2023年上半年全国土地市场报告：整体规模下滑市场分化加剧

58安居客研究院 整体规模下滑市场分化加剧 2023年上半年全国土地市场报告 ANJUKE ■全国土地市场半年报 目录 58安居音研究院 2023年上半年全国土地市场情况2 1、全国宅地市场成交下滑3城，三四线城市收缩明显 2、宅地溢价和楼板价双升 3、全国宅地收金1.13万亿，北京，杭州超千亿 4、上半年宅地流拍率跌至13%，三四线城市回落幅度最大 二，重点22城（原集中供地22城）情况6 1、“少量多批”推地，上半年量跌价涨，6 2、溢价水平“先扬后抑”，警惕下半年流拍率再度高企 3、民企拿地积极性提升，比重升至4成8 三、城市榜单10 2023年上半年全国各类土地出让金成交排行，10 2023年上半年全国涉宅用地出让金成交排行11 2023年上半年全国各类用地成交规划建面排行11 2023年上半年全国涉宅用地成交规划建面排行.12 2023年上半年全国各类土地成交楼面地价排行，12 2023年上半年全国涉宅用地成交楼面地价排行，13 2023年上半年重点22城出让总量情况13 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:lugilin@58.com2 ■全国土地市场半年报 、2023年上半年全国土地市场情况 1、全国宅地市场成交下滑3城，三四线城市收缩明显 58安居客研究院 究院数据显示，上半年全国共出让地块25516宗，合计规划建面132054万平米，分别同比下滑15%和17%。从涉宅地块着，下滑幅度则更为明显，2023年上半年共成功出让地块4854宗，合计规划建面26237万平米，分别同比下滑30%和37% 58安居客研究院分析师许之静指出，2023年多城未完成原定的供地计划，且市场去化不理想，尤其是三四线城市库存高企，通过调整今年供地计划，减少推地，可以从供给侧恢复市场活力，利于行业长期稳定发展。 全国土地出让总量情况全国步宅用地出让总量情况 129300 2.200 21上F2021TF2022222 数据显示，三四线城市2023年上半年成交土地宗数同比下滑幅度领跑全国，达16%。从涉宅用地看，三四线城市的同比下滑则达31%。在市场下行周期，核心城市往往更受到房企关注，即使三四线城市一再放松土拍规则也面临较高的流拍率。 全国土地出让宗数情况（分城市等级） 线城市 274 468 321 17% -31% 二线城市 4411 6752 3790 -14% -44% 三四线城市 25443 38954 21405 -16% -45% 城市等级2022上2022下2023上变化趋势同比环比 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com3 ■全国土地市场半年报58安居客研究院 全国涉宅用地出让宗数情况（分城市等级） 城市等级 2022上 2022下 2023上变化超势 同比 环比 线城市 96 156 73 24% 53% 二线城市 1119 1846 849 24% 54% 三四线城市5694100223932-31%-61% 从成交结构上看，涉宅用地在2023年上半年的比重明显降低，仅25%，但由于其 中一二线城市的成交比重有所提高，导致在出让金额上下滑幅度并没有总量上下滑明显。 全国土地类型成交结构变化（按规划建面）全国土地类型成交结构变化（按出让金额） 12% 20214+L#420214F*420224L#429224F$420234L#420214+上420214下4420224 2、宅地溢价和楼板价双升 全国土地成交平均楼面地价呈下行趋势，但涉宅地块楼面地价却波动上扬。58安居客研究院数据显示，2023年上半年全国涉宅地块楼面地价达4308元/平米，同比上涨22%，溢价水平同样呈现上扬至6.34%， 58安居客研究院分析师许之静指出，由于今年年初销售资金回笼，房企融资政策优化，房企的资金素张度有所缓解，加之地块出让节奏“少量多批”及客种王拍政策的优化，也隆低了房企入市的门槛。因此今年4月份以来热门城市核心地段地块遭遇房企 争抢的现象频出，导致了较多地块出现触顶成交，直接拉高了溢价水平。 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.com4 ■全国土地市场半年报58安居客研究院 全国土地成交楼面地价及溢价率走势全国涉宅用地成交楼面地价及溢价率走势 1901 元/ 4500 15.45144000 1178 :18 3、全国宅地收金1.13万亿，北京、杭州超千亿 从全国土地出让金走势看，和出让总量趋势相同，2023年全国共斩获土地出让金15576亿元，同比下滑19%，而涉宅地块由于供地下滑更为严重，因此土地收金方面下滑幅度也更甚，全年收金11307亿元，同比下滑23%，北京、杭州、上海在2023 年上半年的土地出让金城市榜单中分列前三位，其中北京和杭州的出让金分别达 1076.73亿元、1061.18亿元，远超第三位上海约480亿元。（具体见城市榜单） 全国土地出让金走势 4000036883.58 35000 37650.11 36152.40 30000 25000 20000 5575.99 15000 100001.30 5000 2021年上半年2021年下半年2022年上半年2022年下半年#T$202 ■名类土地出止全■送宅土地出止上金 4、上半年宅地流拍率跌至13%，三四线城市回落幅度最大 2023年上半年，全国涉宅地块流拍711幅，流拍率为12.78%，相比之前出现大 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com5 ■全国土地市场半年报 58安居容研究院 幅回落。一线和二线城市的流拍率绝对值相对更低，而三四线城市的流拍率较之前下滑幅度最大，从2022年下半年的28%下滑至今年上半年的14% 58安居客研究院分析师许之静指出，流拍率大幅下滑得益于各地推地的谨慎，北京，无锡、郑州等城市采取了预申请、预公告的制度，一方面有助于政府对市场进行摸底，及时调整土拍政策，另一方面，也能够给开发提供跟充裕的时间准备资金。