2023年郑州市住房租赁市场发展报告

引言 住房租赁是解决大城市住房问题的重要方式，是当前住房制度的改革突破口，是新型城镇化和城乡融合发展的重点任务。自2015年底国家首次提出“租购并举”以来，在政府政策引导下，我国住房租赁市场发展迅速，监管和培育并行，推动城市快速补齐住房租赁市场短板。郑州作为河南省省会城市，也是河南省唯一的人口净流入的省辖市，七普数据显示十年间郑州市净流入人口354万1。长期的人口净流入使得郑州的住房租赁市场有着较强的需求支撑，因此，形成稳定有序的住房租赁市场意义重大。2017年，郑州开展住房租赁工作试点，住房租赁发展作为“租购并举”住房制度的重要落实举措，为解决住房租购不平衡不充分矛盾等方面发挥了重要作用。十三五期间，郑州市租赁试点工作稳步推进，租购并举初见成效。《郑州市住房发展“十四五”规划》中提出，要规范住房租赁市场发展，切实解决好新市民住房的突出问题，强化保障，以发展保障性租赁住房为重点，健全住房保障体系；调整结构，筹集40万套（间）保租房、人才公 寓，筹集发展市场化租赁住房10万套（间）。 由于我国住房租赁市场整体起步较晚，市场成熟度仍不高，市场的供应主要以个人房东为主，专业的租赁机构占比仍较低。且城市的租赁合同备案率低，因此长期以来针对城市的住房租赁市场的体量规模、供给侧和需求侧的特征研究较为缺乏。为此，贝壳研究院郑州分院通过专家访谈、问卷调查等多种方式对郑州住房租赁市场开展研究。研究显示，截至2025年，郑州住房租赁市场将保持增长，GMV预计可达到约270亿元。 同时，此次研究通过近5年贝壳平台成交数据分析，深度剖析了郑州住房租赁市场的供 1《河南监管局：河南省流动人口情况》http://ha.mof.gov.cn/zt/ysjg/ysgllt/202201/t20220124_3784439.htm 需关系、租金走势、租金收益率、租客特征、需求偏好等。并且，为了深入洞察租购群体消费偏好，清华大学建筑学院住宅与社区研究所与贝壳研究院郑州分院联合发起了一项针对消费者的租购调研，获得有效问卷1827份。通过调研数据，我们发现郑州居民的住房选择高度依赖网络获取信息、租客租金可负担程度较高等。 当然郑州住房租赁市场还面临一些问题，主要是由于住房租赁市场机构化率较低、行业发展不成熟导致市场供需结构性错配，且存在许多市场乱象和不规范的问题，不利于住房租赁消费向长期性、稳定性发展。针对这一问题，我们提出了相应的发展建议，如推进郑州互联网平台的真房源监管、推动出台郑州住房租赁立法，促进郑州住房租赁机构化发展，提升租房居住品质，为高校毕业生提供租房支持（如贝壳郑州开展的毕业季租房佣金6折活动），保障郑州市人才安居等，以期共同推动构建稳定有序的住房租赁市场。 目录 PART1：城市特征篇1 （一）市场规模：预计2025年GMV将达270亿元1 （二）市场特征：城市租金对租客友好，小户型房源供不应求3 1.租金走势：年度租金水平稳中有降，月度周期性变化特征显著3 2.租金收益率：租金下降成为租金收益率收益逐年降低的主要原因5 3.市场供需：市场总量均衡，存在结构性供需错配6 （三）租客特征：家庭型租客增加，市场需求更加多元8 1.租客年龄：25-29岁青年租客为主，平均年龄不断提升8 2.户型需求：30岁以上群体对二、三居室的需求较强9 3.户籍分布：郑州租客以河南省内户籍租客为主，占比超7成10 4.区域偏好：金水区、郑东新区租房客户最多11 PART2：郑州市住房消费洞察篇13 （一）渠道选择：住房选择高度依赖网络渠道获取信息14 （二）租金负担：调研的租金收入比为16.2%16 （三）租赁偏好：通勤距离是租客首要关注因素17 （四）租购选择：近半数群体表示在1-3年内仍会选择租房18 （五）租住痛点：面临虚假房源信息、二房东欺骗等问题困扰21 PART3：未来展望篇24 （一）发展建议24 1.加大郑州互联网平台真房源监管力度24 2.