2023年三季度中国住房租赁市场发展报告

中国住房租赁市场发展报告-三季度 1 核心观点 政策：行业监管体系趋于完善，资金监管、信用信息管理、从业人员实名及信用管理等政策陆续出台。保障性租赁住房的配套政策仍是重点，政策涉及税费减免、建设标准优化、非改租、产业园区配套用地建设保障性租赁住房等。政策继续优化公积金提取用于租房，加大对租赁融资支持，同时推动保障性租赁住房REITs的常态化发行。 行业：市场主体保持较高的活跃度，保障性租赁住房供应快速增加，保障性租赁住房运营企业积极筹备REITs发行。同时，市场化租赁领域，新项目、新品牌陆续推出，企业主要聚焦在扩大房源管理规模，同时融资方面多渠道发力。 市场：今年三季度全国重点40城市场活跃度同比提升，高校毕业生租赁需求增加、推迟购房继续停留在租赁市场人群的租赁需求增加，推高了住房租赁市场活跃度。租金上涨动能总体不足，租金低于去年同期水平，一线城市同比跌幅高于二线城市。 展望：在季节性因素的影响下，四季度租赁市场活跃度将环比下降，考虑到“购转租”带来租赁需求增加，再加上去年租赁市场活跃度较低，预计今年四季度市场活跃度要高于去年，租金水平环比、同比将保持稳中有降的趋势。 一、2023年三季度住房租金变动情况 （一）住房租金挂牌价环比1下降，且低于去年同期水平 租金上涨动力不足，三季度住房租金挂牌价水平环比下降，且低于去年同期水平 住房大数据监测系统核心40城住房租金指数显示，2023年三季度末重点40城住房租金指数为100.06（2018年1月为100），相对于二季度末（定基指数101.06）下降0.99%。与去年三季度末相比，住房租金水平下跌了0.66%。分月份来看，7月份受到高校毕业生租房需求增加的影响，住房租金水平微涨，环比增长0.25%。但毕业需求并未对住房租赁市场带来持续的热度，8月和9月住房租金止涨转跌，环比分别下降0.55%和0.68%。 图1重点40城住房租金综合指数 1指三季度末相较于二季度末租金增长率。 111 106 101 96 定基指数（2018年1月等于100） 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -6.00 环比增长率（比上月增长%） 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -6.00 同比增长率（比去年同期增长%） 三季度住房租金挂牌价整体呈下降趋势 数据来源：纬房研究院 纬房研究院数据显示，重点40城中，仅有10个城市住房租金环比上升，其余30个城市住房租金均环比下降。其中，租金上涨的城市增幅也并不可观，环比增长率大多不到1%。租金下跌的30城中，12个城市租金跌幅在1%以内，12个城市跌幅在1%-2%之间，6个城市跌幅超过2%。与2022年三季度末相比，重点40城中16个城市住房租金同比上涨，24个城市同比下降。其中，3个城市同比增长超过2%，13个城市同比涨幅在2%以内，12个城市同比跌幅在2%以内，11个城市同比跌幅在2%-4%之间，1个城市同比跌幅超过4%。 图22023年三季度重点40城住房租金涨跌情况 一线城市住房租金挂牌价普遍下跌 数据来源：纬房研究院 一线城市住房租金表现不及预期，呈普遍下跌态势。除深圳住房租金同比略有上涨外，其他一线城市住房租金环比和同比均呈下降态势。其中，上海跌幅最大。与二季度末相比，上海三季度住房租金下跌2.12%；与去年三季度末相比，住房租金下跌2.94%。北京和广州三季度住房租金也环比下跌，跌幅分别达到1.28%和1.32%。与去年三季度末相比，两城住房租金虽略有下降，但基本与去年持平。深圳三季度住房租金也环比下降，跌幅为0.93%。 