但城市分化严重，三四线城市地方平台托底的现象依旧比较突出。 全国涉宅用地流拍率走势2023年上半年各等级城市流拍率情况 二，重点22城（原集中供地22城）情况 1、“少量多批”推地，上半年量跌价涨 行业新周期下，集中供地规则优化政策出台后，宅地出让节奏相对前两年，将更为平稳地分布在各月，回归常态化供应，因此土拍市场也呈现出较强的季节性特征。58安居客研究院数居显示，今年1-6月原集中供地的22城宅地出让总量呈攀升态势，上 半年合计出让宅地446宗，合规划建面3960万平米，合计出让金5881亿元，均相比去年上半年出现2成左右的下滑：但上半年22城平均楼面地价为14851元/平米，同 6 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱:luqilin@58.com; ■全国土地市场半年报A58安居音研究院 比上扬11%，较去年下半年上扬24%。这主要是由于22城中的相对低能级城市供地量大幅缩减，导致热门一二线城市的占比提高对楼板价进行了拉动。 2023年客地政府推地呈现“少量多批”的特征，但从总量上着，并没有出现增加，一是由于企业将精力放在冲销售业绩和保交付上，另一方面，市场信心依旧不足，政府通过少量多批推地，能缓解企业竞标压力，使企业资金更加灵活，降低了短期内的资金 压力。 22城涉宅用地成交规划建面及幅数走势22城涉宅用出让金及楼面地价走势 10 zmMMM 1000 2、溢价水平“先扬后抑”，警惕下半年流拍率再度高企 从2023年以来的审点22城的月度溢价水平右，呈现“先扬后抑”的态势，上半年溢价率呈现走高态势，整休为8%，而去年上半年和下半年分别为5%和3%：据58安居客研究院统计，上半年22城出让的446宗宅地中，触达最高地价的地块数达151宗，占34%，而在去年该比重仅为12%。 而从流拍率看则皇现“先抑后场”的态势，但上半年流拍率整体为3%，依旧低于去年上半年的10%和下半年的5%，22城中上半年出现宅地流拍的仅6个城市，分别 为成都、广州、合肥、济南、天津和郑州。 尽管在今年上半年，收到土拍政策调整及一系列提前的“拟供应”、“预申请”等制度承托，整体流拍率出现下滑，但是6月份我们监测到流拍率又出现抬头，且而下半 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.com7 ■全国土地市场半年报 58安居客研究院 年通常推地量加大，竞争激烈程度或减弱，要警惕流拍率再次大幅提升的情况 22城涉宅用地溢价率及流拍率走势 12% 25% 10% 20% 8% 15%10%5%09 22城流拍率对比 2021年2022年2023年上半年流拍率 城市流拍 流拍率流拍 流拍率流拍流拍率变化（与 地块数地块数地块数2022比) 长弃3226%1%07.00% 天洋5%1116%11% 61%1014%00% 广州35%1E814%316% 济南027%1117%115% 11%1011%14%→ 深圳25%411%00%→ 成 南京21%109%00% 139%138%12%→ L.血T23%7%00%+ 北京23%47%00%→ 郑州0%m6%215% 武汉43%44%00%+ 3%3%00%→ 长沙 %8 1 1% 0 0% 杭州 2 2% 1 1% 0 0% → 宁波 18 24% 0 0% 0 0% → 重庆 50 17% 0 0% 0 0% + 1 1% 0 0% 0 0% → 沈阳 22 31% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% → 无锡 0% 0 0% 0 0% 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.com8 全国土地市场半年报 3、民企地积极性提升，比重升至4成 A58安居音研究院 2023年上半年各类房企拿地占比中，变化最大的是地方平台和民企，58安居客研究院数据显示，上半年民企积极入市，拿地比重上升至40%。除了市场略有回暖带动 民企入市外，地方平台举债拖地别禁的明文条例，也使得地方平台托底的现象出现减 少，拿地占比由去年下半年的31%下滑到13%。58安居客研究院分析师许之静认为，民企享地积极性上升明显，说明部分民营房 企已经走出了困境，正在开始恢复活力，由此带动土地市场的复苏。同时，基本面较好的城市，及不断优化的限购政策，都是促使民企频频出手的原因。如杭州今年以来其民企享地占比达76%，而以深耕为主较少高杠杆扩张，成为当今局势下比较稳妥的生存 之道。 月度22城章地房企性质（按地块宗数）半年度22城章地房企性质（按地块宗数） 37% 17%15% (22年.H平*2022年4.23甲H甲 从具体城市若，杭州、合肥、无锡、宁波等长三角城市民企拿地比重较高，都在4成左右：一线城市的国央企（不含地方平台）拿地比重依旧非常高，如上海占到63%北京占到79%：地方平台拿地占比相对较高的城市中，济南、郑州的流拍率也相对较高。 58安居客研究院分析师许之静指出，一线城市地价较高，央国企资金雄厚，往往在市场颠般周期依旧能够稳扎稳打：长三角热点城市受上海辐射，经济发展水平较高， 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com; ■全国土地市场半年报58安居客研究院 但地方房价亲民，更容易被实力民企或深耕当地的民企拿捏：而低能级城市由于市场存 量高，存量土地庞大，即使在各项购房利好政策刺激下去化也非常有限，固此房企入市 意愿也就相对较弱，这时就会需要地方平台“出手相救”。 2023年上半年22城房企享地占比（按地块宗数） 100% 90% 80% 70% 60%, 50% 40%, 30% 20% 10% 0% 13%1390 15159 ■央企■国企地方平台■民企 徐注：别股纯保险房用 三、城市榜单 2023年上半年全国各类土地出让金成交排行 排名城市 成交