房地产行业研究周报：新房销售同比下滑，京沪降低首付比例及按揭利率

房地产行业周报-20231215 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨1.08%，沪深300指数下跌1.7%，相对收益为2.79%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(12.7-12.14)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交34209套，同比增速-19.8%，环比增速2.6%；合计成交面积368.9万平方米，同比增速-21.5%，环比增速9.1%。 本周(12.7-12.14)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18328套，同比增速20.2%，环比增速3.8%；合计成交面积175.8万平方米，同比增速5%，环比增速1.4%。 本周（12.8-12.14），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19877.2万平方米，环比增速0.2%，去化周期114.5周。 本周（12.8-12.14），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19877.2万平方米，环比增速0.2%，去化周期114.5周。土地成交方面，本周成交土地5834. 6万平方米，同比增速7.3%；土地成交金额1198.4亿元，同比增速5.8%。 本周（12.11-12.15）房地产企业合计发行信用债61.4亿元，同比增速-26.4%，环比增速-50.1%。 投资建议： 12月14日，北京、上海先后发布楼市新政，包含差别化调整首套及二套房的首付比例，调降房贷利率，及对普宅认定标准放宽，这是继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，一线城市的进一步宽松。本次新政有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求，而这也将进一步提振房价预期，修复购房者信心。当前房地产行业政策完全转向，我们看好行业在政策暖风下，估值层面获得持续修复。建议投资者关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨1.08%，沪深300指数下跌1.7%，相对收益为2.79%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：ST天业、大龙地产、京能置业、中迪投资、上实发展，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、万通地产、海航基础、金地集团、天津松江。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】12月15日，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，优化房地产市场调控措施，促进房地产市场平稳健康发展，广西防城港市住房和城乡建设局等9部门发布关于印发进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。通知提出，提高多子女家庭购买首套自住住房贷款额度。生育两孩及以上子女家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，住房公积金贷款最高额度提高到55万。优化个人住房贷款中住房套数认定标准。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在防城港市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，本市银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 【地方政策】12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。通知提出，自新规执行起，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%；二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。同时，贷款最长年限也从25年恢复至30年。 【地方政策】12月13日，西安市住房和城乡建设局发布关于印发《西安市商品房预售资金监督管理实施细则》的通知。通知提到，重点监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。住宅类项目重点监管资金额度原则上按照以下标准执行：项目均价小于2万元/平方米的：3800元/平方米乘以建筑面积（毛坯）、5500元/平方米乘以建筑面积（全装修）；项目均价大于等于2万元/平方米的：项目均价的20%乘以建筑面积（毛坯）、项目均价的30%乘以建筑面积（全装修）。项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会可结合建筑工艺升级等实际情况适度提高重点监管额度，提高额度不得超过上述标准的20%。 【地方政策】12月13日消息，重庆市再次优化了住房公积金贷款政策，异地缴存新市民和青年人在渝购房，能够和本地缴存职工一样申请住房公积金贷款。在异地缴存灵活就业住房公积金的，也可以在重庆使用住房公积金，申请住房公积金贷款。 重庆市住房公积金五年期以上首套房贷款利率为3.1%，二套房贷款利率为3.575%。 以贷款120万元、30年计算，可帮助购房人节约利息支出27万元。此前8月，重庆已发布住房公积金贷款优化政策，一方面，统一全市住房公积金贷款认房套数，缴存人家庭在重庆使用住房公积金个人住房贷款新购住房的，须核查住房公积金个人住房贷款记录和拟购住房所在区、县住房套数。缴存人家庭使用住房公积金贷款次数累计不得超过两次。 【地方政策】12月11日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法》的通知。