2023年一季度中国住房租赁市场发展报告

中国住房租赁市场发展报告-一季度 1 核心观点 政策：大城市新市民、青年人住房问题仍是政策关注重点，租购并举战略将继续深化，租赁市场的支持及规范政策将陆续出台。地方政策层面，供需两端发力，通过公积金支持、发展保租房及完善监管政策来保障新市民租房需求。 行业：市场主体活跃度较高，市场化项目落地、企业合作发展增多。住房租赁融资多渠道打通，产业基金、REITs、银行贷款发力。 市场：一季度市场活跃度同比再次攀升，返城开工、到城市务工的新市民新增、换租租赁需求旺盛，租金上涨动能总体不足，租金水平环比微涨，但仍低于去年同期水平。 展望：预计二季度租赁市场活跃度将保持上升的态势，毕业季租金市场旺季将在5月上旬显现，毕业生数量再创新高，对小户型低租金房源需求旺盛。随着各类租赁房源供应增加，租赁市场供给结构优化，租金水平将保持平稳。 一、2023年一季度住房租赁市场运行情况 （一）整体情况：市场活跃度上升，住房租金环比微涨，但低于去年同期水平 一季度住房租赁市场活跃度同比提升。随着经济复苏的步伐，大城市新市民、青年人春节后返城，其产生的新增、换租租赁需求旺盛，推动租赁市场热度提升。一季度全国重点40城1成交量同比增加14.7%。租赁市场成交主力仍然是两居室，占比超过40%，其次为一居室，占比接近30%。分月度来看，春节后租赁“旺季”的月度峰值在2月显现，相比去年来的更早。 一季度住房租金水平微涨，但仍低于去年同期租金水平。住房大数据监测系统核心城市租金指数显示，一季度重点40城住房租金综合指数环比上涨0.43%。但与去年同期相比，住房租金水平下跌了4.7%。以2019年一季度租金综合水平为100，2022年一季度重点40城住房租金综合指数为102.02，2023年一季度综合指数为97.27，略低于去年同期和2019年一季度水平。具体看，一季度租金上涨主要为1月份，综合指数环比上涨了2.66%，但2月和3月分别环比分别下跌了1.55%和0.6%。 140个重点城市包括：北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州、武汉、西安、郑州、青岛、长沙、天津、苏州、南京、东莞、沈阳、合肥、佛山、昆明、福州、无锡、厦门、哈尔滨、南昌、济南、宁波、大连、南通、石家庄、贵阳、南宁、兰州、银川、烟台、太原、惠州、廊坊、常州、呼和浩特。 图1重点40城住房租金综合指数（季度） 104 0.04 102 102.02 0.03 100 0.02 98 97.27 0.01 96 0.4 0 3% 94 -0.01 92 -0.02 90 -0.03 定基指数（2019年1季度=100）环比增长率 数据来源：纬房研究院 房源成交周期加长，新增挂牌房源同比增加超10%。贝壳研究院数据显示，一季度房源成交周期为72.0天，房源成交周期环比延长12.0天，同比延长6.5天；而客源成交周期 为10.7天，环比缩短0.9天，同比延长0.1天。业主房源出租周期加长。一季度新增挂牌房源量环比和同比分别增加超20%、超10%，增速超过新增带看客户量增速，房源端的竞争更为激烈。一季度新增挂牌房源均价为39.9元/平米，同比增加2.6%。 图2重点40城房客源成交周期、新增挂牌房源量及新增带看客户量走势 数据来源：贝壳研究院 图3重点40城新增挂牌房源均价走势 数据来源：贝壳研究院 （二）不同城市表现：一线城市市场复苏相对更快 分城市来看，贝壳研究院数据显示，一季度多数城市租赁市场活跃度同比升温，但租金还未回升至去年同期水平。重点40城中，除北京、成都、武汉、南昌、宁波、南宁外，其 余34个城市租赁成交量同比增加。 从租金水平来看，纬房研究院数据显示，一季度重点40城中15个城市住房租金环比小 幅上涨，25个城市住房租金环比下跌。与2022年一季度相比，仅有5个城市住房租金同比上涨，其余342个城市住房租金同比下降。 图4重点40城租金涨跌情况 40 35 30 25 20 15 10 5 0 一季度环比与2022年同期相比与2019年同期相比租金上涨城市个数租金下跌城市个数 数据来源：纬房研究院 分能级城市来看，一季度一线城市3租金均环比上涨，但除北京外低于去年同期水平。