推动出台租赁立法，保障租客合法权益24 3.促进住房租赁机构化发展，提升租房居住品质25 4.为高校毕业生提供租房支持，保障郑州人才安居25 （二）趋势展望26 1.郑州市分散式住房租赁房源托管比例持续增加26 2.租客需求带动郑州市住房租赁房源品质加速提升27 3.互联网技术将助推郑州市住房租赁行业效率的提高27 4.郑州市住房租赁行业生态体系将逐步完善27 目录 PART1：城市特征篇1 （一）整体市场：预计2025年GMV将达270亿元1 （二）市场特征：城市租金对租客友好，小户型房源供不应求3 1.租金走势：年度租金水平持续下降，月度周期性变化特征显著3 2.租金收益率：租金下降导致收益回报逐年降低5 3.市场供需关系：总量均衡，存在结构性供需错配6 （三）租客特征：家庭型租客增加，市场需求更加多元8 1.租房群体的年龄：25-29岁青年租客为主，平均年龄不断提升8 2.不同年龄段户型需求：年龄大小与需求居室数量呈正相关9 3.租客户籍分布：地市户籍租客占比约87%，省外户籍租客占比近3成10 4.租客偏好区域：金水区、郑东新区租房客户最多11 PART2：郑州市住房消费洞察篇13 （一）渠道选择：住房选择高度依赖网络渠道获取信息14 （二）租金负担：调研的租金收入比为16.2%16 （三）租赁偏好：通勤距离是租客首要关注因素17 （四）租购选择：近半数群体表示在1-3年内仍会选择租房18 （五）租住痛点：面临虚假房源信息、二房东欺骗等问题困扰21 PART3：未来展望篇24 （一）发展建议24 1.加大推进郑州互联网平台真房源监管24 2.推动出台租赁立法，保障租客合法权益24 3.促进住房租赁机构化发展，提升租房居住品质25 4.为高校毕业生提供租房支持，保障郑州人才安居25 （二）趋势展望26 1.个人业主对于分散式托管机构的需求增加26 2.租客需求带动的品质租赁居住时代加速到来27 3.以租客稳定租住关系为特征的租购并举逐步深化27 4 城市特征篇 PART1：城市特征篇 在国家“房住不炒”、“租购并举”政策的推进和实施下，住房租赁市场作为我国住房体系重要的组成部分，越来越受到各方的关注，但我国租赁市场起步较晚，郑州也同样如此，市场供给主要以个人房东为主，机构化房源占比较低，行业中关于郑州租赁市场规模，租金走势、租金收益率等市场特征，以及租客特征等方面研究较少。本章节通过相关的测算模型完成对郑州租赁市场规模的测算，并通过近5年平台成交数据分析，以期呈现郑州住房租赁市场的特征。 （一）市场规模：预计2025年GMV将达270亿元 郑州市作为省会城市，对外来人口，尤其是省内其他城市人口保持较强的吸引力，新市民、青年人群体对于住房租赁市场需求旺盛。 郑州对于外来人口吸引力较强。郑州常住人口在2014年突破1000万人口，2010-2020年郑州常住人口年均复合增长率达到3.9%，根据第七次全国人口普查数据， 相比于2010年，2020年郑州常住人口增加近4成，约397.4万人，该增量规模在15个新一线城市中仅次于成都市。2020年郑州流动人口数据达到423万人，其中吸纳的省内其他城市流出人口达368万人2，省外流动人口为54.8万人3，2010-2020郑州省外流动人口年均复合增长率达到8.4%。从城镇化率来看，2022年郑州市城镇化率达到79.4%，相比于2010年提升了15.8个百分点。随着外来人口的流入、本地人口的城镇化，郑州常住人口对于住房的需求较强，其中新市民、青年人对于租赁需求保持旺盛。图1：1949-2022年郑州市常住人口及城镇化率走势 2《河南监管局：河南省流动人口情况》http://ha.mof.gov.cn/zt/ysjg/ysgllt/202201/t20220124_3784439.htm 3国家统计局，《中国人口普查分县资料—2020》 数据来源：2022郑州统计年鉴，2022年郑州市国民经济和社会发展统计公报，中国人口普查分县资料— 2020，中国人口普查分县资料—2010，贝壳研究院整理 预计2025年郑州市GMV将达近270亿元。