事件:公司发布2023年业绩快报。2023年实现营收3471.5亿元,同比增长23.5%;实现归母净利润120.4亿元,同比下降34.4%,业绩略低于我们预期。 营收稳健增长,业绩短期承压。2023年公司营收同比增长23.5%而归母净利润同比下降34.4%的主要原因:(1)受近两年来房价下行影响,公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备;(2)低毛利率项目结转导致结算毛利率同比下降。我们认为2023年的结算毛利率有望成为此轮周期的阶段性底部,预计2024年结算毛利率大概率将触底回升。同时,若2024年全国房价企稳,公司2024年的减值压力预计也将明显减小,推动2024年业绩修复。 销售稳定,投拓积极,投销比维持高位。公司2023年实现销售金额4222.4亿元,同比减少7.7%,实现销售面积2386.1万方,同比减少13.2%。 根据克而瑞数据,公司2023年销售金额位列全行业第一。拿地方面,公司2023年实现拿地金额1633.0亿元,逆势同比增长1.2%;金额口径的投销比为38.7%,较2022全年的35.3%提升3.4pct。 实控人增持彰显信心,提高分红比例回馈股东。截至2024年1月19日,公司实控人保利集团根据增持计划已累计增持1540万股,占公司总股本的0.13%,累计增持金额1.48亿元,已达到增持计划金额下限2.50亿元的59.25%,彰显了实控人对公司未来长期发展的信心。另外根据公告,公司计划2023-2025年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%,并且在公司股价持续低于每股净资产时,将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施,积极稳定公司股价,保障股东的合理投资回报。 盈利预测与投资评级:保利发展作为地产龙头央企,销售稳健投拓积极。 我们预计2024年公司结算毛利率有望触底回升,减值规模有望同比减少,带动业绩修复。根据公司的业绩快报,我们将2023/2024/2025年的归母净利润预测从205.6/234.9/266.2亿元下调至120.4/145.1/170.7亿元,对应的EPS为1.01元/1.21元/1.43元,对应PE分别为8.8X/7.3X/6.2X,维持“买入”评级。 风险提示:房地产景气度超预期下滑;政策力度不及预期;房价企稳不及预期。