2023年11月全国土地市场报告

一2023年11月 本月观点 今年1-11月，全国重点监测65城共成交涉宅用地1973宗，卖地收入16980亿元，均较去年同期下滑2成左右。 11月地块供应数量明显提升，其中宅地合计推出宅地792宗、7436.40万平米，可建面积是10月份的3倍之多，主要是由于全国1-11月供地计划完成率不到70%，因此临近年末各地大量推出优质地快，以拉动年未土拍市场的成交量，依此计算原集中供地22城预计全年成交宅地将在1330宗左右，较去年同期减少15%左右，符合预期， 当前除线城市外，原集中供地22城中已有18城取消限地价，但绝人部分地块依口升温不明显，11月在取消限地价的地块中，15%以1器价率的仅16%，底价成交仍然足主流，其全流拍，土拍分化加 房企章地史加精汇，章地积极性将账焦在优质地快。限地价圾消，企业需先借资金实力状拟土地，对」中小型而言，在优后地快上的章地难度大大增加。 、全国土地市场本月情况 1、供求走势一冲刺年末供地计划，11月宅地供地量环比增两倍 11月，全国重点监测65城合计公示地块1930宗，合计规划建面16805万平米，地块公示量较10月骤增1.14倍，可建面积更是增加1.39倍。地块供应量的大幅上涨主要受宅地市场带动，58安居客研究院数据显示，11月重点65城合计推出宅地792宗、7436.40万平米，可建面积是10月份的3倍之多，同比也上扬13%。从实际出让情况看，11月成交各类地块756宗，合计规划建面5839万平米，环比、同比分别下滑14%和23%，其中，宅地实际出让242宗，基本持平上个月。 58安居客研究院分析师许之静指出，全国1-11月供地计划完成率不到70%，因此临近年末各地大量推出优质地块，以拉动年末土拍市场的成交量，一些之前在土拍市场上并不显眼的济南、天津、福州等城市近期大举拍地，但在取消限地价的政策下，土地冷热分化更加明显，仅个别地块热度上扬明显，但对整体土地市场的热度拉动不甚明显。 2、价格及溢价率一三四线城市土拍占比增大至楼板价下滑 11月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价2961元/平米，环比下滑25%，同比则上扬14%，其中，宅地楼面地价由上个月的万元以上回落至7180元/平米，环比跌幅达3成。从溢价水平看，近期呈现低位需荡，11月宅地溢价率为5.32%，较上个月的3.86%有一定幅度的上场， 58安居客研究院分析师许之静指出，楼面地价跌至今年6月份以来最低主要是由于本月二三线城市土拍开始崛起，在土地出让金榜单中占据比重增大所致。受部分城市取消限地价影响，个别地块溢价明显，但对总体溢价水平拉动比较有限。 3、城市土地出让金成交排行一一福州、苏州、合肥分列榜单前三位 从11月全国城市各类出让金榜单看，福州以23宗地的出让总量收金233.61亿元，成为本月出让金榜单的老大，剔除掉商办及工业等地块后，集中出让宅地18宗，其出让金额依旧达230.83亿元，稳居榜首。苏州、合肥的宅地出让金都过百万，分列宅地出让金榜单的第二、第三位，值得注意的是，本月各类地块TOP1O榜单中出现了淮安，湖州、景德镇、扬州，这些三四线城市，临近年底由于该些城市前期拍地不力，供地计划完成度较低，导敦年未加紧拍地，而这些城市地方平台托底则成为主流 4、宅地流拍率走势流拍率小幅提升，三个城市流拍率100% 11月，全国重点65城宅地流拍46宗，流拍率为16%，较上个月小幅提升。从具体城市看，涉及泰皇岛、威海、长春、哈尔滨、南昌、绍兴、昆明等16个城市，其中，奈皇岛，威海，长春这些城市更是流拍榜单上的常客直这三入城市的流拍率支达100%，而上述提到的几个城市的流拍率都在50%以上。 58安居客研究院分析师许之静指出，流拍率高的城市主要集中在三四线等低能级城市上，这些城市以人口流出为主，而通过新增建设用地支撑地方财政并不是一个有效的方法，近期，部分三四线城市已经采取了用过商改租，即商办项自或地块改成租赁类住宅项目，来作为保租房的补充，为房企改变新的运营方向开辟了渠道。 二、集中供地情况 1、本月集中供地数据一览一二线城市加速土地入市，地块热度分化加剧 线城市加速土地入市，进入11月，原集中供地22城中的16个城参与土拍，剔除到纯保障房用地后，合计成交宅地114宗，福州、苏州、成都、南京、济南，5个城市的宅地出让量都在10宗以上。 值得注意的是，除一线城市外，当前已有18城取消了限地价政策。福州、合肥两地受追摔的地块比重较高。 