.58%和0.4%。 对比企业过往规模增速可以发现，租赁企业不再盲目寻求规模的增长。同时从收入表现来看，租赁企业更为注重运营质量的提升。 泊寓、冠寓以及有巢公寓2022年全年收入均实现同比增长，涨幅最大的企业为华润有巢，收入同比增长24.6%。相寓以及魔方公寓虽然未披露2022年全年的收入情况，但两者上半年收入涨幅表现同样可圈可点，2022年上半年魔方公寓收入8.5亿元，同比增超20%。 而招商伊敦全年收入为10.25亿元，同比缩减9.03%。对比其具体产品收入，观点指数发现，壹间公寓产品线全年实现收入同比增长5.46%，而服务式产品以及人才公寓产品均出现收入下滑，由此可以看出普通公寓在不稳定因素影响下抗风险能力更强。 此外，其他租赁企业在运营方面也取得不同程度的成效。 据观点指数统计，2022年全年瓴寓、有巢、城家等租赁企业稳定期平均出租率均超90%。瓴寓、城家以及安歆公寓等租赁企业续租率超50%，安歆公寓续租率更是高达85%，这也侧面印证企业租户稳定性更强。 购奥克伍德全球、城家合并瑞贝庭公寓酒店品牌、锦和资管收购上海徐汇服务式公寓项目以及瓴寓子公司购买上海物业等。 其中，博枫接手了由富力与合景泰富联手打造的嘉誉云景项目，该项目位于杨浦区新江湾城板块，包含办公、商业及酒店业态，经改建为长租公寓投入市场，将由博枫新设立的中高端定位长租公寓品牌“blinq博邻”进行运营管理。交易完成后，该项目正式命名为上海五角场博邻行政公寓，项目一期已于2022年9月正式对外营业。 除博枫外，领盛投资同样通过收购方式进军长租公寓市场。2023年初，领盛投资成功收购上海黄兴大楼项目，收购后将其改造成长租公寓。这并非领盛投资首次涉足长租公寓市场，据观点指数了解，更早之前，领盛已完成对上海虹桥良华购物广场（西区）项目的收购。 两者都是选择闲置存量资产改造成长租公寓项目，观点指数认为，受益于政策端对城市更新的支持，存量住房资产的价值将会被激发。通过存量资产改造成长租公寓，也是企业切入住房租赁市场的重要方式。 公寓品牌方隅公寓和base佰舍输血，在合作过程中实现资 与博枫不同的是，KKR和GIC投资机构选择为已有的长租 长租公寓再成资本宠儿 租赁企业稳步增长的同时，各类金融机构、投资机构也在持续布局租赁市场，市场参与主体呈多元化发展。 仲量联行最新数据显示，2022年全年，74宗大宗交易有15宗涉及长租公寓项目，其中不乏领盛投资、博枫等投资机构，长租公寓资产再度成为资本的偏好。 据观点指数不完全统计，2022年全年共计录得7宗资产交易案例，其中包含博枫收购上海租赁住宅项目、雅诗阁收 产增长。因此，在项目退出时由物业升值带来的额外投资回报是关注重点。 据了解，这并非投资机构GIC首次涉足长租公寓市场，更早之前已先后与龙湖、瓴寓等企业达成合作，成立长租公寓投资平台。 除此之外，建设银行也加大对长租公寓市场的布局。2023年初，建设银行携手万科创立“建万住房租赁投资基金”，募集规模为100亿元，万科与建行方面分别出资20亿、80亿元，后续可能开放30亿元额度向社会资本进行募集。基金将优先收购万科旗下长租公寓资产，同时兼顾市场化 优质项目的收购，后续统一委托万科旗下泊寓品牌运营。 随着中国经济的加速发展，人口加速向大城市流入。国家统计局最新数据显示，2021年全国流动人口3.85亿人，较2020年增长0.09亿人。同时，近几年，国家出台了一系列政策保障重点城市的租赁住房供应，包括土地供给、非改租、税收优惠和金融支持等。 得益于政策端支持以及流动人口规模的支撑，住房租赁市场规模将持续增长，这也是投资机构和金融机构近期偏爱住房租赁市场的重要原因。 观察上市保租房REITs项目底层资产可以发现，项目均位 于租房需求相对旺盛的城市，其中有三单REITs项目是位 保租房REITs大步向前，企业探 寻退出渠道 各项利好政策加持下，2022年可谓是保租房REITs发展元年，实现从0到1的突破性进展。 2022年全年共计4只保租房REITs成功上市，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢租赁住房REIT，募资总额50.26亿元。 其中红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT均由地方保租房平台运营管理，华夏基金华润有巢租赁住房REIT是当前首只市场化机构运营的保租房REITs。 据观点指数统计，4只保租房REITs从受理到审核通过平均耗时33.25天，其中华夏北京保租房REIT仅耗时7天审核通过，相比其他基础设施类公募REITs，保租房在政策推动下显得异常顺利。 于区位优势明显的一线城市。 出租率方面，中金厦门安居项目最高，达99.28%，其余三单REITs底层资产2022年Q1出租率也基本在93%以上，整体出租率有一定保障。 租金单价上，位于北京和上海的华夏北京保租房和华夏基金华润有巢具有明显优势，租金水平相对较好。 保租房REITs的收入主要来自租金收入，项目租金单价和出租率的稳定性尤为关键。 从二级市场看，4只保租房REITs上市后表现出的共同特点是首次实现大涨后进入回落期。 红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT在8月31日上市首日以30%的涨幅触顶收盘，华夏基金华润有巢REIT在12月9日上市首日涨幅超16%。10月之后，价格走势受市场经济及情绪影响较为明显，REITs价格呈震荡下行走势。 截至2022年底，保租房REITs上市以来整体涨幅达10.26%，在产权类REITs中涨幅并不显眼，整体表现并没 有市场预想的火爆。 随着2023年市场的复苏，保租房REITs市场发展仍值得期待。同时，在政策推动下，保租房REITs的规模及数量也有望得到进一步的扩充。 除了4只成功上市的保租房REITs受到关注外，据观点指数不完全统计，青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs、上海临港科技城保障性租赁住房REITs、上海城投保障性租赁住房公募REITs、北京昌平保租房REITs、天津滨海新区经济技术开发区保租房公募REITs、菁英公寓公募REITs等项目都在积极推进中。 目前多个省市的保障房REITs项目正在筹备，保租房项目有望成为公募REITs底层资产的重要来