房地产开发行业4月政治局会议点评：房地产行业定调积极，更多城市限购限贷政策放松可期

事件：4月29日，中共中央政治局召开会议。会议强调：“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。” 房住不炒定位延续，明确支持各地改善性住房需求，更多城市限购限贷政策放松可期。本次政治局会议对房地产着墨较多，主要有三点：房住不炒、因城施策支持刚需和改善性需求、优化预售资金监管制度。近期中央频繁提及住房需求，2021年12月政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”；3月5日政府工作报告将“保障好群众住房需求”放在首位；4月18日央行、外汇局提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。本次会议明确定义合理住房需求为刚性和改善性住房需求，意味着后续对二套房的政策支持力度将会加大。今年以来全国多个城市放松了住房需求端的政策，前期主要集中在三四线城市，主要放松政策有：下调首付比例、下调房贷利率、公积金贷款政策放松、购房补贴等，3月以来，部分城市在“四限”政策上也有所松动，包括郑州、哈尔滨、衢州、秦皇岛、苏州、南京六合、上海临港等。对历史复盘后发现，在销售大幅下跌甚至房价下跌过后，扭转购房者买房预期关键是需要核心城市限购限贷级别的政策，特别是限贷级别的政策。预计后续更多城市限购限贷政策放松节奏将会加快，力度将会加大。 当前全国库存处于历史高点九分位，至少过半二线城市具备放松限购限贷的基础。截止2022年2月，70城新建商品住宅库存为4.9亿方，占到近十年最高点（2015年1月）的90.9%，一线/二线/三线城市住宅库存分别为0.36/2.97/1.62亿方，相当于历史高峰的81%/82.7%/110.7%。在销售持续低迷，去化周期不断增高的背景下，当前库存可以支撑很多城市需求侧政策放松，考虑到人口经济状况，我们认为至少过半二线城市具备放松限购限贷的基础。具体详见我们之前发布的行业深度报告：《地产大变局系列二：历史复苏路径复盘，政策放松走向何方？》 预售资金监管政策优化，资信优质房企将率先受益。本次会议首次提升需要优化商品房预售资金监管。实际上今年以来，成都、北京、烟台、石家庄、东莞等地对预售资金监管政策均有不同程度优化，主要措施为对于信用记录良好信用等级较高的开发商，小幅降低监管资金留存比例或允许通过出具现金保函替换预售资金监管额度。预计后续对于一般监管账户额度将有小幅放松，保交付保民生的背景下，重点监管账户额度放松空间较小，资信较为优质的房企尤其是国央企将率先受益。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。 风险提示：疫情反复超预期；防疫政策收紧超预期；基本面下行超预期；政策放松不及预期。 事件：4月29日，中共中央政治局召开会议。 针对地产： “要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。” 点评：房地产行业定调积极，更多城市限购限贷政策放松可期 房住不炒定位延续，明确支持各地改善性住房需求，更多城市限购限贷政策放松可期。 本次政治局会议对房地产着墨较多，主要有三点：房住不炒、因城施策支持刚需和改善性需求、优化预售资金监管制度。回顾历史政治局会议，在2021年12月之前提及“住房需求”需要追溯至2015年“扩大有效需求，化解房地产库存，稳定房地产市场”，可以看出本轮放松周期是和2014年同级别的大放送周期。 图表1：近3年政治局会议关于房地产行业的表述 近期中央频繁提及住房需求。2021年12月政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”；3月5日政府工作报告将“保障好群众住房需求”放在首位； 4月18日央行、外汇局提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。本次会议明确定义合理住房需求为刚性和改善性住房需求，意味着后续对二套房的政策支持力度将会加大。今年以来全国多个城市放松了住房需求端的政策，前期主要集中在三四线城市，主要放松政策有：下调首付比例、下调房贷利率、公积金贷款政策放松、购房补贴等，3月以来，部分城市在“四限”政策上也有所松动，包括郑州、哈尔滨、衢州、秦皇岛、苏州、南京六合、上海临港等。对历史复盘后发现，在销售大幅下跌甚至房价下跌过后，扭转购房者买房预期关键是需要核心城市限购限贷级别的政策，特别是限贷级别的政策。预计后续更多城市限购限贷政策放松节奏将会加快，力度将会加大。 图表2：近期中央关于“住房需求”相关政策及表述 当前全国库存处于历史高点九分位，至少过半二线城市具备放松限购限贷的基础。截止2022年2月，70城新建商品住宅库存为4.9亿方，占到近十年最高点（2015年1月）的90.9%，一线/二线/三线城市住宅库存分别为0.36/2.97/1.62亿方，相当于历史高峰的81%/82.7%/110.7%。在销售持续低迷，去化周期不断增高的背景下，当前库存可以支撑很多城市需求侧政策放松，考虑到人口经济状况，我们认为至少过半二线城市具备放松限购限贷的基础。具体详见我们之前发布的行业深度报告：《地产大变局系列二：历史复苏路径复盘，政策放松走向何方？》 图表3：70城新建商品住宅库存面积（万平方米） 图表4：70城中各能级城市新建商品住宅库存面积（万平方米） 70城中当前库存占历史最高库存比重在30%以内/30%~70%/70%以上的城市分别为11/23/36座。具体来看，一线城市中上海（30.3%）的库存面积下降明显，而广州（98.5%）接近历史库存最高点；二线城市中，乌鲁木齐（18.5%）、合肥（25.2%）、西安（29.1%）和重庆（34.2%）库存下降明显，青岛（99%）、长春（98.9%）、昆明（98.7%）、武汉（97.1%）、兰州（96.2%）、南宁（95.5%）接近历史高点；三线城市中，常德（8.3%）、宜昌（13.9%）、蚌埠（13.8%）库存占比历史高点均低于20%，惠州（99.2%）、日照（98.7%）、汕头（98.6%）、茂名（97.4%）、钦州（97.3%）、烟台（97%）、徐州（96.3%）等均超过95%，库存接近历史库存最高点。 图表5：70城新建商品住宅库存面积以及去化周期比较 预售资金监管政策优化，资信优质房企将率先受益。本次会议首次提升需要优化商品房预售资金监管。实际上今年以来，成都、北京、烟台、石家庄、东莞等地对预售资金监管政策均有不同程度优化，主要措施为对于信用记录良好信用等级较高的开发商，小幅降低监管资金留存比例或允许通过出具现金保函替换预售资金监管额度。预计后续对于一般监管账户额度将有小幅放松，保交付保民生的背景下，重点监管账户额度放松空间较小，资信较为优质的房企尤其是国央企将率先受益。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。 风险提示：疫情反复超预期；防疫政策收紧超预期；基本面下行超预期；政策放松不及预期