中国住房租赁行业品牌发展回顾与展望：激荡15年

激荡15年 中国住房租赁业品牌发展回顾与展望 •图：摄图网 CONTENTS 一、历史篇：十五年行业事件回溯 二、发展篇：品牌因素及类型变化 三、趋势篇：住房租赁业品牌展望 •图：摄图网 PARTONE 历史篇：十五年行业事件回溯 中国住房租赁业进程：高质量发展期来临 •自2008年至今，中国住房租赁业历经15年变迁，进入高质量发展阶段。 2008-2014年 探索引入期 2014年之前，政策以廉租房和公租房以重点，市场发展缓慢。少量运营商，探索改良传统租赁住房产品，分散式长租公寓应运而生。 2015-2019年 快速发展期 政策明确建立“租购并举”的住房制度，民营租赁市场快速发展。运营商和开发商全面进入，集中式长租公寓大量出现。 2020年至今深度调整期 2020年至今政策进入调整期，保障性租赁住房走上历史舞台。地方国企踊跃入局，大型租赁社区相继入市，推动租赁住房市场规范健康发展。 •图：摄图网 2008年 健全城市廉租房制度，金融危机之后，棚改开始向全国推广。 2010年 住建部等7部门提出 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公租房正式进入保障房体系。 2013年 住建部等3部门发布 《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，将廉租房统一纳入公租房管理。 2015年 《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”。 2016年 国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。 2020年 中央经济工作会议首次提出“要高度重视保障性租赁住房建设”。 2021年 国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，强调加快建设保障性租赁住房。 十五年住房租赁业回溯：多元化竞争涌现 •图：摄图网 融资高峰期，创业系快速发展 •2014年底雷军投资You+，同期乐乎、安歆等品牌公寓快速崛起； •品牌公寓依靠融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的方式快速扩张。 租金贷暴雷，品牌出清 •2018年政府报告提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”； •租金贷暴雷，包括蛋壳在内的一大批长租公寓品牌退场； •2019年底，中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”。 2008-20112012-20162017-20182018-20192020-2023 •分散式品牌兴起 •2008年，随着北京奥运会的举办，服务式公寓快速发展；同时，万科和住建部合作开发投资了廉租房广州万汇楼，试水租赁； •2009年，魔方公寓首家门店戴家岗店在南京开业； •2010年起，国内陆续出现了自如、优客逸家等一批公寓品牌。 房企系大量布局 •招商壹间、万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉瓴寓等TOP30的房企，超三分之一都已布局长租公寓。 国企系踊跃入局 •2020年至今政策上以保障性租赁住房为抓手解决住房租赁市场结构性问题。 •城方、东南青年汇、宁巢、珠江租赁等地方国企迅速布局住房租赁市场。 品牌发展特点：头部优势凸显，集中度提升 2016-2022年住房租赁品牌指数 396 60.72 304 4.87 197 2.35 4 2 75.19 72.06 66.30 51.05 189 144 112 109 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 监测品牌数量品牌指数 •数据来源：迈点研究院 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 、 品牌指数 2016-2022年，住房租赁品牌指数呈现下滑趋势，从75.19下降到22.35。这主要是由于创业系、房企系和国企系对住房租赁领域布局频繁，新生长租公寓品牌不断诞生，且多集中于品牌指数尾部。 相较于2016-2019年住房租赁品牌指数的下降态势，由于行业洗牌，大量尾部品牌出局，导致2020年品牌指数短暂上涨后继续下降。 品牌数量 2016年至2022年底，监测的的住房租赁品牌从112家增长至396家，品牌数量稳步提升。 产品业态升级：单一载体到大型化、集中化 •为应对市场挑战，品牌产品线日趋丰富，越来越多的市场化房源正转为保障性租赁住房，期待通过“纳保”获得进入REITs市场资质。 白领公寓萌芽 人才的流动导致白领人群在城市中面临租房问题，白领公寓的出现为求职就业人群提供了新的住宿选择。 蓝领公寓、人才公寓快速发展 产品业态多样化 政策鼓励支持企业员工宿舍发展，各大城市人才公寓扶持政策持续加码，吸引大量品牌布局蓝领公寓和人才公寓。 随着租赁群体基数的扩大，客群需求多元化、个性化，出现越来越多的细分产品，品牌产品线日趋丰富。 2008 2019 2020 2021 2022 2023 •图：摄图网 租赁社区入市 伴随租赁及集体用地供给不断增多，大量大型租赁社区项目建成入市。 服务式公寓拓展迅速新一线城市疫后需求增加，客户需求高端化，品牌积极拓展和布局服务式公寓市场。 租赁产品大型化、集中化 保障性租赁住房基础制度和支持政策的确立，促使越来越多人才公寓、大型租赁社区、蓝领公寓、白领公寓产品积极纳保，大型租赁社区成为主流。 PARTTWO 发展篇：品牌因素及类型变化 投资环境：由热转冷，市场进入整合期 2012-2015年融资高峰期，住房租赁业整体市场投资金额和数量持续增长； 2017年开始整体投资数量下降，但整体投资金额加速增长，这主要是由于房企 入局，整体产业进入高速成长期，于2019年达到峰值125.61亿元； 2020-2022年，在疫情影响、需求下降、投资趋于冷静的背景下，住房租赁领 域投资降温明显。