2023年一季度，由于一线城市经济率先复苏，租赁人口集中，租赁住房需求量高，一线城市租金均环比上涨。与去年同期相比，除北京租金水平微涨外，上海、广州和深圳的住房租金水平均下跌，其中上海跌幅相对略大，为5.37%。 图5一线城市住房租金变动情况 16% 12% 8% 4% 0% -4% -8% 一季度环比与2022年同期相比与2019年同期相比 北京上海深圳广州 数据来源：纬房研究院 2不含西安 3一线城市包括：北京、上海、广州、深圳 二线城市4租金以下跌为主，且多数未达到去年同期水平。2023年一季度，二线城市住房租金水平普遍下跌。住房大数据监测的重点40城中，仅有天津、青岛、西安、成都和东莞5个城市住房租金上涨，其余城市住房租金均下跌。其中哈尔滨的租金跌幅为5.56%。与2022年同期相比，天津、青岛和宁波住房租金高于去年同期水平，其余城市低于去年同期水平。其中，郑州和长沙的跌幅分别为7.87%和7.72%。 图6二线城市住房租金变动情况 一季度环比 与2022年同期相比 与2019年同期相比 南通石家庄郑州哈尔滨沈阳昆明南昌青岛重庆合肥济南佛山东莞西安长沙无锡天津武汉大连苏州成都宁波福州南京厦门杭州 -6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0% 石哈 南通 家庄郑州尔滨沈阳昆明南昌青岛重庆合肥济南佛山东莞西安长沙无锡天津武汉大连苏州成都宁波福州南京厦门杭州 -8.0%-6.0%-4.0% -2.0% 0.0%2.0% 南通石家庄郑州哈尔滨沈阳昆明南昌青岛重庆合肥济南佛山东莞西安长沙无锡天津武汉大连苏州成都宁波福州南京厦门杭州 -40.0%-20.0% 0.0%20.0% 数据来源：纬房研究院 三线城市5一季度住房租金呈现分化态势。重点40城中10个三线城市，一季度住房租金涨跌参半。其中，银川、廊坊、太原、兰州、南宁和烟台租金微涨，常州、惠州、呼和浩特和贵阳租金微跌。与去年同期相比，银川住房租金同比上涨，其余城市下跌。其中，廊坊住房租金跌幅为10.85%。 图7三线城市住房租金变动情况 一季度环比 与2022年同期相比 与2019年同期相比 银川银川银川 廊坊廊坊廊坊 呼和浩特 呼和浩特 呼和浩特 太原太原太原 烟台烟台烟台 惠州惠州惠州 贵阳贵阳贵阳 兰州常州南宁 -4.0% -2.0% 0.0%2.0% 兰州常州南宁 -15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0% 兰州常州南宁 -20.0% -10.0%0.0% 数据来源：纬房研究院 4二线城市包括：成都、重庆、杭州、武汉、西安、郑州、青岛、长沙、天津、苏州、南京、东莞、沈阳、合肥、佛山、昆明、福州、无锡、厦门、哈尔滨、南昌、济南、宁波、大连、南通、石家庄。 5三线城市包括：贵阳、南宁、兰州、银川、烟台、太原、惠州、廊坊、常州、呼和浩特。 二、2023年一季度住房租赁市场政策动态 大城市新市民、青年人住房问题仍是政策关注重点，租购并举战略将继续深化，租赁市场的支持及规范政策将陆续出台。发展住房租赁市场是实现租购并举的重要举措，也是新市民、青年人在大城市安居乐业的重要保障。在此背景下，预计今年将继续出台对住房租赁的支持政策。继北京、上海之后，其他城市租赁领域专门立法的工作也将加快推进。与此同时，央行、银保监会《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》(以下简称《意见》)，对住房租赁的金融支持力度很大，重点培育发展重资产模式的住房租赁项目。 此次央行、银保监会出台的《意见》一是通过租赁信贷产品和服务模式创新促进住房租赁企业、事业单位等购买闲置房屋作为保障性租赁住房，一方面将会促进保障性租赁住房项目房源供给增加，同时会有效盘活存量闲置资产，在一些城市新房去化承压的情况下，也会促进部分去化难度较大的新房转化为保障性租赁住房运营。二是为经营自持性租赁住房的租赁企业发放经营贷款，置换开发建设贷款，能够降低企业的经营成本，有利于企业的稳定经营。