图3一线城市住房租金变动情况 深圳北京 广州 -3.50 -3.00 -2.50 -2.00 -1.50 -1.00 上海 -0.500.00 0.50 1.00 2023年3季度同比增长率2023年3季度环比增长率 二线城市三季度住房租金挂牌价总体下降，少数城市租金微涨 数据来源：纬房研究院 住房大数据监测的26个二线城市中，仅有6个城市的住房租金环比上涨，20个城市的住房租金环比下跌。其中，南通和长沙降幅最高，分别为2.97%和2.36%，其余城市降幅均不超过2%；福州涨幅最高为3.53%，其余城市涨幅均不超过1%。与2022年三季度末相比，住房大数据监测的26个二线城市中有16个城市住房租金同比下降，10个城市住房租金同比上涨。其中，南通、郑州、昆明等城市住房租金同比跌幅最大，分别下跌4.23%、3.09%和3%；长沙、天津、西安等城市住房租金同比涨幅最大，分别上涨5.03%、4.66%和3.65%。 图4二线城市住房租金变动情况 天津东莞沈阳宁波合肥重庆郑州苏州南昌济南杭州哈尔滨 南通 -6 -4 -20 2023年3季度同比增长率 2 2023年3季度环比增长率 4 6 三线城市三季度住房租金挂牌价涨跌参半 数据来源：纬房研究院 住房大数据监测的重点40城中包括10个三线城市，其中4个城市三季度住房租金环比上涨，6个城市环比下降。其中，贵阳和呼和浩特环比涨幅最高，分别为1.69%和1.30%。与去年三季度末相比，5个城市住房租金低于去年同期水平，5个城市高于去年同 期水平。其中，贵阳和惠州住房租金跌幅最高，分别为3.24%和2.98%；烟台和呼和浩特涨幅最高，分别为1.8%和1.78%。 -5 -4 -3 -2 贵阳 呼和浩特 廊坊烟台常州南宁兰州惠州太原银川 -10 1 2 3 2023年3季度同比增长率2023年3季度环比增长率 图5三线城市住房租金变动情况 数据来源：纬房研究院 （二）租金成交价水平同比下跌，环比微涨 租金成交价水平同比下跌，相较于去年，7-9月月度租金同比跌幅缩小 贝壳研究院数据显示，全国重点40城租金水平保持同比下跌。在国家政策支持下，保障性租赁住房、市场化租赁项目陆续入市，再加上个人业主由出售转为出租的“售转租”房源增加，租金水平上涨动力不足。根据贝壳研究院数据，三季度全国重点40城月度租金水平为36.6元/平米，环比微涨0.8%，同比保持下跌。相较于去年同期，三季度月度租金指数同比跌幅缩小。从重点40城月度租金指数同比来看，7、8、9月月度租金指数分别同比下跌1.5%、1.7%、1.3%，相比于去年同期的月度同比跌幅均缩小了1个百分点。从月度环比来看， 7月、8月租金指数环比微涨1.0%、0.2%，9月环比下跌0.5%。 图62023年三季度重点40城月度租金水平及月度租金指数变化2 数据来源：贝壳研究院 图72018年以来重点40城月度租金指数走势 数据来源：贝壳研究院，租金指数以贝壳平台真实成交数据为基础，采用重复交易法计算，能够较为准确 的反映租金走势，指数以2018年11月为基期，基期值100。 三季度，一线城市租金成交价同比跌幅高于二线城市，一线城市除北京微涨外，上海、广州、深圳均同比下跌 2说明：图6至图16的图表数据来源于贝壳平台成交的数据 贝壳研究院数据显示，今年三季度40城中28个城市环比稳中微涨或持平。从同比来 看，三季度多数城市租金水平同比下跌，具体来看，全国重点40城中烟台、中山租金水平 同比基本持平；北京、天津、石家庄、惠州、芜湖、西安、呼和浩特、廊坊和太原9个城市租金同比微涨。分不同能级城市来看，三季度一线城市租金水平同比下跌3.8%，二线城市同比下跌2.5%。一线城市中，三季度北京租金水平同比微涨0.8%，深圳、广州和上海租金水平均同比下跌。 图82023年三季度重点40城不同能级城市租金及同比变化 数据来源：贝壳研究院 图92018年以来一线城市租金指数走势 数据来源：贝壳研究院 二、2023年三季度租赁住房成交量变化 住房租赁市场活跃度整体有所提升 依据贝壳研究院数据监测，相比于去年同期，全国重点40城租赁市场活跃度提升。