2022年我国住房租赁业投资数量已降至5笔。 2012-2022年中国住房租赁投资金额及数量 140 43 34 18 5 7 2 4 5 120 100 61 43 32 80 60 40 20 0 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 投资金额（亿元）投资数量（笔） •数据来源：IT桔子，迈点研究院整理 租住因素：流动人口增长带动市场需要 租赁住房的主要客群为学生外地务工人员。随着国内疫情反复，2021 年国内流动人口出现明显增长达3.85亿人，同比2020年增长885万人， 有望提升住房租赁市场整体需求。 最主要需求用户仍是国内大学毕业生。2023年，全国高校毕业生人数 首次突破1100万人，达到1185万人。 随着大学毕业生数量持续增长，相对自由的环境和满足年轻客群需求的 长租公寓将是大学毕业生的主流选择之一。 2016-2023年中国流动人口数量和大学生毕业人数统计 11.85 10.76 2.47 14 8.74 9.09 3.76 3.85 2.4 12 7.65 7.95 8.2 8.34 5 2.44 2.41 2.36 10 8 6 4 2 0 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 流动人口（亿人）大学生毕业人数（百万人） •数据来源：国家统计局、教育部，迈点研究院整理 市场规模：头部效应形成，增速进入调整期 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2017-2022年中国住房租赁市场规模及增速 17948 17521 16068 15421 14074 12375 2017年2018年2019年2020年2021年2022年 市场规模（亿元）增速（%） •数据来源：弗若斯特沙利文，迈点研究院整理 0.2 随着国内整体租房需求持续增长，2017-2022年我国长租公寓整体规模 表现为持续上升态势，整体增速较高，于2021年达到峰值。2021年， 我国长租公寓市场规模达17948亿元，同比2020年增长16.39%。 而2020年因疫情影响，经济景气度低，投融资和客群需求整体下降，长 租公寓市场规模下降。 由于高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口增加等 因素的驱动，2022年中国租赁公寓市场的规模达到1.75万亿元。 0.15 0.1 0.05 0 -0.05 -0.1 品牌成长：类型逐步丰富，矩阵持续完善 年份 迈点住房租赁品牌监测范围 品牌监测数量 2015年 •2类，青年公寓、服务式公寓 70 2016年 •4类，青年公寓、集中式长租公寓、分散式长租公寓、服务式公寓 112 2017年 •3类，集中式长租公寓、分散式长租公寓、服务式公寓 109 2018年 •3类，集中式长租公寓、分散式长租公寓、服务式公寓 144 2019年 •3类，集中式长租公寓、分散式长租公寓、服务式公寓 189 2020年 •3类，集中式长租公寓、分散式长租公寓、服务式公寓 197 2021年 •2类，集中式长租公寓、分散式长租公寓 304 2022年 •2类，集中式长租公寓、分散式长租公寓 396 2023年5月 •2类，集中式长租公寓、分散式长租公寓 417 住房租赁品牌数量在发展中持续增加，9年间迈点住房租赁监测 品牌数量从70个跃升到417个。 品牌的高速发展与品牌化、规模化趋势发展密不可分。住房租赁 客群对居住品质有着极高的要求，打造一个拥有优质服务的住房 租赁品牌才能满足年轻人的需求。 细分研究：集中式产品渐成中流砥柱 2016-2022年集中式长租公寓品牌指数 70 60 50 40 30 20 200 180 160 140 120 100 80 60 40 2016-2021年集中式长租公寓房源数量 市场规模持续攀升，集中式长租公寓渐成租住市场主流 •指数变化：2016-2019年，房企系和创业系新生集中式长租公寓品牌不断诞生，且多集中于品牌指数尾部，导致集中式长租公寓品牌指数短暂上升后下滑；2020-2021年，房企系和创业系品牌运营能力普遍提升，品牌知名度和成熟度上升，加之尾部品牌陆续出局，整体品牌指数止跌反弹；2022年，地方国企系加速入局集中式长租公寓市场，品牌指数再次下 10 0 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 集中式长租公寓品牌指数 20 0 2016年2017年2018年2019年2020年2021年 集中式长租公寓房源数量（万间） 跌。 •市场表现：由于住房租赁市场的政策支持力度逐步加大，行业规范不断加强，集中式长租公寓凭借产权集中、标准化运 •数据来源：迈点研究院•数据来源：共研网，迈点研究院整理 营和管理等优势，市场规模快速增长，日渐成为行业发展的主流趋势。 细分研究：分散式模式加速优胜劣汰 2016-2022年分散式长租公寓品牌指数 60 50 45 5040 35 4030 3025 20 2015 1010 5 00 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 分散式长租公寓品牌指数 2016-2021年分散式长租公寓房源数量 2016年2017年2018年2019年2020年2021年 分散式长租公寓房源数量（万间） 野蛮扩张后分散式长租公寓回归理性，寡头效应突出 •指数变化：2016年-2018年，新生二房东品牌层出不穷，分散式长租公寓品牌指数处于下滑趋势。2019-2021年，大量分散式长租公寓屡次遭遇暴雷而出局。行业逐渐回归理性，分散式公寓运营商放慢扩张步伐，市场逐步规范，品牌整体指数上扬。2022年