《办法》根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对建设用地的开工、竣工期限作出规定。主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【保利集团】12月14日，保利发展控股集团股份有限公司公告，中国保利集团有限公司通过集中竞价交易方式首次增持保利发展A股股份211万股，占公司总股本的0.02%，增持总金额为人民币2104万元。公告称，基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价交易方式增持公司A股股份，增持总金额不低于人民币2.5亿元，不超过人民币5亿元。 【华厦置业】12月14日，华厦置业有限公司披露了复牌进度的季度更新及继续暂停买卖公告。公告显示，华厦置业的证券已停牌18个月，于2024年3月14日届满。华厦置业须在此期限前恢复其股份买卖，若无法执行，上市科将向上市委员会建议撤销该公司上市地位。根据上市规则，联交所也有权在适当情况下施加更短的特定补救期。自2022年9月15日上午9时起暂停买卖以来，该公司股份仍将继续暂停买卖直至另行通知。根据要求，华厦置业必须符合所有复牌指引、对导致其暂停买卖的事宜作出补救及于其股份获准恢复买卖前，全面遵守上市规则至联交所满意。为此，该公司负有制定其恢复买卖行动计划的主要责任。 【碧桂园】12月14日，碧桂园控股有限公司发布出售事项公告。公告显示，于12月13日，碧桂园方、万达商管集团及珠海万赢订立协议，据此，金逸环球（碧桂园的间接全资附属公司）有条件地同意向珠海万赢或万达方指定方出售，而珠海万赢或万达方指定方有条件地同意向金逸环球购买目标股份（相当于目标公司的1.79%股权），代价为人民币约30.685亿元。目标公司（珠海万达商业管理集团股份有限公司）为一家于中国成立的股份有限公司。于协议日期，目标公司由金逸环球持有约1.79%，其余98.21%股权由其他股东持有。目标集团（珠海万达商管及其附属公司）是大连万达商管集团旗下商业中心轻资产运营管理的唯一业务平台。截至2023年11月，目标集团运营管理494个大型商业中心，其中290个为大连万达旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。目标集团于2022年12月31日未经审核资产净值约为人民币72.33亿元。 【亿达中国】12月13日，亿达中国控股有限公司发布了2023年11月未经审核营运数据公告。据公告显示，于2023年11月，集团的合约销售金额约为人民币0.78亿元及本集团的权益合约销售金额约为人民币0.78亿元。同期，集团的销售面积为4,656平方米及权益销售面积为4,656平方米，集团的销售均价约为1.68万元/㎡及权益销售均价约为1.68万元/㎡。截2023年11月30日，11个月集团的合约销售金额约为人民币12.49亿元及本集团的权益合约销售金额约为人民币11.86亿元。同期，集团的销售面积约为9.18万平方米及权益销售面积约为8.53万平方米，集团的销售均价约为每平方米人民币1.36万元/㎡及权益销售均价约为1.39万元/㎡。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(12.7-12.14)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交34209套，同比增速-19.8%，环比增速2.6%；合计成交面积368.9万平方米，同比增速-21.5%，环比增速9.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-10.5%、-11.1%和-36.8%，环比增速为7.8%、2.1%和-1.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-19.9%、-9.9%和-39.4%，环比增速为17.7%、4%和13.3%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（12.1-12.15），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交74302套，同比增速-11.1%，环比增速14.3%；合计成交面积781.2万平方米，同比增速-15.2%，环比增速16.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为3.4%、-6.9%和-27.2%，环比增速为20.4%、25.9%和-5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-6.4%、-9%和-32%，环比增速为11.6%、28.1%和0.7%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(12.7-12.14)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18328套，同比增速20.2%，环比增速3.8%；合计成交面积175.8万平方米，同比增速5%，环比增速1.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为44.2%、10.9%和32.2%，环比增速为-4.2%、6.4%和5.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为39.1%、-5.8%和21.1%，环比增速为-2.5%、7%和-10.4%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（12.1-12.15），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交39044套，同比增速33.1%，环比增速1.6%；合计成交面积381.3万平方米，同比增速21.7%，环比增速4.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为71.5%、20.8%和43.5%，环比增速为5.7%、-3.8%和17.8%；一线城市、二线城市和三四线城市