三是REITs的发展有望提速。REITs的发展需要市场上有大量的稳定可持续运营的重资产租赁住房项目，此次政策通过多种方式支持重资产项目发展，为项目的稳定可持续运营提供了多种金融支持方式，也提出了在雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等区域开展REITs试点，旨在打通租赁住房项目公募REITs上市的模式闭环，形成“低风险、高稳定、可退出”的租赁住房重资产模式。 各地政策主要是供需两端发力，通过公积金支持、完善保租房及监管政策来保障新市民租房需求。一是，加大公积金支持力度。2022年5月份住建部、财政部、人民银行颁布了 《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，明确：“合理提高住房公积金提取额度，实现更多业务务网上办、掌上办、指尖办。”在此基础上，北京、广州、成都陆续发布租房提取公积金支持政策，通过简化程序、提高公积金用于租房的提取额度，进一步提升新市民、青年人的支付能力。二是完善保障性租赁住房落地政策，一季度杭州、深圳、成都和西安陆续发布了保障性租赁住房落地指导配套政策，如杭州市住房保障和房产管理局等部门出台了 《关于做好保障性租赁住房免收城市基础设施配套费工作的通知》，至此杭州市形成了保障性租赁住房“1+5”政策，其中“1”是指《杭州市关于加快发展保障性租赁住房实施方案》；“5”是指保障性租赁住房项目认定、租赁管理、租金管理、民用水电气、免收城市基础设施配套费等相关配；《深圳市保障性租赁住房管理办法》（征求意见稿）等保障性住房相关政策发布，深圳保障性住房体系将从此前的以公共租赁住房、安居型商品房、人才住房为主，调整为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主。三是住房租赁市场监管的持续完善。一季度北京市出台住房租赁相关的示范文本，成都则出台了加强市场监管的通知。 表12023年一季度住房租赁市场重要政策 日期 发布部门 政策名称 2023/2/24 央行、银保监会 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》 2023/3/8 自然资源部 《关于印发<集体经营性建设用地使用权出让合同><集体经营性建设用地使用权出让监管协议>示范文本（试点试行）的通知（自然资办发〔2023〕9号）》 2023/1/1 北京市住房公积金管理中心 《关于进一步优化住房公积金提取业务的通知》 2023/1/1 广州市住房公积金管理中心 《关于继续执行租房提取阶段性支持政策的通知》 2023/1/1 成都市住房公积金管理委员会 《关于调整我市提取住房公积金支付房屋租赁费用有关事项》 2023/1/6 杭州市住房保障和房产管理局、市建委、市财政局 《关于做好保障性租赁住房免收城市基础设施配套费工作的通知》 2023/1/17 深圳市住房和建设局、市司法局 《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》 2023/3/15 北京市住房和城乡建设委员会 《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本 2023/3/16 成都市住房和城乡建设局等9部门 《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》 2023/3/21 西安市住房和城乡建设局 《关于规范保障性租赁住房租金标准的通知》 2023/3/29 深圳市住房和建设局 《关于发行公募REITs（保障性租赁住房类）有关事项办理指引》 资料来源：贝壳研究院整理 三、2023年一季度住房租赁行业发展动态 市场主体活跃度较高，市场化项目落地、企业合作发展增多。以深圳、广州、成都、北京为代表，各地保障性租赁住房项目纷纷加速落地，社会资本参与度显著提升。市场化项目步伐同样提速，租赁机构开业项目数量继续保持增加的趋势，多企业积极拓展进入新城市。企业品牌升级动作频出，包括独立形