根据第六次、第七次全国人口普查数据，2010年、2020年郑州市家庭住房来源中租赁占比分别为19.9%、20.0%，假设租赁和自有住房家庭户均人口一致，可以计算出2010年、2020年租赁人口规模分别为171.2和252.0万人，按照近十年年均复合增长率3.9%计算，2025年郑州租赁人口将达到305.7万人。住房租赁人口主要集中于城镇地区，根据郑州市统计年鉴中郑州 市城镇人均住房建筑面积，可计算郑州市城镇人均租赁住房建筑面积为34.3平方米/人 4。依据贝壳平台数据，2022年、2023年郑州市月度租金水平分别为23.6元/平方米、 22.8元/平方米，假设未来两年同比变化幅度与近两年保持一致，2025年郑州市月度租金水平平均为21.2元/平方米。综合以上，根据公式1可计算得出2025年郑州市GMV将达到近270亿元。 公式1： 住房租赁市场GMV=租赁人口数*城镇人均租赁住房建筑面积*每平方米每月租金*12 42010年、2020年郑州市城镇人均住房建筑面积分别为29.29、35.5平方米/人，按照近十年年均复合增长率1.9%计算，2025年郑州市城镇人均住房建筑面积为38.1平方米/人，据此按照经验系数0.9可计算出城镇人均租赁住房建筑面积为34.3平方米/人 图2：郑州2010年、2020年居民住房来源情况 数据来源：中国人口普查分县资料—2020，中国人口普查分县资料—2010，贝壳研究院整理 （二）市场特征：城市租金对租客友好，小户型房源供不应求 1.租金走势：年度租金水平稳中有降，月度周期性变化特征显著 根据贝壳平台数据，近5年郑州住宅租金稳中有降。截止至2023年4月，2023 年郑州住宅套均租金为1865元/套/月，租金同比下降4.1%，降幅较2022年收窄0.9个百分点；单平米租金为22.8元/平/月，同比下降3.5%。 图3：近5年贝壳平台郑州城市租赁住房租金走势 数据来源：贝壳研究院郑州分院 站在全国的视角来看，郑州市套均租金水平相对较低，租金对租客友好。 图4：2023年贝壳平台郑州套均租金变动与其他重点城市相比 数据来源：贝壳研究院 我们看到租金下降的核心原因是供给增加。一是大量安置房入市，市场供应显著增加。据统计2014-2018年5年间，郑州基本建成了54.35万套安置房源，成为住房租赁市场的供给的重要来源之一。二是保障性租赁住房筹集规模增加。随着保障性租赁住房政策的出台，郑州市在十四五期间，将会筹集40万套(间)保障性租赁住房、人才公寓，约占新增商品住房供应总量的30.3%。 图5：郑州近8年年度安置房基本建成情况（单位：万套） 数据来源：历年郑州市政府工作报告，贝壳研究院郑州分院整理 租金月度周期性变化特征显著。每年年初（2-3月）和年中（6-8月）都会迎来租赁市场交易的活跃期。年初通常是返城务工人群租赁需求的集中释放期，而年中则会陆续迎来毕 业和开学两大租赁需求高峰季，租金也会随交易需求的增多而出现阶段性稳中上涨的趋势，不过套均租金涨幅一般在6%以内（排除2020年3月极度受疫情影响的非正常月份）。而到了年末，量价也会同步回落，下调幅度一般在3%以内。 图6：2019-2023年贝壳平台租金变化周期性变化（单位：元/套/月） 数据来源：贝壳研究院郑州分院 2.租金收益率：租金下降成为租金收益率收益逐年降低的主要原因 2022年郑州的租金收益率5为1.5%，同比保持持平，但同19年相比降幅达37%，住房租赁市场的投资回报率近几年处于下降趋势。依据租金收益率的测算公式，由于租金量级较低，租金的变动对该数值的影响更大，郑州市租金收益率的下降的主要原因是近几年租金呈现下降态势。 图7：郑州近几年租金收益率测算（%） 5租金收益率：租金收益率由年租金与商品房销售套均总价计算得出，用以衡量租赁住房投资回报率。 3.市场供需：市场总量均衡，存