2023中国住房租赁行业轻资产运营白皮书

中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023ASSET LIGHT OPERATION IN CHINA'S HOUSING LEASING INDUSTRYWHITE PAPER 中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023 丁祖昱 刘 辉王 伟 杨 稷李见林 邵笑欣郑怡雯 代彩云 陈相峰 刘艳苹总 编主 编责任编辑编 辑- 编委会 -版权声明免责声明本刊物所刊登内容的版权均为上海克而瑞信息技术有限公司所有，未经我司书面许可，任何第三方不得擅自转载、截取、修改本刊物所刊登内容！本刊中部分专家及机构观点均源自公开报道，本刊仅作整理、分享所用，不代表我司观点。本刊所刊登内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对任意第三方因参考使用本刊所刊登内容所做出的任何决策、或导致的直接或间接损失概不负责。出品单位百瑞纪 克而瑞租售 国内长租公寓轻资产模式受酒店行业的发展影响较大，因此，酒店系的运营商借助酒店行业的管理经验，发展轻资产模式，迅速占领市场。但轻资产模式管理输出门槛较高，对“品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力”的要求均比较高。百瑞纪集团旗下窝趣品牌诞生于铂涛集团，首创长租公寓轻资产运营，在住客管理和项目运营方面具备丰富的经验，并充分应用于轻资产运营的实践。自 ���� 年 � 月，保障性租赁住房建设成为各地发力重点，轻资产运营与保障性租赁住房发展具有强适配性，轻资产运营管理有助于真正盘活存量，提供有效租赁住房供应，助力各地“保租房”筹建目标达成，各方协同互补，利于行业的健康发展。随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资产运营需求也越来越多，但同时轻资产模式也面临融资受限、无法享受资产升值红利、运营能力要求高等挑战。未来，“资产 + 运营商”的新模式将成为主流，基金与机构化运营商合作也将成为必然，REITs 长期稳定增长盈利亦可通过资管分离强强联合，轻资产运营企业规模化发展迎来新的机遇。 摘 要自“十九大”起，中国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，多渠道保障和租购并举的制度安排相继提出，住房租赁自此受到市场的广泛关注。随着中国城镇化进程的加速，大量人口向城市流动，催生出庞大的租赁需求。同时，随着晚婚晚育现象的加剧以及生育率的降低，城镇居民家庭结构逐渐小型化，首次置业年龄也不断推迟，一二线城市消费者对租房接受度增加，以及租房客群的多元化等，导致租赁需求进一步扩大。加之购房成本的提升、购房难度的加大，更大程度增加了居民租房需求。中国住房租赁需求展示出强劲的基本面。与国际成熟住房租赁市场相比，中国整体住房租赁市场仍处于起步、发展和探索的阶段 ，市场“供不应求 ”的矛盾突出，机构化长租公寓比例较低。为进一步帮助新市民、青年人缓解住房困难，在“租售并举”的政策指导下，国家已将发展住房租赁市场提上中央政府的工作日程，并通过土地供应、市场规范、财务税收、资本市场各方面的政策强力支持加速发展住房租赁市场。住房租赁市场上商业模式分为轻资产、中资产、重资产三种。重资产模式由于对资金投入、项目获取、设计建设能力有很高的要求，模式不易复制；中资产模式即包租模式，受周期影响较大，随着市场专业化分工的加剧，现正逐步向轻资产模式聚焦。轻资产模式虽然整体看起来较轻，但门槛相对较高，需要坚守长期主义精神，不断修炼内功，方能在市场上抢占先机。对比国内外轻资产发展路径，国外住房租赁市场租赁需求旺盛、政策支持力度大，市场秩序规范，且通过运营能力和成本控制实现高租金收益，加之，高效的融资渠道助力住房租赁市场的可持续发展。国内住房租赁市场政策体系不断完善，市场向规范发展，金融端、土地端等支持力度加码，专业化市场主体不断增加。