2024中国住房租赁品牌发展报告

2024年中国住房租赁品牌发展报告 迈点研究院首席分析师郭德荣2024年6月中国·北京 目录 01品牌篇 02投资篇 03运营篇 04趋势篇 05关于MBI 01 品牌篇 品牌发展历程：仍处于“快速成长期” 2015 2018 2023 未来 A 参与者 B 政府角色 少量运营商 大量运营商，少 量开发商 大量运营商，大量开发 商，部分投资机构 少量运营商，大量开发 商，大量投资机构 市场主导 政策支持 政策强有力支持 市场主导，政策持 续支持 短线资本 短线资本为主 短线+长线资本 长线资本为主 引入期 发展期 快速成长期 成熟期 C 资本 数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理 品牌数量情况：国资系市场份额逐步扩大 •2019年至今，以地方国企为代表的区域运营品牌，开始逐渐占领市场，“国进民退”下产业寡头效应越来越突出。 500 400 2016-2023年住房租赁品牌监测数量 500 400 300 2019-2023年国央企品牌数量占比情况 25% 20% 15% 2024年细分类型品牌数量占比情况 品牌运营商, 300 200 100 0 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 200 100 0 2019年2020年2021年2022年2023年 创业系品牌数量房企系品牌数量 酒店系品牌数量央企系品牌数量 中介系品牌数量国企系品牌数量国企系和央企系品牌数量占比 10% 5% 0% 41% 地产系,22% 国资系,37% 数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 品牌指数分析：国资系投资价值赶超地产系 •为顺应行业发展需要，2024年指数全面升级，5月份国资系品牌指数首次超越地产系品牌指数。 2016-2023年住房租赁品牌指数情况 由于新生品牌不断诞生，且多集中于尾部，导致品牌指数下滑 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 120 100 80 60 40 20 0 2024年1-5月住房租赁品牌指数情况 国资系品牌指数超越地产系品牌指数 2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月 国资系指数地产系指数品牌运营商指数 数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 02 投资篇 供应情况：“毕业季”和“返城季”促进市场升温 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2021年1季度 2021年2季度 2021年3季度 2021年4季度 2022年1季度 2022年2季度 2022年3季度 2022年4季度 2023年1季度 2023年2季度 2023年3季度 0 2021年1季度-2024年1季度全国重点城市普通公寓供应情况 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 2023年4季度 2024年1季度 -30% 供应量（套）环比 数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理 企业规模：地产系品牌占比最高国资系品牌拓展加速 140 120 100 80 60 40 20 0 2022年4季度-2024年1季度住房租赁企业开业规模情况（万间） 2022年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2024年1季度 地产系国资系品牌运营商 200 150 100 50 0 2022年4季度-2024年1季度住房租赁企业管理规模情况（万间） 2022年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2024年1季度地产系国资系品牌运营商 数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 开业项目：国资系扩张迅猛杭州和上海受“青睐” 2024年一季度住房租赁企业新增开业项目企业背景分布 品牌运营商,19.4% 国资系,54.7% 地产系,25.9% 数据来源：迈点研究院 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2024年一季度住房租赁企业新增开业项目房源城市分布 安居宁巢4200间，瓴寓国际2956间，招商伊敦906间 ，龙湖冠寓853间，朗诗寓471间 城方3437间，魔方公寓514间，城璟租住438间 新一线 一线 二线 四三线线 湛江 潮州 张家口 福州 嘉兴金华无锡济南大连常州 广州 北京 深圳 上海长沙天津苏州 青岛 合肥 南京 东莞 成都 郑州杭州 数据来源：迈点研究院 中标项目：头部企业稳步扩张品牌运营商占主流 瓴寓 中标南京江北新区研创园芯片之城科创基地二、三期人才公寓项目 安歆集团 中标金华金义龙芯智慧产业园人才公寓运营管理服务项目 瑾家 中标玖悦台租赁住房项目运营管理权 万科 中标南山区百旺品质化提升项目代建，金额1531.58万元 乐璟 中标“天津天江公寓”大型社区项目 招商伊敦 中标无锡经开区太湖国际社区公寓项目 乐乎 中标郑州城发安居有限公司房屋租赁合作运营服务项目 百瑞纪 中标郑州城发安居有限公司房屋租赁合作运营服务项目 牛油果 中标郑州城发安居有限公司房屋租赁合作运营服务项目 数据来源：迈点网 大宗交易：一线城市项目大量输出底价成交活跃 2023年全国租赁住宅相关的大宗交易额飙升至110亿元，超过了前两年的总和，其中90%以上的成交集中在北京和上海。 