上海住宅租赁 2021年第四季度

1savills.com.cn/research• 上海发布政策以加强上海住房租赁交易资金监管，防范轻资产住房租赁经营机构金融风险。• 第四季度，上海服务式公寓市场有一个新项目入市，为上海服务式公寓市场带来203套新增供应。• 2021年第四季度服务式公寓市场平均空置率环比上升2.4个百分点至15.1%，同比下降3.8个百分点。• 全市第四季度服务式公寓平均租金环比下降1.4%至人民币每平方米每月268.3元，但较去年同期增长5.2%。• 位于中山公园的园景公寓项目于季度内被整体出售，截至2021年末全市优质服务式公寓存量为9,257套。• 第四季度优质长租公寓市场无新增供应入市；季度内上海共计出让20宗含租赁住宅用地，均为零溢价成交。• 2022年上海高端住宅租赁市场预计将迎来众多服务式公寓新供应项目，包括Savills Residence首个独立精品公寓、嘉华集团臻逸恒丰服务式公寓和雅诗阁旗下多个项目。MARKETINMINUTESSavills Research住宅租赁上海 - 2022年1月写字楼市场的活跃助推租赁需求随着新公司搬入及吸纳提升，前滩、前法租界和南京西路板块空置率创下新低。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Louisa Zhu董事上海+8621 6391 6688*8830louisa.zhu@savills.com.cn公寓运营及资产管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn“服务式公寓租户群体构成愈加多元化，更多投资者及运营商积极 入 局，以不 同 特 色 的 服 务 式 公寓产 品 满 足 租 户需 求 。” 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 2savills.com.cn/research图1：服务式公寓新增供应，2017-202102004006008001,0001,2001,40020172018201920202021图2：服 务式公寓租金指 数，Q1/2017-Q4/2021100104108112116120Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021Q1/2003=100表1：部分服务式公寓未来供应，2022来源 第一太平戴维斯研究部市场动态上海发布《上海市住房租赁交易资金监管实施细则（试行）》，明确自2022年1月1日起，上海的住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行开立全市唯一的住房租赁交易资金监管专用账户。账户资金不得与住房租赁经营机 构 其 他 经 营 性 资 金 混 用 、不 得 支 取 现 金 。住房租赁经营机构向承租人收取的租金、押金，应由承租人直接存入监管账户；利用个人“租金贷”获得的资金，由贷款机构直接放款至监管账户。该政策将加强上海住房租赁交易资金监管，防范轻资产住房租赁经营机构金融风险。预计政府未来对包括“二房东”在内的轻资产租赁机构监管将逐渐加强，但对中高端服务公式公寓市场影响有限。租金及空置率2021年第四季度服务式公寓市场平均空置率环比上升2.4个百分点至15.1%，同比下降3.8个百分点。其中顶级及高端服务式公寓空置率分别环比上涨0.3及3.2个百分点，而主流服务式公寓下降0.7个百分点。主要由于秋冬季节到来，租赁市场活跃度受季节因素影响有所平缓，而新项目初期运营入驻率较低，也影响了高端服务式公寓整体空置率表现。此外，前滩、前法租界和南京西路板块入住率本季度有所转好，环比均下降3.0个百分点以上，租赁情况的转变很大程度上归因于其写字楼市场的显著改善，前滩和南京西路是2021年表现最好的写字楼子市场之一。与此同时，前滩区域内零售项目陆续开业，为居民提供更多的便利设施，商圈整体消费氛围逐渐增强。全市第四季度服务式公寓平均租金环比下降1.4%至人民币每平方米每月268.3元，但较去年同期增长5.2%。其中顶级与高端服务式公寓租金环比分别下降3.1%和1.7%，至人民币每平方米每月413.6元和256.5元；而主流服务式公寓项目租金环比提升2.0%至人民币每平方米每月178.6元。市场供应上海服务式公寓市场2021全年迎来两个项目共413套新增供应。其中第四季度有一个新项目开业，为雅 诗阁 森 兰 服 务 公寓，为上 海服 务式公寓市场带来203套新增供应。项目位于浦东新区森兰绿地，临近外高桥保税区，内有一房到四房4种房型，面积范围涵盖55至200平方米。此外，位于中山公园的园景公寓项目于季度内被整体出售，使市场存量减少370套。截至2021年末全市优质服务式公寓存量为9,257套，由于年内多个项目出售，存量较 去年同 期减少6.7%。长租公寓第四季度优质长租公寓市场无新增供应入市，平均租金环比下降1.6%至人民币每平方米每月191.9元，空置率环比下降1.1个百分点至11.4%。第四季度上海共计出让20宗含租赁住宅用地，成交价格共计135.1亿元，总出让土地面积约94.4万平方米，总建筑面积约246.7万平方米，均为零溢价成交。其中有三宗地块成交楼 板价高于人 民币每 平方米 1 万元，分 别 位于黄浦区半淞园社区、虹口区广中路街道以及静安区彭浦新村街道。市场展望2022年上海高端住宅租赁市场预计将迎来众多 服 务 式 公 寓 新 供 应 项 目，包 括 位于 徐 汇 区的Savills Residence首个独立精品公寓、希尔顿集团的上海首个康莱德酒店公寓、嘉华集团臻逸恒丰服务式公寓和雅诗阁旗下多个项目。在为高端市场带来更多选择的同时，也将对存量市场带来一定租赁压力，预计整体租金及空置率短期内有小幅波动。短期内国际往来仍将受限，国内新媒体、IT、生物 科 技 等 新兴 行业 迅 速 发 展，在 为高 端 租赁市场带来更为充沛的国内客户需求的同时，也为供应端产品打造提出更高诉求。住宅租赁项目的租金和价值增长前景吸引市场关注，预计更多投资者及运营商将积极入局中高端租赁市场，带来更为丰富的产品线及创新服务，市场竞争更为激烈。来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部图3：服务式公寓空置率，Q1/2017-Q4/20210%4%8%12%16%20%24%28%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021来源 第一太平戴维斯研究部项目名称区域房间套数Savills Residence徐汇项目徐家汇63康莱德酒店公寓南京路76臻逸恒丰服务式公寓苏河湾136馨乐庭淞虹路服务公寓大虹桥108馨乐庭长寿路服务公寓曹杨295盛捷徐汇滨江界服务公寓徐汇滨江223住宅租赁