根据贝壳研究院数据，今年三季度全国重点40城成交量环比、同比增加均超过10%，租赁市场活跃度环比、同比均呈现上升趋势。今年高校毕业生数量创新高，达到1158万人，毕业 生群体带来较强的租赁需求，再加上推迟购房人群“购转租”的租赁需求增加，使得整体租赁需求保持旺盛。从月度来看，全国重点40城租赁市场热度在7月、8月达到市场热度峰值，7月、8月租赁成交量基本持平，并超过去年月度峰值。租赁市场9月进入到传统市场淡季，9月租赁成交量环比减少。 租赁房源出租速度同比减缓 依据贝壳研究院数据监测，全国重点40城三季度房客源成交周期分别为56.7、11.5天，房源成交周期环比减少2.1天，同比增加2.7天；客源成交周期环比延长1天，同比延长1天。随着个人租赁房源供应的增加，叠加保障性租赁住房、市场化集中式租赁房源的增加，个人业主出租房源出租速度减缓。从库存房源来看，今年1-9月租赁库存房源量均呈现同比增加的趋势，与此同时，租客租房面临的选择项增多，租客对于租赁房源可选类型和房源量均有增加。 图10重点40城房客源成交周期变化（左）、租赁库存房源量及同比变化（右） 数据来源：贝壳研究院 三、2023年三季度租赁住房成交结构变化 重点40城租客租金支出同比减少 根据贝壳研究院数据，今年三季度全国重点40城租客套均支出为2967.8元/套，环比微涨2.8%，同比减少2.6%。分不同能级城市来看，一线城市套均支出同比减少1.8%，二线同比减少1.0%，从具体金额来看，一线城市租客平均每月减少超100元。 图11三季度重点40城租客及不同能级城市套均支出走势 三季度全国重点40城三居室租金支出同比跌幅最大 数据来源：贝壳研究院 根据贝壳研究院数据，分不同居室来看，全国重点40城中一居室占比同比下跌4.5%，同比跌幅最大；分不同能级城市来看，一线、二线城市三居室套均租金同比跌幅最大，其次为一居室。 图122023年三季度重点40城及不同能级城市不同户型套均支出变化 大户型占比增加趋势显著，三居室成交占比首次超过一居室 数据来源：贝壳研究院 根据贝壳研究院数据，全国重点40城中，两居室仍然是成交主力，占比超过40%，今年三季度三居室占比首次超过了一居室，达到28.2%，其中一线城市、二线城市一居室、两居室租赁成交占比均有不同程度的减少。一方面，由于房地产购房交易市场影响，延迟购房“购转租”的租赁需求增加，这一部分多是家庭型租赁需求，家庭型租客由于考虑到父母、子女的居住需求，会更倾向于选择大户型。另一方面，由于保障性租赁住房、市场化集中式公寓项目的入市，分流了部分小户型的租赁需求。 图13重点40城租赁成交户型分布（左）、对比2019年三季度不同能级城市成交户型占比变化（右） 一线城市呈现租金支出重心下移和延迟购房“购转租”的特征 数据来源：贝壳研究院 贝壳研究院数据显示，一线城市呈现不同程度的重心下移，同时北京、深圳还呈现出延迟购房“购转租”的特征，高套均支出区间的租赁房源成交增加。上海和广州租金支出重心下移态势明显。上海套均租金5000元以内的成交占比增加了将近4个百分点，5000元以上 的占比均呈现减少趋势，尤其是套均租金在5000-10000元区间的房源占比；广州套均租金在 3000元以内的增加了1.8个百分点，3000元以上的均呈现减少趋势。 贝壳研究院数据显示，北京和深圳还呈现出延迟购房“购转租”特征。一线城市中北京租赁成交套均租金“高低两端”的占比有所增加，其中套均租金10000元以上的占比增加了 1.5个百分点，10000元以上主要以家庭租赁需求为主。深圳则是除了7000-1000区间的外，其余3000元以上区间段的租赁成交占比均增加，套均租金3000-7000元占比增加了2.4个百分点，而3000元以内的占比减少了2.5个百分点，深圳3000元以内的租赁需求部分转移至城中村房源，而对于套均租金3000元以上租赁需求普遍增加，多为延迟购房“购转租”家庭型租赁需求。 图142023年三季度一线城市不同价格段成交量占比的同比增