房地产：2023年12月上海土地招拍挂市场

2023年12月上海土地招拍挂市场 整体概览 四批次集供完成两轮出让，全年揽金2200亿元；常态化供地市场量价齐升 数据来源：城市资管服务云平台 12月，上海集中供地完成第四批次部分土地出让，共计12幅地块，成交金额总计 362亿元；常态化供地12月 合计成交31幅，成交幅数和成交总价再次刷新年内高点。 截至12月底，2023年 上海土地招拍挂市场成交275幅地块，较2022年少48幅；成交总价累计达2412亿元，较2022年下降27.4%。其中，集中供地成交金额共计2200亿元。 此外，2023年上海第四批次集中供地已于2024年1月10日进行第三轮交易活动，出让2 幅地块，成交总价约63亿元；剩余1幅地块交易时间尚未明确。 集中供地 第四批次前两轮出让地块有6幅溢价成交 上海第四批次集中供地计划出让15幅涉宅地块。12月，其中12幅地块在月内完成出让，共涉及9个行政区。12幅成交地块中，共有6幅地块溢价成交，其中3幅以10%封顶溢价率成交，6幅地块以起始 总价成交。商品住宅用地平均 数据来源：城市资管服务云平台 成交单位地价56563元/平方米，成交总价249.87亿元；含住宅的混合用地大部分位于外环线以 内，平均成交单位地价为69997元/平方米，成交总价112.16亿元。 与今年前三批次集供相比，第四批次地块质量进一步提升，外环线以内的地块占比为50%，较第三批次上升21个百分点。但在市场热度下降、项目品质要求提升等影响下，房企拿地更加谨慎，底价成交地块比例从第一批次的21%攀升至第四批次的50%。 截至12月底，2023年上海集供市场共计出让72幅地块，比上年度少43幅；成交总价累计达2200亿元，较上年度下降22.5%。 常态化供地 01两类用地年末翘尾成交幅数和成交总价均创新高 除集中供应的涉宅地块以外，12月经营性用地共成交8幅商办用地，地块分布涉及五个行政区。虽然成交数量较上个月增加3幅，但由于超过7 成的地块单幅面积未超过1万平方米，成交总面积反而略有下降。 数据来源：城市资管服务云平台 工业用地在12月新增供应24幅，其中23幅在月内成交，较上月增加2幅。其中，浦东新 区成交一幅近20万平方米的大型地块，推动全市工业用地成交总面积创下今年单月新高。 12月，两类地块合计成交31幅，成交总价50.09亿元，成交幅数和成交总价均刷新今年高点。整体来看，常态化供地市场迎来年末翘尾，活跃度提升显著。 02经营性用地均价大幅回升，工业用地均价稳中微降 数据来源：城市资管服务云平台 12月，上海经营性用地平均成交单位地价大幅回升，至37678元/平方米，为下半年新高。 具体来看，黄浦区和虹口区各有一幅单位地价较高的地块成交。其中，位于黄浦 区的地块面积虽然不足全市成交总面积的10%，但成交单位地价超过270000元/平方米；位于虹口区的地块面积占全市成交总面积的15%，成交单位地价超过70000元/平方米。这两幅地块共同拉高了全市经营性用地均价。 数据来源：城市资管服务云平台 12月，工业用地平均成交单位地价稳中微降，至3154元/平方米。 科研设计用地成交均价大幅回落，6幅地块成交单位地价均未超过10000元/平方米；其他工业用地均价环比 上涨，其中位于浦东康桥工业区的2幅地块成交单位地价超过4000元/平方米，但两幅地块合计面积仅占全市工业用地成交总面积的8%，难以拉升全市工业用地均价水平。 03个案分析 ●经营性用地——虹口区北外滩街道hk234B-06地块及青浦路部分地下空间 数据来源：城市资管服务云平台 地块位于12号线国际客 运中心站附近，土地用途为商办用地，由上海久茂置业发展有限公司竞得，成交计容建筑面积为2.32万平方米，成交总 价71837万元，成交楼面地价 31000元/平方米。除本地块以外，位于黄浦区外滩街道的HP186-15地块也在月内由该公司所属的久事集团竞得。 地块位于黄浦江、苏州河“一江一河”交汇处，规划用于建设高品质的标准办公楼。由于地块位于北外滩世界会客厅项目北侧，因此将根据北外滩的功能定位，引入与之相符合的总部型业态，如航运、体育、旅游、文化等，进一步完善世界会客厅的功能，并与世界会客厅项目形成富有层次感的城市滨江天际线。 ●产业用地——闵行区浦江镇MHPO-1306单元C-01A-07、C-02A-02地块 （闵行区研发-45号） 数据来源：城市资管服务云平台 地块位于8号线浦江镇站附近，土地用途为科研设计用地，由上海东方智媒城建设开发有限公司竞得，土地成交面积7.82万平方米，成交计容 建筑面积为19.56万平方米， 成交总价49480万元，成交楼 面地价2530元/平方米。 地块位于浦江镇核心位置，规划用于建设东方智媒城项目二期。该地块东侧为项目一期，预计将在2024年交付。东方智媒城项目总体占地约400亩，包含高层研发办公楼和独栋研发办公楼。项目将重点引入数字内容制作类、科技应用类和文化创意产业相关的企业，旨在打造一个具有国际影响力的音视频文化科技产业集聚区。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2024年1月9日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988