随着国家保租房的大规模筹建、个人房源和二房东房源的入市，都将为市场化住房租赁企业尤其是专业化运营商提供了轻资本模式发展的蓝海空间。 （一） 中国住房租赁行业发展背景分析�、 中国宏观经济向好，租赁住房需求基本面强劲�、 城市化进程加快，发展住房租赁正当其时�、 购房压力大、住宅投资价值减弱，居住需求向住房租赁市场转移�、 一二线重点城市首次置业年龄后延，住房租赁需求期延长（二） 中国住房租赁行业发展概况�、 中国住房租赁行业发展历程及跨国对比�、 政策支持加速发展租赁住房�、住房租赁市场城市格局分析�、住房租赁市场租赁房源供应分析（三）中国住房租赁市场需求变化�、 长期的人口结构变化驱动中国住房租赁市场的变化�、 一二线城市消费者住房观念：对租房接受度增加，从“有其居” 转化为“优其居”�、 中国租户的客户分析：客群多元化，租客开始青睐高品质房源�、 家庭群体租赁需求特征分析CONTENTS01中国住房租赁市场发展现状分析����������������������������������������������、 轻资产运营的定义及表现形态�、 轻资产运营的早期发展模式�、 轻资产运营发展的跨国比较�、 轻资产运营模式的必要条件�、 大型租赁社区出现，轻资产模式迎来发展新契机�、 轻资产运营合作方式�、 轻资产运营模式的核心优势，以及企业对应能力的构建�、 国内轻资产模式案例（二）轻资产运营模式角色洞察�、 中国轻资产运营参与者和行业竞争格局�、 国内轻资产运营模式为主的主要企业分析（一）轻资产运营模式更有利于各地保障性筹建目标的实现�、 保障性租赁住房与轻资产运营的适配性 -- 国家连续出台“保租房” 发展政策，轻资产运营助力各地“保租房”筹建目标达成�、轻资产运营在保障性租赁住房发展中的实际运用�、轻资产运营中各方协同作用分析（二）保租房对轻资产运营发展的影响�、保租房和公募 REITs 加速了资产方与轻资产运营商合作�、保障性租赁住房和市场化租赁住房共同发展（三）轻资产运营模式的前景预测�、轻资产运营的风险与挑战�、轻资产运营模式的创新探讨�、轻资产运营模式的前景与未来03保障性租赁住房对轻资产运营的机遇与挑战以及轻资产模式的发展前景������������������������������������������������������������������（一）住房租赁市场三种主要运营模式的优劣势分析以及轻资产运 营模式的发展轨迹�、 三种资产运营模式现状及优劣势分析02中国住房租赁市场轻资产运营模式探究������ PART 01中国住房租赁市场发展现状分析2023WITHE PAPER 003004一、中国住房租赁市场发展现状分析（一）中国住房租赁行业发展背景分析�、中国宏观经济向好，租赁住房需求基本面强劲（�）中国 GDP 总量和增速均保持稳步增长近十年，中国 GDP 总量保持稳步增长，���� 年经济规模突破 ��� 万亿元，达到���.� 万亿元。自 ���� 年以来，我国经济总量超过日本连年稳居世界第二，仅次于美国成为世界第二大经济体。从 GDP 增长率来看，中国 GDP 增长率高于世界及主要国家增长率，根据国家统计局发布数据，从 ���� 年到现在，中国对世界经济增长的年均贡献率始终保持在 ��% 左右，稳居世界第一位。近两年全球疫情反复、国际环境复杂多变，世界经济呈下行趋势。中国经济展现出强劲韧性，GDP 持续向好，增速喜人，继 ���� 年破百万亿之后，���� 年又突破 ��� 万亿关口。���� 年中国是全球主要经济体里唯一增长的国家，���� 年更是实现了 �.�% 的增速，两年平均增长 �.�%，在全球主要经济体中名列前茅。01 | 中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：国家统计局，世界银行数据来源：国家统计局图：2010-2021 年中国 GDP 总量情况（万亿）（�）中国正在引领经济复苏走出 Covid-��Covid-�� 对全球经济造成了前所未有的冲击，各国为抑制疫情蔓延采取封锁、保持社交距离等一系列举措，迫使全球经济活动急剧下降。