2020-2023年租赁住宅大宗交易金额（亿元） 120 100 80 60 40 20 0 2020年2021年2022年2023年 数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理 大宗交易：资本关注住房租赁市场投资意愿增强 2023年以来部分住房租赁大宗交易明细 序号 时间 投资方 金额 项目 1 2023年1月 万科、建行 100亿元 双方携手成立百亿住房租赁基金，拟通过投资收购房企存量资产，提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房 2 2023年1月 领盛 2.53亿元 收购上海市杨浦区黄兴大楼，收购后将其改造成长租公寓 3 2023年2月 领盛 5.76亿元 收购上海杨浦区建发珑庭三栋公寓楼 4 2023年4月 世纪华通 6.12亿元 收购上海宝格丽公寓项目公司51%股权 5 2023年5月 辉盛国际与铁狮门 7.17亿元 合作收购深润大厦的长租公寓部分，并计划继续在中国拓展高端租赁公寓项目 6 2023年6月 城璟租住 —— 收购了开元旅业集团所持有的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目，成为城璟租住集团旗下首个重资产长租公寓项目 7 2023年8月 博枫 —— 收购上海静安区租赁住宅项目，将继续沿用“博邻blinq”品牌，定位中高端市场 8 2023年9月 上海邕鹏实业 41.42亿元 上海中粮海景壹号项目3栋公寓楼 9 2024年1月 铁狮门 3.6亿元 收购上海五角场智选假日酒店75%股权，后期将改造为ModenabyFraser酒店式公寓 10 2024年2月 城璟租住 —— 完成上海宝山区长租公寓项目收购，项目规划单人间及多人间宿舍型保障性租赁住房共计998间 数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理 03 运营篇 商业模式：重轻策略并举标准化输出增强 重资产 中资产 轻资产 资产所有权和经营权 “二房东”模式 管理收益 房企、国企：龙湖冠寓、万科泊寓、招商伊敦、城投宽庭、方隅等 创业系、中介机构：魔方公寓、自如寓等 酒店系：百瑞纪（窝趣公寓）、城家等 全国租金：2022年以来租金增速维持在3%以内 2021年1季度-2024年1季度全国重点城市普通公寓租金情况 53 7% 52 6% 51 5% 50 4% 49 3% 48 2% 47 1% 46 0% 45 -1% 44 -2% 2021年1季度 2021年2季度 2021年3季度 2021年4季度 2022年1季度 2022年2季度 2022年3季度 2022年4季度 2023年1季度 2023年2季度 2023年3季度 2023年4季度 2024年1季度 租金（元/月/平方米）环比数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理 项目租金：保租房租金水平优势明显 •保租房项目的租金水平仅为所在城市普通公寓租金的30%-60%。 2023-2024年1季度保租房REITs基础设施项目租金（元/月/平方米） 70 60 50 40 30 20 10 0 2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2024年1季度 华夏基金华润有巢REIT华夏北京保障房REIT红土创新深圳安居REIT中金厦门安居REIT 120 100 80 60 40 20 0 2024年一季度保租房项目所在城市普通公寓租金水平（元/月/平方米） 北京上海深圳厦门 数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 出租率：国企背书下人才公寓表现优异 •寓见安居、新黄浦·筑梦城等国资系品牌以及滨纷公寓、城发美寓等人才公寓接近满租。 100% 80% 60% 各类型住房租赁项目出租率 100% 95% 90% 85% 各主题住房租赁项目出租率 100% 80% 60% 重点城市住房租赁项目出租率 40% 20% 0% 受新开业项目“柚米社区”低值影响，上海市整体出租率偏低 人才公寓 服务式公寓 保障性租赁住房 白领公寓 租赁社区 国资系品牌运营商地产系 80% 75% 40% 20% 0% 郑州贵阳武汉合肥深圳长沙西安上海 数据来源：迈点研究院 数据来源：迈点研究院 数据来源：迈点研究院 租户特征：客群TOB化企业客户成追逐重点 典型做法 TOB端抗风险能力强 依托企业人才资源战略 安歆公寓的“双轮驱动” 与园区企业、政府等合作，向园区企业员工提供住宿服务，是“一个轮”；向城市餐饮及快递等服务企业员工提供服务，是“另一个轮”。 降低获客成本 企业客群市场潜力大 03 0204 0105 增加坪效获得更多利润 魔方生活的品牌矩阵 魔方公寓品牌矩阵：魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓、红璞酒店等联盟品牌公寓。其中“9号楼公寓”是魔方公寓进军B端市场的产品。 五大因素 资料来源：网上公开资料，迈点研究院整理 租客来源：中介和小红书为主要的获客渠道 常用途径 使用最广泛的途径有：中介、小红书、贝壳、58同城、豆瓣等 B端客户 针对B端客户，品牌采取跑楼的方式探索合作 续租 在续租阶段，管家起着至关重要的作用 04 趋势篇 参与主体：“国资”系加速进入住房租赁市场 目前全国范围内已有超过100家国企积极布局租赁市场 100+ 80+ 20仅上海一地有近20家国企涉足租赁领域 其中80余家设立了自有租赁品牌，并构建了完整的运营团队与管理平台 融资变化：“首发+扩募”双轮驱动格局形成 投资 退出 融资 管理 建设 随着保障性租赁住房被纳入基础设施REITs项目试点范围，租赁行业的退出通道进展迅速。 已上市的5单保租房REITs中有3单保租房REITs扎堆申请扩募，分别是华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT。 未来会有越来越多的优质底层资产项目通过首发或扩募的形式完成资本化退出，为企业提供更加有效的金融支持。 运营模式：轻重双模式成为行业发展主流 > 重资产模式适合有一定资金实力的企业与机构参与，主要适合开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等参与。 > 中资产模式主要赚取的是租金差及部分服务费，但随着房源获取难度的加大，拓展空间受限。 > 轻资产模式是很多新入局者的首选，看上去投入成本最低，实际回收周期却是最长。对于运营体系的建设能力、品牌建设能力、中后台建设能力和会员