房地产开发2024W2：上海两区放松限购政策，央行推动金融支持住房租赁市场发展

本周上海青浦区、奉贤区放松限购政策，一线城市逐步进入放松深水区。上海青浦、奉贤发布购房新政，在沪缴纳社保或个税满3年及以上、与相应城区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，且在本市无住房，并同时符合政策规定单位条件之一、个人条件之一的，可在相应城区域范围内购买1套住房，购房资格由居民家庭调整为个人。继广州外围、上海金山及临港调整限购政策之后，上海五大新城限购也开始松动，符合我们此前预期。我们认为一线城市已经进入放松深水区，未来上海松江区、嘉定区等外围区域，以及北京、深圳外围的限购政策也有望得到调整。 央行推动金融支持住房租赁市场发展，有望降低住房租赁企业融资成本、改善房企库存去化。《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》为租赁住房开发建设、购买、运营等多个环节提供多样化融资支持。事实上，近年中央在住房租赁领域密集出台支持政策，在2023年央行已设立租赁住房贷款支持计划结构性货币政策工具，支持规模1000亿元。我们认为《意见》的出台，将降低住房租赁企业融资成本，提升租赁住房业务经济性，从而加快推进租赁住房发展，更好迈向租购并举长效机制的发展道路。同时住房租赁团体购房贷款明确支持存量收购，一定程度加速库存去化，改善房企流动性。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.1%，领先沪深300指数0.26个百分点，在31个申万一级行业排名第16名。 新房：本周30个城市新房成交面积为176.6万平方米，环比下降8.7%，同比下降50.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为46.9万方，环比20.8%，同比-44.2%；样本二线城市为91.7万方，环比-23.7%，同比-48.8%；样本三线城市为38.1万方，环比10.2%，同比-59.1%。当月累计新房成交面积，样本30城共计311.6万方，同比-42.2%；一线城市为71.3万方，同比-50.3%；二线城市为178.2万方，同比-35.6%；三线城市为62.1万方，同比-47.6%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计111.7万方，环比增长29.4%，同比下降8.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.7万方，环比19.7%；样本二线城市为53.2万方，环比31.2%；样本三线城市为24.8万方，环比41.0%。 信用债：本周共发行房企信用债14只，环比增加12只；发行规模共计131.25亿元，环比增加125.25亿元，总偿还量129.76亿元，环比增加122.66亿元，净融资额为1.49亿元，环比增加2.59亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。 基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.上海两区放松限购政策，央行推动金融支持住房租赁市场发展 本周上海青浦区、奉贤区放松限购政策，一线城市逐步进入放松深水区。上海青浦、奉贤发布购房新政，在沪缴纳社保或个税满3年及以上、与相应城区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，且在本市无住房，并同时符合政策规定单位条件之一、个人条件之一的，可在相应城区域范围内购买1套住房，购房资格由居民家庭调整为个人。继广州外围、上海金山及临港调整限购政策之后，上海五大新城限购也开始松动，符合我们此前预期。我们认为一线城市已经进入放松深水区，未来上海松江区、嘉定区等外围区域，以及北京、深圳的限购政策也有望得到调整。 央行推动金融支持住房租赁市场发展，有望降低住房租赁企业融资成本、改善房企库存去化。央行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为租赁住房开发建设、购买、运营等多个环节提供多样化融资支持，分别对应住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款。其中住房租赁团体购房贷款，面向企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房、或住房租赁企业批量购买闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。事实上，近年中央在住房租赁领域密集出台支持政策，在2023年央行已经设立租赁住房贷款支持计划这一结构性货币政策工具，支持规模1000亿元。2023年至今，8个城市已经开展租赁住房贷款支持计划试点，分别是重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津，目前上述城市落地项目规模还不大。我们认为随着《意见》的出台，将降低住房租赁企业融资成本，提升租赁住房业务经济性，从而加快推进租赁住房发展，更好迈向租购并举长效机制的发展道路。同时住房租赁团体购房贷款明确支持存量收购，将一定程度加速库存去化，改善房企流动性。 据央行，12月全国社会融资规模增量为1.94万亿元，同比多增6169亿元；新增居民中长期贷款为1462亿元，同比少增403亿元。2023年全年，社会融资规模增量累计为35.59万亿元，同比多增3.41万亿元；全年新增居民中长期贷款2.55万亿元，同比少增2000亿元。 图表1：当月新增社融及同比多增（亿元） 图表2：当月新增居民中长期贷款及同比（亿元） 两部门印发文件建立城市房地产融资协调机制，从项目维度支持合理融资需求。住房城乡建设部和金融监管总局近日印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求发挥城市人民政府牵头协调作用，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。金融机构要按照市场化、法治化原则做好评估，在项目维度建立授信绿色通道，积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。我们认为城市房地产融资协调机制的亮点之一是以项目维度予以支持，将一定程度区分集团公司债务与项目公司开发运营风险，将进一步发挥金融机构的融资支持作用；另一方面，融资端政策从项目层面发力支持，降低项目停工风险，将有效维护购房者权益、提升购房者信心。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.1%，领先沪深300指数0.26个百分点，在31个申万一级行业排名第16名。本周上涨个股共43支，较上周增长5支，下跌股数为77支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为大千生态、万方发展、迪马股份、同达创业、深赛格，涨幅分别为20.5%、15.1%、11.6%、10.4%、7.7%。跌幅前五为亚太实业、天房发展、万业企业、长春经开、世纪星源，跌幅分别为-11.9%、-8.5%、-7.0%、-5.6%、-5.4%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨10支，较上周增长4支，涨幅位居前五的为禹洲集团、中国奥园、中南建设、龙光地产、中梁控股，涨幅分别为10.9%、9.4%、3.9%、3.4%、1.7%。跌幅前五为时代中国控股、龙湖集团、绿城中国、正荣地产、中国恒大，跌幅分别为-10.7%、-8.8%、-7.6%、-7.4%、-7.3%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为176.6万平方米，环比下降8.7%，同比下降50.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为46.9万方，环比20.8%，同比-44.2%；样本二线城市为91.7万方，环比-23.7%，同比-48.8%；样本三线城市为38.1万方，环比10.2%，同比-59.1%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 1月累计新房成交面积方面，样本30城共计311.6万方，同比-42.2%；一线城市为71.3万方，同比-50.3%；二线城市为178.2万方，同比-35.6%；三线城市为62.1万方，同比-47.6%。 图表16：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计111.7万方，环比增长29.4%，同比下降8.8%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.7万方，环比19.7%；样本二线城市为53.2万方，环比31.2%；样本三线城市为24.8万方，环比41.0%。年初至今累计二手房成交面积为198.0万方，同比变动为-4.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为61.9万方，同比10.5%；样本二线城市为93.7万方，同比-14.1%；样本三线城市为42.4万方，同比1.5%。 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表21：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（1.8-1.14）共发行房企信用债14只，环比增加12只；发行规模共计131.25亿元，环比增加125.25亿元，总偿还量129.76亿元，环比增加122.66亿元，净融资额为1.49亿元，环比增加2.59亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（74.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（34.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（44.2%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中苏州新建元5年期公司债（-100bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降最为显著；仅中国电建地产5年期定向工具（+26bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表26：房企每周融资汇总（1.8-1.14） 5.本周政策回顾 图表27：全国性政策及消息（2024.1.7-2024.1.13） 图表28：地方性政策及消息（2024.1.7-2024.1.13） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，