���� 年之后随疫情逐渐得到控制，全球经济逐步复苏，根据世界银行发布的数据，���� 年世界经济增长 �.�%，全球主要经济体均实现正增长，中国经济增速达到 �.�%，是地区经济复苏的引领者之一。���� 年初中国国内出现新一轮疫情，上半年经济增速放缓，但随着国内疫情好转及一揽子刺激措施的实施，中国经济正逐渐从最近的新冠疫情中恢复，中国第二季度经济有望实现正增长，下半年中国经济可能出现显著回升。部分外媒认为，中国经济复苏强于预期，在全球经济形势复杂严峻背景下，中国已成为“投资者的避风港”，将继续为全球经济复苏提供强大动能。根据世界银行在最新发布的《全球经济展望》对世界经济增长的预期，预数据来源：世界银行（�）中国居民人均可支配收入持续上升����-���� 年，我国居民人均可支配收入稳步增长，从 ����� 元增长到 ����� 元，��年间居民可支配收入增长了 ���.�%。���� 年比上年名义增长 �.�%，���� 年比上年名义增长 �.�%，两年平均名义增长 �.�%，扣除价格因素，两年平均实际仍增长 �.�% 。由此可见，即使这几年疫情影响，我国居民人均可支配收入仍保持增长步伐，而且这个增长速度和频率，与整体经济形势类似。图：2012-2021 年全国居民人均可支配收入及其增长速度（元，%）图：2010-2021 年中国 GDP 增长率与世界及主要国家比较（%） 005006测 ���� 年中国 GDP 增速达 �.�%，���� 年增速将达 �.�%，中国依然是主要经济体中增速最快的国家。随着疫情防控进入新阶段，经济的逐渐复苏也带来了租赁需求的释放，长租房市场开始回暖。与此同时，租客对于租住空间的需求也在发生变化，品质、安全、服务成为重要关注点，厨房、卫生间等功能齐全的房源更受市场欢迎。例如，上海疫情解封后，迎来了一批换租热潮，从合租转为整租，或是更换更高品质的居住环境。集中式公寓租户的生活便利性、安全性等优势也在疫情下凸显，越来越多的年轻人愿意租住集中式公寓。�、城市化进程加快，发展住房租赁正当其时（�）中国城镇化率逐年上升，且仍有较大增长空间随着我国新型工业化、信息化和农业现代化的深入发展和农业转移人口市民化政策落实落地，我国新型城镇化进程稳步推进，从 ���� 年第一次普查开始 , 我国城镇人口比重逐年上升 , 最近的 �� 年开始快速城镇化 , 增长了近 ��%。���� 年末，我国常住人口城镇化率达到 ��.��%，已高于 ��.��% 的世界平均水平，但与一些主流发达国家城镇化率的对比来看，中国的城镇化率还有较大的增长空间。（�）人口向一二线城市飞速集中全国第七次人口普查调查数据显示，过去十年，我国人口加速向一二线大城市集聚。截至 ���� 年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超 ���� 万，十年常住人口增量排名前十五名如下表：随着我国经济社会的持续发展和促进城镇化发展各项改革措施的持续推进，城镇化率仍将会保持持续上升的趋势。相关专家预测，中国城镇化到����年将达到��%~��%左右。01 | 中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：公开资料整理数据来源：国家统计局 图：中国城镇化率与世界城镇化率对比情况（%）图：中国城镇常住人口比重（%）数据来源：世界银行表：全球主要经济体年度 GDP 增速及预测（%）经济体世界发达经济体美国欧盟日本新兴市场与发展中经济体中国2018年3.22.33.01.90.64.66.82019年2.51.62.21.30.03.86.02020年-3.5-4.7-3.5-6.6-4.7-1.72.32021年6.15.25.75.31.66.88.12022年E2.92.62.52.51.73.44.32023年E3.02.22.41.91.34.25.2 007008（�） 伴随着城镇化进程加快，流动人口规模