福州11月共成交18幅宅地，分10日、18日、28日三批成交，其中，10日的3宗地块仍旧采用限地价模式，而后面两批次都全部取消了该限制，采用“价高者得”模式。从两批共15宗地块的出让情况看，有7宗地块溢价成交，溢价超过15%的有4宗，市中心优质宅地吸引众多房企竞逐，多幅地块溢价达25%，建发、保利悉数登场，久违的民企也现身土拍现场，打破了之前国央企包揽的情况。 同样的请况还出现在合肥，8宗地块合计吸金108亿元，平均溢价24.7% 但绝大多数城市都是冷热分化，或者是直接“雷打不动” 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com; 11月29日，苏州取消地价上限后的首场土拍分化较重，6宗地块仅1宗溢价，该唯一热门地块经过两个半小时120轮的拼杀，最终由北京金隅以28.97亿元竞得，成交楼面价39027元/平方米，溢价率30.09% 成都亦是如此，11月拍卖的12宗地块均未设最高价，但地块分化严重：天府新区葩湖44亩地块热度最高，溢价率高达61%：青羊区蔡桥街道地块溢价30%，成华区槐树店地块溢价17%；其余地块底价或者几乎是底价成交，同时还有温江区两宗地块流拍。 而上半年热度非常高的南京，下半年以来热度逐渐走低，无论是有没有取消限地价，11月12宗地块全部底价成交，同时，济南、青岛、天津、无锡等城市均全部底价成交。 58安居客研究院数据显示，11月在还有限地价政策要求的26宗地块中，无宗地块触达最高价，而在88宗“价高者得”的地块中，底价成交占74%，0-15%溢价率的占10%，15%以上溢价率的仅16%。由此可见，取消限地价后，绝大部分地块依旧升温不明显，底价成交仍然是主流，甚至流拍，土拍分化加剧，房企享地更加精准拿地积极性将聚焦在优质地块。 值得注意的是，11月22城全部参与了地块公示，1合计公示有304幅地块，几乎是上个月的3倍，少部分地块10月份已进行出让。加上之前就有公示的地块，预计12月份22城宅地出让数量将超过342宗，达年内最高峰，也会比去年同期增加80%左右。预计全年22城剔除纯保障房后，宅地成交宗数将在1330宗左右，较去年同期减少15%左右，符合预期。 2、拿地企业分析取消限地价下，中小房企对于优质地块的争夺力被削弱 11月参与集中王拍的114宗涉宅用地中（剔除纯保障房地块），央企、国企、地方平台、民企拿地比重分别为7%、27%，40%、25%，央企比重明显降低，而地方平台和国企拿地比重再度增加。 本月地方平台托届比重较高的城市有成都、合肥、南京，济南、南京，无锡，武汉长沙，郑州宇地比重都在5成以上。之前在限地价政策下，摇号给与国央企和民企获取地块的几率平等，但限地价取消后，企业需凭借资金实力获取土地，对于中小型民企而言，在优质地块上的拿地难度大大增加。 报告说明 1、58安居客研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等; 2、全国重点监测65城数据范固是特指58安居客研究院选取的65个样本城市：北京、天津、大连、石家庄、哈尔滨、沈阳、太原、长春、威海、潍坊、呼和浩特、包头、李皇岛、烟台、保定、上海、杭州、苏州、南京、无拐、济南、青岛、宁波、南昌、福州、台吧、徐州、淄博、南通、常州、湖州、绍兴、温州、嘉兴、昆山、盐城、蚌埠、深圳、广州、佛山、三亚、惠州、东莞、海口、珠海、中山、厦门、南宁、泉州、柳州、成都、重庆、武汉、郑州、西安、品明、贵阳、兰州、洛阳、咸成阳、绵阳、乌鲁木齐、长沙郴州、南阳. 3、集中土拍22城指原国家试点“两集中”供地模式的22个城市：北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、原门、福州、中庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、台吧、长沙、沈阳、宁波、长存、天津、 无惕 4、本文中章积、虚交询积般指规划建筑询积;5、十助点交和供应数拓仪包含市本级教，不含下估市；6、本文中供应自机统计方式按账公凸时间;7、十性包活什字用地，综合用地（命什字）、商业公用、「业用地及其的用地：涉字用地包括什宅用助和综合用助（含什宅），含保障性什宅，另行说的除外。 58安居客研究院分析师：许之静 1Xuzhijing01@58.com 113818622802 ?1上海浦东新区平家桥路100弄6号晶耀前滩商务广场T7幢18-21层