上海住宅租赁 2022年第四季度

上海-2023年2月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 住宅租赁 防空疫置措施率调整环加之比年末上淡季升令市场处于暂时性波动。 十年来最高点。 •2市0，2共2年计第66四2季套度单，元上。海20服22务年式共公迎寓来市1场,58迎9套来两新个增项供目应入，为 •第23四.4%季。度，全市服务式公寓空置率环比上升2.7个百分点至“尽管2022年疫情反复波折，租 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 公寓运营及资产管理部 LouisaZhu •2每0平22方年米第人四民季币度2，6服0.6务元式。公寓租金环比下降0.9%，至每月 •为各稳子健市；场新入兴住区表域现中有，所徐差汇异滨。江核环心比区改域善中最，为陆明家显嘴表。现更 年入市。 •2捷0星23邸年服第务一公季寓度及预博计枫无的新博增邻项酒目店入与市行。雅政诗公阁寓旗将下于闵20行23盛 户占比在2023年将有所增加。 •随务已着陆政续策恢由严复格。预防计疫公转司换外至派重型振住经户济以，及城新市就生业活的及年公轻司业客 赁公寓市场仍备受投资关注，服务式公寓新增供应达到新高。” 简可，第一太平戴维斯研究部 董事 上海 +862163916688*8830 louisa.zhu@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 住宅租赁 图1：服务式公寓新增供应，2018-2023E 市场动态 租金及空置率 1,800 1,500 1,200 900 600 300 0 服务式公寓市场在2022年末再度受抑。防 疫政策转向之后，疫情快速过峰，同时叠加年末淡季影响，新增租赁需求较为有限。而对外交往限制取消，也令一些久未离开中国的外籍住户短暂离开，探望家人或进行商务交流，导致个别高端项目入住水平受到影响。 尽管如此，受益于政策利好，租赁公寓板块持续受投资者关注。第四季度，领盛投资管理从朗诗绿色管理有限公司收购了已改造为租赁公寓（朗诗寓）的黄兴大楼。 市场供应 第四季度服务式公寓迎来两个项目共662个 单元入市。 受疫情过峰、政策放开等诸多因素扰 动，2022年第四季度服务式公寓市场平均空置率环比上涨2.4个百分点至23.4%。 子市场入住表现各有差异。核心区域中，外籍住户较多的南京西路、新天地等板块均出现空置率上升，而国内住户主导的陆家嘴则环比下降。新兴区域中，徐汇滨江受益于区域办公楼陆续交付，服务式公寓入住情况持续改善，同时部分项目予以低价优惠吸引客户，空置率环比降幅达16个百分点，表现亮眼。 服务式公寓市场整体租金变动不大，环比下降0.9%至平均租金人民币260.6元每月每平方米，体现出多数业主对2023年市场仍具 来源第一太平戴维斯研究部 12月底开业的X8ManagedbySavillsResidence有60个单元，结合了城市绿色生 有信心。尽管如此，一些新兴的租赁公寓品牌对传统老旧服务式公寓项目的冲击已经 活和低碳环保理念。项目位于徐汇区，融合 显现，迫切需要业主思考应对方案。 图2：服务式公寓租金指数，Q1/2018-Q4/2022 120 116 Q1/2003=100 112 108 104 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 100 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 国际化生活氛围。除了提供96-212平方米不等两室至三室单元外，公寓内的独立花园还为住客在喧闹的徐汇中心营造隐秘宁静的空间。 浦发盛捷壹滨江服务公寓提供602套一室公寓，面积35-65平方米不等。项目位于浦东，临近14号线，且配备厨房及健身房、瑜伽室、早餐厅、儿童游乐空间、阅读室及影院等设施。 服务式公寓市场在2022年共迎来1,589套新增供应，为十年来最高点。预计2023年的优质项目供应将稍有缓和，为项目去化带来喘息时机。 市场展望 随着中国于2023年初重新开放，出入境活 动有望逐渐恢复，对商务活动及外籍住户的回归都将形成利好，进而支撑服务式公寓市场需求改善。然而，住户需求日趋多元，市场供给端应予以足够关注。尤其对高端市场而言，提供更为个性化及差异化的产品，适配需求。 图3：服务式公寓空置率，Q1/2018-Q4/2022 28% 24% 20% 16% 12% 8% 表1：部分服务式公寓未来供应，2023 项目名称 区域 房间套数 闵行盛捷星邸服务公寓 颛桥 459 博邻酒店与行政公寓 殷行路 364 来源第一太平戴维斯研究部 4% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 0% 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部